凯诺律师事务所：农村房屋拆迁怎么补偿？补偿多少才是合理的？

　　农村房屋拆迁与国有土地上房屋拆迁，从法律层面来说还是有很大区别的，不仅征收程序不一样，而且补偿标准也是有很大差别的。我们都知道，国有土地上房屋征收补偿标准，是参考被征收房屋周边房地产的市场价格来确定的，且补偿还不能低于被征收房屋周边房地产市场价格，比如说，被征收房屋周边的房地产价格是每平方米3000元左右，那么给予被征收人的补偿也就不能低于这个价格，否则无法保障被征收人原有的生活水平。

　　但是征收农村集体土地上的房屋，也就是宅基地上房屋的补偿标准，《土地管理法》《土地管理法实施条例》中并没有作出特别详细的规定，因此在具体的补偿安置过程中，常常会出现被征收人对被征收房屋最终价值提出很大异议的意见，认为房屋补偿标准不合理等。当然了，实践过程中也确实存在只按几百元一平方米予以补偿的情况。那么农村房屋拆迁，补偿标准究竟应该是多少呢？

　　我们先来看一下，对于农村房屋在拆迁范围内的，《土地管理法》中是怎么规定。《土地管理法》中的规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

　　首先，土地管理法中明确规定了，涉及农村村民住宅的，征收方需要在遵循居住条件有改善，且被征收人意愿的情况下，采取产权置换和货币补偿、宅基地迁建的方式，给予被征收人合理、公平的补偿，同时也要给予被征收人搬迁费和临时安置补助费。因此，在遇上房屋拆迁时，被征收人可以先注意，征收方有没有遵循自己的意愿，即存不存在强迫自己的情况，补偿方式是否有上述法律规定的这三种，这是审查征收项目最为直观的一种方式。

　　如果征收方只提供了其中某一种补偿方式，甚至还强迫自己签订相关的意愿书，补偿安置协议书等，那么从法律层面来讲，该征收则就不合法，建议被征收人对此要重视起来。

　　另外，从土地管理法中我们再次可以确认的是，对于农村房屋拆迁的补偿怎么确定，具体的补偿标准是多少，《土地管理法》中并没有对此有明确的规定，但是地方的相关法律法规却有较为详细的规定。比如《徐州市市区征收集体土地房屋补偿办法》中就明确规定了，被征收房屋实行货币补偿或者产权调换安置。被征收人选择货币补偿安置的，由评估机构对被征收房屋进行评估，按其评估价值予以补偿。

　　参照国有土地《购房卡》安置政策，选择货币补偿安置的，可使用《购房卡》购买新建商品房。被征收人选择产权调换安置的，其安置面积根据经依法认定的房屋建筑面积进行安置，并按照国有土地上房屋征收与补偿的结算方式结算。

　　那也就是说，农村房屋拆迁补偿究竟是多少，最终还是要经过评估机构评估确定，尤其是在选择货币补偿时，征收方口头上说了不算。不过需要广大被征收人注意的是，按照当下的经济形势，即使是农村房屋拆迁，只以几百元一平方米进行补偿，恐怕是无法保障被征收人合法权益的。因此，实践过程中，若遇到征收方只以几百元予以补偿安置，建议被征收人一定要拒绝签订补偿安置协议。

　　对于被征收人选择产权置换的，一般则是按照确认的合法房屋面积，提供相应的安置房来进行补偿安置的，比如说认定合法房屋面积为100平方米，那征收方就要提供100平方米的安置房，但若安置房与被征收房屋在价值上存在一定的差异，那么则需要结算清安置房与被征收房屋价值。因此，对于被征收人来说，在确认房屋面积时，一定要积极地参与，这样也可督促征收方依法推进征收工作，对于遇到房屋面积认定有误的，那么建议尽快提出来。

　　实践中，经常存在征收方为了降低征收成本从而有意缩减房屋面积的情况，比如说，把部分房屋面积或者是二层以上的房屋面积全部认定为违法建筑等，所以，对于被征收房屋合法面积的认定环节，千万不要忽视。

　　总之，凯诺律师最后想要跟大家说的是，在农村房屋拆迁后，不管以什么方式进行补偿，总归是要保障被征收人原有的生活水平不降低的，不能让老百姓最后贴钱买房，或者是拿到的安置房面积比原来的房屋面积还小等，原则上这不符合《土地管理法》第四十八条之规定。

　　另外，在对被征收房屋价值进行评估时，必须要结合房屋的实际情况（比如被征收房屋位置、面积、用途，以及有没有在城市规划区内等因素）来确定最终的补偿价格，不能简单地仅以房屋材质等来确定。实践过程中，如果遇到征收方以各种方法降低补偿标准等，那么被征收人可以第一时间收集相关的证据材料，并尽快咨询专业律师，如果有必要，可以在专业律师的帮助下，尽快通过法律途径来争取合理的补偿。