观点直击 | 顶着业绩压力 领展开展新一轮资产置换

观点网 与其在波动中被动沉浮，亚洲规模最大的房地产投资信托基金领展，还是希望通过一些主动的资产置换，来掌握自己的命运。

但目前，领展仍未走出市场低潮期。

11月12日，领展房产基金公布了截至2026年9月30日止，2026/2027财年半年度业绩，期内该基金收益69.09亿港元，同比减少1.6%；物业收入净额51.35亿港元，同比微跌0.8%。

每基金单位分派127.25港仙，勉强守住了0.3%的同比正增长。可分派总额32.95亿港元，增幅0.4%。

在收入与租金双双承压的半年里，这份分派数字是成本削减与资本管理共同“省”出来的结果。

分区域看，香港仍是最大的营收池，也是最大的压力源。香港物业组合贡献约一半的总收益，期内收益同比下降2.7%，物业收入净额下降2.9%。内地物业组合的表现也并不算好。两个核心市场同时处于租金下行通道。

但与此同时，领展在澳大利亚、新加坡等海外市场却取得了非常稳定的成绩。

同一个基金里，不同区域、不同业态之间正在拉开越来越大的温差。这也是促使领展做主动资产置换调整的因素之一。

续租租金未回正

先看中国香港市场，作为领展基本盘，香港物业组合包括130项资产，以民生商场为主，还包括约5.7万个临近公共屋邨及主要交通枢纽的停车位。这类资产近年来受“港人北上”影响颇深，但由于其“民生”属性，在稳定性特别是出租率上，还是表现颇好。

期内，领展香港物业组合总收益及物业收入净额分别按年下降2.7%及2.9%，其中零售物业收益同比下滑了3.0%，录得35.99亿港元。以上跌幅都较2025/2026财年有所收窄。

除此之外，在97.0%的高出租率之下，领展香港零售物业全年续租租金调整率录得-7.5%，较2025/2026财年的-8.2%，也呈现回暖。同时，商户销售额增长也已同比修复到-0.2%水平，而上一财年同期的数据为-2.1%。

只是，香港零售物业平均每月每平方呎租金从3月底的60.1港元轻微滑落至59.4港元，显示续租租金调整率的持续负增长。

管理层在业绩会上指，得益于良好出租率及大致稳定的租户销售额，基金在香港的资产组合依然保持韧性，而且情况在好转。

“三年前签下的租约租金水平偏高，现在正陆续到期重订。”管理层解释，并称财年下半年的指引是“中至高单位数负增长”。换句话说，领展香港零售物业负租金调整远未结束，只是斜率可能不再变得更陡。

租赁进展方面也有好消息。数据显示，领展在香港的商场上半年持续更新租户组合，签约引入100个新品牌，包括霸王茶姬和布鲁可等首店，租户保留率维持在82%以上。管理层指出，已看到一些来自特色餐厅、教育和兴趣班的新增租赁需求。

内地区域与香港区域一样处于逆风。

财年上半年，领展中国内地物业组合以人民币计算的总收益及物业收入净额，分别减少2.9%及1.2%。收益的减少还是因为负续租租金调整率。

具体而言，还是以最核心的零售业态看，领展内地零售物业组合续租租金调整率录得-8.7%，比香港区域更深，但也同样较2025/2026财年实现收窄。

同时，内地零售物业组合出租率从上一财年末的的96.6%升至97.5%。

与中国内地和香港两块区域相比，领展在海外市场显然是更从容的。

期内，领展海外组合的收益按港元计算同比微降0.3%，但物业收入净额却增长5.1%，而且收益下滑也主要由于出售了新加坡商场Swing By @ Thomson Plaza。

其中，澳大利亚零售物业续租租金调整率录得17.8%，出租率达99.8%；新加坡零售续租租金调整率录得8.0%，出租率达99.2%。

虽然两个区域的消费者同样面临利率与生活成本的压力，但领展在当地持有的资产，尤其是悉尼中央商业区的三个零售物业和新加坡的裕廊坊，在细分定位上恰好踩中了韧性消费的区间，所以表现稳健。

这也加强了领展管理层对于继续加注两个市场的信心。

新一轮资产置换

至于对于未来的展望，管理层对前景的措辞没有太多修饰空间。

业绩简报的展望部分写得很明确，高息环境及公用开支上升，将对全年盈利构成压力。而2027/2028财年，由于收益基数降至较低水平，加上宏观不确定性、偏鹰派货币政策及通胀环境，“市况将仍然充满挑战”。

因此，领展接下来的经营重心，仍然是“维持严谨的成本及资本纪律”，以及“继续出售非核心资产，并将资金再投资于核心资产组合”。

出售非核心资产，领展过去几个财年一直推行的策略。

在2025/2026财年业绩发布会上，管理层就曾表示，领展对自身的定位是“亚洲商场运营者”，并指出整体物业组合中约5%-10%被视为非核心资产，“公司正审慎考虑于适当时机出售这些资产，并将部分出售所得资金用于投资核心零售资产组合。”

