百家湖溢价超43％、科学园溢价超46％！南京土拍，江宁疯了！

今天（11月13日），南京为期三天的“25幅涉宅地块集中出让”迎来收官之战。毫无疑问，这是本周最为重磅的一场土拍，堪称“神仙打架”。本场共端出14幅涉宅地块，不仅有河西中、南部新城、百家湖等寸土寸金的顶流核心板块，更有东善桥、六合等刚需阵地连片上新。众多优质地块集中释放，含金量极高，直接点燃了南京土地市场热度。尤其是河西中、百家湖、江宁科学园地块被多家房企争夺，奥体建设&中堃、建发等再拿地。

土拍结果如下：

1、河西中G66地块：竞拍113轮，奥体建设&中堃以17.54亿拿下，楼面价突破4万大关（40021元/㎡）。河西中寸土寸金，奥体建设再落一子形成“双子星”，标杆地位无可撼动！

2、江宁G96地块：直接杀红眼！激战307轮，创近几年南京竞拍轮数纪录，最终被联发以9.79亿元硬核拿下，成交楼面价12494元/㎡，溢价率超46%！这不仅是拼手速，更是拼刺刀！

3、 江宁百家湖G108地块：184轮激战！最终被金基以12.41亿元拿下，成交楼面价18342元/㎡，溢价率高达43.1%。核心区低密宅地依然是硬通货！

4、 雨花人居森林G69地块：由建发以6.53亿元底价收入囊中（楼面价9094元/㎡），1.2的容积率，注定是低密改善的香饽饽。

5、江宁上秦淮G95地块：由江宁经济技术开发以8亿元底价拿下，成交楼面价9808元/㎡。

6、南部新城G64地块：由南部新城会展中心以9.5亿元底价拿下，成交楼面价17227元/㎡。

7、江宁东善桥G90地块：由江宁经济技术开发以3.93亿元底价拿下，成交楼面价6013元/㎡。

8、江宁东善桥G91地块：由江宁经济技术开发以2.08亿元底价拿下，成交楼面价6483元/㎡。

9、 江宁东善桥G92地块：由江宁经济技术开发以2.11亿元底价拿下，成交楼面价6482元/㎡。

10、 江宁东善桥G93地块：由江宁经济技术开发以2.95亿元底价拿下，成交楼面价6028元/㎡。

11、 江宁正方新城G94地块：由江宁经济技术开发以4.67亿元底价拿下，成交楼面价6779元/㎡。

12、六合G54地块：由六合经济技术开发以1.88亿元底价拿下，成交楼面价5347元/㎡。

13、 六合龙袍G51地块：由六合市政公用企以6.559亿元底价拿下，成交楼面价7441元/㎡。

14、 六合龙袍G52地块：由六合国资以3.691亿元底价拿下，成交楼面价7230元/㎡。

以下为本场重点地块详情：

1、NO.2026G66地块（河西中）

地块名称：建邺区乐山路以东、楠溪江西街以南地块

四至：东至规划道路，南至国有土地，西至乐山路，北至楠溪江西街

用地性质：二类居住

出让面积：27391.59㎡

容积率：1.01＜Far≤1.6

绿化率：≥30%

建筑高度：≤80米

成交价：17.54亿元

成交楼面价：40021元/㎡

竞得房企：奥体建设&中堃

出让条件：竞得人不得建设私家庄园和带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。

地块解析：G66 地块坐落于元通核心商圈，与檀府河西近邻，容积率仅 1.6、限高 80 米，是河西中部十分珍贵的低密宅地。地块紧邻 IFC、华采天地等商业配套，坐拥元通双地铁加持，河西中部成熟的城市资源尽数汇聚。河西中部可供开发的住宅用地本就稀缺，优质低密地块更是卖一块少一块，这类核心地段的低密地块，后续很难再复制。

随着 G66 地块落地，奥体建设在河西中部正式形成“双子星” 布局：一边是市场关注度持续走高的檀府河西，一边是全新 G66 地块项目。两项目同处河西中部核心、共享低密规划基底，奥体建设并非短期布局，而是持续深耕河西，与板块发展同频。

