碧桂园还未到达销售修复拐点 保交楼收尾与组织调整先行

观点网 重获新生这条路很难，而碧桂园正慢慢走着。

11月10日，碧桂园召开月度管理会议，正式确认了月初“区域数量由10个调整为6个”的消息，同时会议围绕保交房收官、逐步恢复正常经营、谋求发展机会三大核心任务展开部署。

就在不久前，碧桂园交出了10月的营运成绩单，单月归属公司股东权益的合同销售金额约23亿元，销售建筑面积约30万平方米。单月销售额与9月的22.1亿元几乎持平，销售的“底盘”依旧贴着地面运行。

这家曾经的“宇宙第一房企”，还没有到达销售修复的拐点。而当下的碧桂园，把力气花在了两件更基础的事情上：把房子交完，把组织收拢。

保交楼收尾和组织调整被推到了销售修复之前，这两件事本身不产生销售额，却是碧桂园重新具备“卖房子”能力的前置条件。

销售、交付与账本

2026年前三季度，碧桂园的销售曲线几乎是“躺平”走的。

一季度权益销售额66.7亿元，前五月累计118亿元，前八月累计187.9亿元，月均权益销售约23.5亿元。

10月单月，碧桂园录得权益销售额23亿元，恰好落在均线上，没有惊喜，也没有失速。对照2025年全年330.1亿元、月均27.5亿元的水平，2026年的月均销售还要再低一个台阶。

换言之，经过四年的下跌，碧桂园的销售并未出现市场期待的“筑底回升”，只是在低位找到了一个稳定点。

2019年至2021年，碧桂园权益销售额连续三年超过5000亿元，2022年还有3553亿元；2023年骤降至1743亿元，2024年只有472亿元，2025年进一步收缩至330.1亿元。

四年间，碧桂园的销售额跌去了九成以上。

出险房企的期房销售，本质上是购房者用真金白银给企业投信任票，在交付记录没有完全修复、品牌存续仍被反复讨论的阶段，哪怕政策端继续放松，销售端也很难出现脉冲式反弹。

在土储结构上，碧桂园历史布局以三四线为主，而本轮市场调整中，三四线的库存去化压力、人口流出压力和价格预期压力都更明显。

当新增投资几乎冻结、可售货源以存量项目为主时，销售团队能做的更多是“守盘”而不是“造势”。

同时，保交楼占用了碧桂园大量资源和精力，几乎没有余力做主动的推盘营销，如今的单月销售数字，更多是存量项目的自然去化，而非主动出击的战果。

两层原因叠加，决定了碧桂园当下的销售修复不会是“政策一响、数字跳升”， 而更可能是一个缓慢的、以单个城市和单个项目为主的去化过程。

销售端没有给出拐点，保交楼这条线倒是走得更靠前。

根据碧桂园官方披露的数据，2022年交付近70万套，2023年超过60万套，2024年38万套，2025年全年完成交付近17万套，2022年至2025年四年累计交付接近185万套，持续排在交付量首位。

2025年11月10日的月度管理会议上，保交房被明确为“最后冲刺”阶段的工作，各区域被要求整合资源、加快进度，“为2026年转段经营预留更充裕的空间”。

随后在2026年初的年度工作会议上，杨惠妍将2026年正式定义为“保交房收官之年”，争取年中完成大部分交房任务。

2026年的最后两个月，碧桂园定下的基调是“收官之战”，是要从“保交楼”到“逐步恢复正常经营”的关键转段。

交付仍然是碧桂园当下任务清单上的压舱石，但它正在从一个“无限期的攻坚战”变成一个“有截止日期的收尾工程”。

转段的考验

月度会议上，杨惠妍谈政策与战略，莫斌谈能力，程光煜谈部署。三人共同拼出了一家出险房企在“转段期”的完整路线图。

杨惠妍的判断是，随着行业政策趋稳、保交房进入收尾，碧桂园正处于从“保交楼”到“逐步恢复正常经营”的关键转段期。

“当前市场已全面进入买方市场，我们必须彻底改变经营思维，从大规模、快周转的增量开发转向精细化运营。”

曾经的碧桂园是高周转模式的集大成者，4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再利用一度是行业教科书，但如今已经到了与旧模式告别的时候。

碧桂园先对组织架构动刀，将原有的10个房产区域合并为6个：西北与西南合为西部区域，华中与东南合为中部区域，北方与豫晋合为北方区域，广州与江中合为粤桂区域，韶关清远与原粤海合为粤海区域，广清区域整体撤销，惠州与深圳资产划入惠深直管资产单元。

总部同步新设客研产品中心，将营销与产品两条线收归一处，原项目经营中心更名为项目开发中心，裁撤营销管理部，最终形成资产管理、客研产品、项目开发、财务资金、法务、综合管理六大中心。

而这已经是碧桂园最精简的时刻。巅峰时期，碧桂园的区域数量最多到达106个，一路压缩到65个、29个、21个、15个，2025年12月债务重组取得关键进展时从13个精简到10个，如今再从10个变成6个，收缩幅度超过九成。

区域以省为单位统筹资债，“资债绑定”的区域划分是为化解存量风险而设计的组织形态。

杨惠妍对此的表述是：“战略跟着政策与市场走，组织跟着战略与目标走。”随着保交房收尾，公司推动组织从上行期的金字塔式向敏捷的扁平化组织转型，减少信息传递层级，加快决策速度。

出险房企在债务重组落地后，普遍会经历一个“账面修复快于经营修复”的阶段，但销售的回暖更多与市场信心、真实需求挂钩。债务重组后碧桂园确实争取到了更宽的喘息窗口，而从销售金额看，碧桂园的经营性现金流要回到正数，还有一段不短的路要走。

那么，未来方向在哪里？

从会议信息和公司动向看，其一是向“资产经营与运营商”转型。杨惠妍提出，落脚点是如何“做最懂当地人、最具价值的资产经营与运营商”，经营存量资产、兑现资产价值的能力已经成了新的立足点。

其二是聚焦深耕而非扩张，公司此前已明确，现阶段资源主要用于解决存量问题，不急于新增投资，土储去化优先于补仓。

然而不确定性依然存在，据了解，碧桂园逾1400亿元的总借贷与不足170亿元的现金之间的落差，还需要多年经营性现金流去填补。

转机何时到来，取决于政策环境的延续性，取决于三四线市场的修复节奏，也取决于碧桂园自己能否把“收好官”真正变成“开好局”。

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