按照当时的说法，领展一改过往按地区划分物业组合的做法，转而以物业类型作为主要区分维度，将组合明确划分为“零售及停车场资产”与“其他资产”两大类。

这暗示领展在各地的写字楼、物流资产是最有可能被摆上货架的。另外管理层也提到，如果“对手给予的价格很具吸引力”，购物中心类物业也是可以考虑出售的。

图片来源：领展26/27财年中期业绩简报，商业客截取

瑞银在今年5月份的一份研究报告中也曾提及，领展拥有的非核心资产规模最高可达340亿港元，占总资产约15%。

这份报告列出了一张清单：澳洲及英国办公室资产、中国内地物流资产，以及各地表现欠佳的商场，都被视为潜在的出售对象。半年过去，清单上的项目正在被逐个兑现。

据商业客统计，2026年以来，领展共进行了5笔资产买卖，其中出售了4项资产，买入1项资产：

1、出售新加坡商场Swing By @ Thomson Plaza（全部权益）

时间：2026年4月公布交易，6月交易完成

代价：2.50亿新加坡元，约15.38亿港元，较收购时溢价45%

买方：新加坡本地资本Jack Investment Pte Ltd 及 Pangjwee Development Pte Ltd

背景：领展自2018年12月以来逾7年的首次资产出售，打响了本轮资产置换的第一枪。出售所得用于基金单位回购及核心零售资产再投资。

2、出售澳大利亚悉尼写字楼100 Market Street（50%权益）

时间：2026年7月公布交易，9月交易完成

代价：约2.26亿澳元，约12亿港元

买方：澳洲养老基金 Aware Super 旗下的房地产平台 Aware Real Estate

背景：出售后领展保留50%合营权益，并与买方建立新的战略资本伙伴关系，同时继续为该资产提供管理服务，产生经常性费用收入。领展管理层表示，出售时机合适，在澳大利亚写字楼市场进一步受限前实现了价值。

3、出售中国香港旺角弥敦道700号商厦综合体，即T.O.P商场及上盖写字楼（全部权益）

时间：2026年10月公布交易，预计2027年1月完成交易

代价：约23亿港元，较最新估值低约9%，较59亿港元收购成本低约61%，账面处置亏损约3.72亿港元

买方：传本地投资者

背景：出售后领展继续为该资产提供管理服务，产生经常性费用收入。

4、出售中国内地5项物流资产组合

时间：2026年10月公布交易，预计2027年第二季度完成交易

代价：人民币11亿元，约12.87亿港元，较2026年9月30日应占估值折让约3.4%

买方：未知

背景：管理层明确将物流资产视为非核心资产，出售符合“回归基本”的策略，是“资本重新部署的一部分”

5、收购新加坡商场东福坊Eastpoint Mall（50.1%权益）

时间：11月公布交易，预计2027年第一季度完成交易

代价：2.395亿新加坡元，约14.68亿港元

卖方：新加坡英康保险（Income Insurance），交易后英康保留49.9%权益。

资产性质：新加坡东部近郊以社区型零售物业，与领展“亚洲商场运营者”的核心定位契合

背景：领展自2022年以来的首笔收购，打破了持续数年的净出售状态。

此次收购属于资本高效率型投资，领展成为资产管理人及物业管理人，在持有权益的同时扩大第三方管理规模。据透露，初始净营业收入（NOI）收益率约4.5%。

后续，领展与英康保险将分阶段开展资产提升计划，工程预计2027年展开，期间商场维持营业。

图片来源：领展26/27财年中期业绩简报，商业客截取

上述四笔出售，合计回笼资金约52亿港元，钱去了两个方向。一是回购。期内领展已动用约15亿港元回购，下半财年计划再回购至少10亿港元、最多20亿港元。

二是再投资。包括上述的收购新加坡东福坊50.1%权益，以及对旗下零售物业的提升工程等。

2026/2027财年下半年，领展正计划对香港4个商场，包括彩云商场、兴东商场、天泽商场和宝达商场进行提升，总支出约9300万港元。另外，对发展中项目会投入约8亿港元。

整体而言，在目前这个市场大环境内，一只REIT能够主动控制的变量其实不多。成本削减是其一，资产置换是其二。

领展目前正将资本从非核心的物流、写字楼和边缘零售中释放出来，转入回购，转入与核心能力咬合更紧的亚太零售中去，同时借合营和第三方管理扩大费用收入，本质上是保守策略的延续。

这条路径一方面让领展能兼顾分派，另一方面让领展保留了重新配置资产的能力。

只是根本问题让难以解决，领展两个核心市场，中国内地和香港的零售租金回正的时间可能还要再等一段时间，大环境仍有挑战。

领展能做的是在波动中把筹码重新摆好，等回暖。

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