奥体建设深耕河西二十余载，工程品质广受认可，曾三度斩获詹天佑金奖，在工程建造、品控管理上树立了行业标杆，稳健的开发实力，也是众多改善客户选择它的重要原因。

同属奥体建设的檀府河西，是828新政后河西首个开盘项目，全小区仅172 套房源，稀缺属性突出。项目主力建筑面积约 228㎡户型打造户户双露台设计，社区配套 2500㎡下沉式会所，涵盖恒温泳池、私宴厅等功能，践行奥体建设好房子营造标准。

此番落子，是中堃在继河西中西城花园、中胜花园后的又一个重磅项目。GARDEN86|西城花园以100%实景现房状态正式公开。这是“8·28”新政后首个100%现房销售项目，容积率约1.35，打造4栋8-10层纯粹洋房。

2、NO.2026G108地块（江宁百家湖）

地块名称：江宁区秣陵街道天元西路以南、马浦街以东地块

四至：东至现状，南至现状，西至马浦街，北至天元西路

规划用地性质：二类居住

出让面积：50118.44㎡（含仅出让地下空间744.42㎡）

容积率：1.01＜Far≤1.35

建筑高度：≤60米

绿化率：≥30%

成交总价：12.41亿元

成交楼面价：18342元/m²

竞得房企：金基

地块解析：作为前期传闻有7家品牌房企（保利、招商、绿城、嘉宏、金基、建发、北谷）报名的绝对焦点，百家湖G108的质素堪称“王炸”。从地块位置来看，其坐落于江宁绝对核心的百家湖板块，北侧紧邻主干道天元西路，东侧不远处就是双龙大道与地铁1号线，紧邻景枫、金鹰、21世纪太阳城等大型商业，配套浓度极高。

值得关注的是，板块交通规划近期也释放了积极信号。近日百家湖挂出了一幅商业用地NO.2026G111（秣陵街道西门子路以南、庄排路以西地块），在其规划图上明确标示了轨道交通12号线西门子路站。这预示着地铁12号线未来的落地预期进一步增强。一旦该线路建成通车，不仅能有效缓解百家湖核心区的交通路网压力，更将大幅提升整个江宁内部板块的串联与互通。

回归到住宅市场，当前百家湖核心区的纯新住宅供应一直十分紧俏。目前板块内在售楼盘仅有万流江宁（容积率1.7），而另外两宗待上市的地块——G08地块（容积率1.8）与G71地块（容积率1.1），也均为嘉宏所持。

在此背景下，G108作为一宗占地超5万方、容积率仅1.35的稀缺纯宅地，其低密属性在同板块内极具竞争力。未来入市后，G108将与上述在售及待上市项目形成明显的错位与差异化竞争，精准切中江宁本地庞大的高品质改善置换需求，有望成为重塑百家湖人居标杆的低密力作。

3、NO.2026G96（ 江宁科学园）

地块名称：江宁区淳化街道科宁路以北、兴民南路以西地块

地块四至：东至兴民南路，南至科宁路，西至现状，北至现状。

土地用途：二类居住

出让面积：43530.63㎡

容积率：1.01

建筑限高：≤60m

绿化率：≥30%

成交价：9.79亿元

成交楼面价：12494元/㎡

竞得房企：联发

地块解析：作为本场土拍的另一大焦点，科学园G96地块同样颇具热度，据传吸引了金茂、联发、四川邦泰等多家品牌房企报名。

从区位来看，地块临近地铁5号线科宁路站，离地铁1号线竹山路站也不远，拥享竹山路与江宁万达双商圈。地块西侧紧邻旭辉九著，东侧则为璀璨璟园。周边被大量成熟老小区环绕，地缘性的改善置换需求旺盛，为未来的新房去化提供了坚实的客群基础。

板块内南京苏城地产2025G99和2026G21，容积率同为1.8，当时的成交楼面价均在11500元/㎡左右。相比之下，G96地块的成交楼面价比前期地块还要高一些，土地市场真得升温了！

