市场撕开三折的口子......

作者 | 骑猪英雄

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳写字楼，正在经历一场静默的重估。

不是远郊冷门项目，是太子湾、前海桂湾、福田CBD这些公认的黄金地段。

曾经抢破头的标杆甲级写字楼，如今要么在法拍台上底价甩卖，要么在二手市场骨折挂牌。

法拍台上血亏样本

最近，深圳的写字楼两个比较大的标的交割。

11月3日，南山太子湾商贸大厦3栋501室法拍落槌。

建面411.67平米，办公用途，起拍价1089.3万，仅2人报名，1次出价，底价成交，折合单价2.65万/㎡。

2019年底签约，2020年3月登记，购入登记价2929.96万，买入单价7.12万/㎡。

如今成交价2.65万/㎡，原权利人账面亏掉1840.66万，缩水62.82%。

这还没算资金利息、持有税费、物业费等。

而同楼栋的502、602室接下来也即将上架法拍——

502室建面406.61㎡，起拍价1075.9万，单价同样约2.65万/㎡，登记价高达4245.38万，折合登记单价10.44万/㎡。

若按起拍价成交，缩水幅度达74.66%；

602室建面403.51㎡，起拍价1071.9万，单价约2.66万/㎡，登记价2474.73万，缩水幅度56.68%。

与市场价相比，缩水幅度达到56.68%。

这三套房产登记总价9649.96万，背后是深圳朴赢投资合伙企业，实控人是锤子科技早期投资人郑刚。

当初抵押给厦门国际银行珠海分行的贷款约7360.74万。

如今第一套仅收回1089.3万，剩余两套即便顺利拍出，银行贷款缺口仍接近5000万。

相当于房子卖了，还倒欠银行几千万。

南山太子湾的法拍商办这样，再看位于前海核心区的商办资产。

前海桂湾卓越一期8号楼1401-1408房源。

整层2191㎡，今年8月26日一拍起拍价6147万，无人应拍，9月17日二拍降到4917万，依然流拍。

11月7日进入变卖阶段，最终以底价4917.9万成交，单价仅2.24万/㎡。

原业主2017年3月买入，原购单价5.98万/㎡，账面亏损超8000万，算上利息和持有成本，实际亏损过亿。

要知道，卓越前海壹号是前海公认的标杆甲级写字楼。

2015年4月首次开盘，均价约9.3万/㎡，折后也有8万左右，一期B座开盘即售罄，5天签约30亿，创下当年深圳商办市场多项纪录。

2017年项目均价仍维持在9万/㎡，是妥妥的明星资产。

而这两个标的案例的共性极其清晰——位置不差，标的真实。

都是市场曾经一度仰望的资产，如今市场用脚投票。

太子湾501只有2人报名、1次出价；卓越一期8号楼经历了完整的一拍、二拍、变卖三级阶梯，才勉强找到唯一的接盘方。

法拍市场的低价，固然有不良资产处置的折价因素——产权瑕疵、欠费纠纷、全款要求，都会压低价格。

但也间接说明，当下的市场已经到了价格系统性深度修整的位置。

市场三折报价

有人会说，法拍是特殊情况，不能代表正常市场。

但现实是，深圳二手写字楼市场，报价也已经普遍去到三、四折。

哪怕是十几年前入手的老项目，也没能逃过缩水的浪潮。

还是前海卓越壹号，非法拍的正常二手房源，市场报价也以三、四折的标准在寻找客户。

最近，市场上两套典型挂盘——

一套417㎡，单价2.8万/㎡，号称整栋最低，价格可谈，总价1167.6万，对比原购入价2370.95万，相当于4.9折；

另一套418㎡，直接打3折挂牌，总价1086.8万，单价2.6万/㎡。业主是一手买入，原价3550万，持有十年，加上利息税费血亏3000万以上，只求出手。

不止前海，福田CBD的老牌写字楼也以6折的姿态出现在市场。

位于福田核心位置的大中华深圳国际交易广场，2005年被评为“中国写字楼王”，2007年的在售价远超深圳CBD在售写字楼整体均价2.8万/平，是当时核心在售写字楼项目之一。

如今市场上1200㎡的房源，整售报价低至2300万，单价1.9万/㎡；高楼层优质单位报价约3.88万/平。

到了法拍市场，今年8月该写字楼1602房源首次拍卖，建筑面积1787.88平，评估价约4361.53万元，起拍价约3489.23万元，起拍单价约19516元/㎡，无人应拍。

二拍起拍价降至2791.38万，同样无人应拍。

11月26日即将进入变卖阶段。

该套房源2013年的登记单价就已经达到2.63万/㎡。

也就是说，权利人持有物业的十三年过去，价格不涨反跌，还相比2013年的登记价缩水近41%。

这说明，“三折”已经不再是商办资产的个案。

而这些零散案例的背后，是商办资产的租金、空置情况以及供需结构的变化。

租金是商办资产的价值锚。

租金方面，近十年整体已经失去五成，回报率持续走低。

戴德梁行数据显示，2016年末深圳甲级写字楼平均租金247.68元/㎡/月；到2026年三季度，全市平均租金下滑至142.4元/㎡/月。

十年时间，租金下滑约42.5%。

（来源：戴德梁行）

租金的下行，直接拉低了资产的长期价值。

而空置带来的去化压力，长期存在。

过去写字楼需求主力是金融、互联网、房地产，如今这三个行业都进入调整期，扩租需求大幅减少。

加上远程办公、灵活办公兴起，进一步压缩了需求。

虽然AI、芯片、半导体等新兴产业带来一定增量，但基本需求基本都扎堆在龙岗、坪山、光明、龙华这些外围的新型产业园。

截至2026年三季度，深圳甲级写字楼空置率约23.6%-28.7%，不同机构统计口径略有差异，但基本都在这个区间。

（来源：戴德梁行）

（来源:力高国际）

戴德梁行数据显示，2025年全年新增供应71.2万平方米，2026年虽有所放缓，但前三季度也有937.3万㎡入市，全市甲级写字楼存量接近1000万平方米。

存量叠加持续新增，市场的供需格局短期无法扭转。

另外，商办资产的流动性天生缺陷，二手交易税费高、贷款成数低、持有成本高，进一步压制市场的活跃性。

如今三折不过是市场的最终价值回归。

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作者观点，不代表格隆汇立场