老街区改造还有新解法？花都经验走向全球！

近日，2026世界城市日城市可持续发展全球大会在上海举办。广州市花都区《广州北站连片老旧街区可持续有机更新之路》入选2026年度《上海手册》并作交流分享。

针对北站东侧片区老旧小区多、危旧房屋集中等问题，花都创新“城市体检—城市更新—城市运营”一体化机制，迭代推出危房自主更新1.0、2.0、3.0 模式，探索出一条区别于传统政府主导更新和市场商品化开发之外的“第三条道路”，把老旧街区的改造实践推向全球视野。

71.4公顷的“硬骨头”

覆盖126个小区、2.3万居民

广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目，占地约71.4公顷，覆盖5个社区1个村庄、126个老旧小区，惠及8002户约2.3万名居民。项目于2023年9月动工，是全市首个开工的老旧小区成片连片改造示范区，也是广州城市品质提升及市容环境品质提升重点项目。

新中路改造后

这里楼栋多建于上世纪60至90年代，建筑密度达60%，超95%的小区无专业物业管理。街区风貌与周边现代化商圈反差显著。片区同时面临危旧房连片、基础管网老化、公服配套紧缺等多重问题，碎片化改造难以系统性破解复合型民生痛点。

花都在全省首创“城市体检—城市更新—城市运营”一体化模式，围绕住房安全、设施配套、人口结构、居民诉求四大维度设置38项评估指标，入户走访全覆盖，全面摸清片区底数、找准民生痛点。

新中路改造后

底数清了，方向也就明了。花都从群众意愿最强烈的地方入手。于是，一栋25户业主的D级危房，成了整个片区更新的第一个突破口。

危房自主更新1.0

25户自筹资金，圆安居梦

集群街2号，1976年建的五层混合结构，共25户。近五十年风雨侵蚀，被鉴定为D级危房。花都区出台全省首份《危旧房屋拆除重建试点方案》，按照“谁受益、谁出资”原则，由业主共同承担改造成本。广东首个“自筹资金、自主更新、自拆自建”危改项目就此落地。

集群街2号改造前

25户意见不一，9次居民大会、48次入户走访，最终100%签约。2024年3月拆除，9月主体封顶，2025年1月业主领证住进新家。70多岁的马阿姨说：“如今房屋宽敞，上下楼有电梯，门口就是市场、党群服务中心，日子太舒心了。”

集群街2号改造后

集群街2号自主更新模式被国家住建部纳入可复制经验做法清单，入选全国2025城乡社区高质量发展典型案例100例，获广东省“先锋杯”一等奖、广州市“最具获得感”改革案例榜首。

危房自主更新2.0

让渡20年经营权，一条老街重生

如果说集群街2号解决的是“一栋楼”的问题，新华坊面对的则是“一条街”的难题。这片建于上世纪40至60年代的连排商业建筑群，19间商铺产权混杂，被鉴定为D级危房。

新华坊改造前

花都区创新“以未来经营权置换建设资金”机制，也就是业主有偿让渡20年建筑运营权，交由区属国企统一代建、招商运营。项目签约率100%，成为全省首宗多业主危旧商业物业成片连片自主更新的实践。

在老街做了多年营生的华侨老人徐叔感慨，“以前铺子二楼是木结构，每逢下大雨就怕漏水、怕塌。现在铺子翻新了，街面也亮堂了。”

新华坊改造后

拆建坚守“修旧如初”，青砖外墙、红瓦屋顶、木格窗都留着，另加屋顶花园、展陈空间，激活2500平方米街区空间。如今的新华坊·花田恋庄园里，非遗体验、文创展销、特色餐饮、旅拍打卡齐聚于此，老建筑从“卖货的地方”变成了“来体验的地方”。

危房自主更新3.0

“两栋并一栋”

密度降下来、空间还给人

最难的一关，是福宁路15—17号。4栋楼宇中3栋D级危房、1栋C级危房，住宅、商业、办公多种业态交织，地块权属交错。花都区在1.0、2.0基础上创新3.0模式，打破单栋建筑和原有宗地边界，对多栋危旧住宅统一规划改造，走出“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”的路子。

福宁路15—17号改造前

改造后，两栋旧住宅合并重建为一栋8层新建筑，建筑密度由58%降至29%，释放空间增设机动车泊位38个、非机动车泊位76个，基本实现“一户一车位”。项目释放超2200平方米公共空间，打造社区办公、颐康服务站、便民商业网点为一体的社区服务枢纽。设计方案斩获全国“好房子”设计大赛一等奖。

福宁路15—17号改造后效果图

今年9月30日，福宁路项目住宅部分主体封顶，10月19日社区居委会用房及众创空间启动MIC模块吊装。目前，项目正在进行机电安装、室内外装饰装修，加快推进施工工作。

长效运维

建管并重，让更新成果长久保鲜

目前，广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目启动区和二期已基本完工，三期正在有序推进中，整体施工进度约90%。126个老旧小区完成硬件改造与服务提质，8000多户居民居住条件改善，水电气消防等基础保障补齐，养老托幼、无障碍设施和1288个车位同步落地。闲置地块和边角地变身垂直社区、口袋公园，红砖坊改普惠养老公寓提供136张床位，新华市场盘活后提供170个摊位，成衣大楼变身邻里商业中心......老城区在有机更新中焕发蓬勃新生。

新中路改造后

同心圆口袋公园

改造是基础、管养是关键，一次改造不难，难的是改完之后长久向好、持续惠民。为此，花都积极探索片区全域服务、专业物业管理、业主自行管理多元融合的片区物业管养模式，以社区治理带动街区有机更新：依托“10号工作室”党建议事平台，推动居民共同缔造，成立共建共治委员会，引导居民出资参与改造、建立管养基金，保障常态长效；同步创新市场化运营模式，改造中挖潜夜市摊位、停车位、广告牌等经营性资源，改造后引入专业市场主体，将经营收益反哺片区管养，实现“政府少投入、百姓好就业、企业有微利”的良性可持续运转。

从一栋危楼的自拆自建，到一条老街的经营权让渡，再到四栋危楼的跨宗连片，花都以“政府搭框架、国企做实施、居民当业主、市场来运营”的创新实践，推动老旧街区由单一空间修缮转向功能补齐、业态活化、长效运营，走出了老城有机更新的可持续新路。

来源：花都区融媒体中心 花都区住房城乡建设局

图文：罗莎莎、张彬、姚日文

编辑：梦圆

复核：叶晓明 陈莹

校对：贾愚

审核：梁英

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