4、NO.2026G64地块（南部新城大校场）

地块名称：秦淮区南部新城校场大道以北、汇康路以西地块

地块四至：东至汇康路，南至机场大道，西至苏家桥路，北至响水河。

土地用途：商住混合

出让面积：23976.43

容积率：1.01

建筑限高：≤77米

绿化率：≥30%

成交价：95000万元

成交楼面价：17227元/㎡

竞得房企：南部新城会展中心

地块解析：南部新城G64地块地处大校场片区最早启动建设的醇熟区域，是一幅各项配套高度兑现的“熟地”。

从微区位来看，该地块的宜居属性与生活浓度极高。生态与景观上，北侧紧邻响水河水系，拥有极佳的滨水视野；交通出行上，距地铁3号线大明路站4号口直线距离不足250米，通勤十分便捷；生活配套上，北侧不到200米即为在建的机场三路社区中心，周边更环绕着京东Mall（在建）、金地商业综合体、复地活力广场、保利中心等密集的商业矩阵；教育资源同样硬核，东侧紧邻南外明远中小学及一幼国际部南部新城分部。

产品指标方面，G64地块具有很强的稀缺性与差异化标签。作为大校场片区近年来首次推出的商住混合用地，其相对较高的容积率，能够在当前大校场普遍偏向纯住宅低密改善的市场中形成错位竞争。同时，地块附带“自持计容占比不低于10%商办”的配建要求，这不仅考验拿地房企的综合开发与商业运营能力，也将进一步丰富该片区的沿街商业形态与生活烟火气。

5、NO.2026G69（人居森林）

地块名称：雨花台区雨花经济开发区岱山中路以东、西寇北路以南地块

地块四至：东至绿罗路；南至规划一号路；西至岱山中路；北至西寇北路。

土地用途：二类居住

出让面积：59834.97㎡

容积率：1.01

绿化率：≥32%

建筑限高：≤45m

成交价：65300万元

成交楼面价：9094元/㎡

竞得房企：建发

地块解析：G69地块占位人居森林板块，与河西南仅一河之隔，可近享对岸的高能级城市配套。自驾出行紧邻龙藏大道与绕城公路，交通路网发达；轨道交通更是“多线环绕”，距地铁S3号线天保站直线不足700米，距7号线与宁马城际S2号线（在建）换乘站西善桥站直线约900米，且向北一站即可在螺塘路站换乘2号线，通勤极其便利。

一线滨水+极致低密，具备打造高端改善的天然基因。地块距秦淮新河仅约160米，拥有极佳的一线亲水视野。更关键的是，其容积率仅为1.2这一指标足以支撑起纯洋房，甚至联排、叠拼等纯低密高端业态的开发。

目前人居森林片区的主力供应为纯新盘云璟乐府（容积率1.5，规划12栋9-17层住宅）。此外，片区仅剩越秀天萃少量尾房在售（均价约2.2万/㎡），二手房铂玥江南9月成交均价约1.88万元/㎡（数据来源：贝壳网）。

6、NO.2026G95地块（上秦淮）

地块名称：江宁区秣陵街道爱陵路以东、正方东路以北地块

地块四至：东至现状，南至正方东路，西至爱陵路，北至现状。

土地用途：商住混合

出让面积：40783.77㎡

容积率：1.01

绿化率：≥25%

建筑限高：≤60m

成交价：80000万元

成交楼面价：9808 元/㎡

竞得房企：江宁经济技术开发

出让条件：该地块内基层社区中心设置应符合《南京市公共设施配套标准》（宁政发〔2023〕44 号），具体要求以规划条件为准。其中社区卫生服务站、基层社区文化服务中心、社区书屋、体育活动站/场、基层社区党群服务中心、居家养老服务站、托管中心（含儿童之家）、公厕、社区警务室、独立母婴室、垃圾收集站、环卫休息场、环卫车辆停放场（建筑面积共计不小于 3196 平方米），由南京江宁经济技术开发区管理委员会出资订购并委托竞得人建设，建成后移交给南京江宁经济技术开发区管理委员会，建设费用经第三方审计机构确认后，由南京江宁经济技术开发区管理委员会支付给竞得人。

地块解析：地块无缝接驳地铁3号线三期南端终点站——秣陵站，居民出行便捷度极高。作为一宗商住混合用地，地块规划自带社区中心，未来不仅能满足基础的居住需求，更将有效激活周边的社区生活氛围与商业活力。外部配套同样丰沛，周边环伺着悠湖湾购物公园、砂之船奥莱等大型成熟商业体，生活便利度直接拉满。板块供地不多，目前在售的仅绿洲云台璟园（G51，容积率1.2），今年7月已上市。

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