高层业主哭惨，当年抢破头现在卖不掉？而有钱人早悄悄搬回低层

当年人人争抢的高楼层，正让不少业主陷入追悔莫及的境地。曾经开发商将高层描绘得极为完美：空气新鲜、视野开阔、住着有面子。

岁月流转，昂贵的吊装费、频发的电梯故障及消防隐患，成了悬在住户头顶的巨石。更看重真实居住体验的有钱人早悄悄把目光转回低层。从狂热追捧到趋之若鹜地逃离，这背后折射出的是居住观念的剧变。

我们把时间线拉长来看，高层崛起有着深刻的历史烙印。高层住宅大规模兴起，主要集中在两千年之后，在2010年之后迎来爆发。结论可以查阅公开全国住宅销售面积数据验证。住宅销售高峰大概出现在2021年，全年销售规模达到十八亿平方米。

把过去二十年建成住宅全部相加，结合当前全国住宅存量大约四百亿平方米数据推算，目前国内至少三亿人居住在高层住宅当中。话题，和普通人切身利益紧密相关。

很多人好奇，当年高层、超高层住宅能够快速铺开。最核心背景，早期城市里大量建筑低矮楼房、棚户区，城中村、宅基地。城市化推进之后，地块之上，高层住宅直接拔地而起。从开发商拿地角度来说，净地招牌挂和拆迁地块拿地，效率差距十分明显。

拆迁项目最大不确定性来自时间成本，因素对项目影响非常突出。如净地招牌挂，土地价格可以通过市场调研和成本测算提前把控。

拆迁项目不一样，只要一户居民不同意征收，原计划三年完成项目，周期可能拉长到六年，部分项目甚至搁置十几年。回看这起长达十余年的城市化造城事件，当年大家抢破头去买高层，源头恰恰是这种追求极致效率的土地模式。

简单来说，拆掉六层老楼，新建十八层住宅，老楼拆迁成本低，新房货值更高，账在市场上行阶段成立。但有一个核心前提，新建高层住宅能够顺利卖出。

十八层、二十八层房子卖不动，逻辑失效。改成低密低层产品，维持原有收益，房价大幅上涨。

原定价六万元房源，十八层改成六层之后，单价可能涨到十八万，市场里很难落地。模式成立与否，最终看市场接受度。房地产上行周期，依靠更高容积率撬动货值，开发商收益空间十分可观。补充一点，早年城市向外扩张、建设新城动力很强。

主城区拆迁，住户数量多，沟通成本、补偿成本都很高。上海为例，早期新城地块原是农田，完成土地指标审批，支付青苗补偿和农民安置费用。

谈判主体数量少，整体难度更低，综合成本可控。当时很多人认为房价神话会永远运转下去，但现实是当年抢破头的房子现在面临卖不掉的窘境。

六层老楼拆掉，新建二十层、三十层住宅，收益可以覆盖成本；可三十层高层住宅，未来如拆迁，难道原地建造九十层楼房吗？案例并不少见。早年上海老静安居住，区域有不少早年建成塔楼，胶州路事件涉及建筑，属于老式塔楼。九十年代塔楼，同片区内售价偏高。

放到现在，同地段内，塔楼房价处于洼地，部分房源价格低于普通老破小，建筑慢慢被市场冷落。北京很有代表性片区，方庄。

方庄地理位置靠近东三环，片区内芳古园、芳群园等大片住宅集群，北京最早一批高层住宅。九十年代建成时候，知识分子、高收入人群聚居地，当年十分气派，地位类似古北一期。现在看方庄房源，前段时间链家平台查询，片区单价五万多元。价位放在地段，非常低水平。

小区内部电瓶车随意停放，人车不分流，车位紧张，建筑老化带来各类问题持续显现。高层住宅本身有缺陷，建筑本身存在自然老化问题。

建筑和人一样，存在生命周期。建筑老化是循序渐进过程，不会突然爆发。持有超高层住宅家庭来说，比较稳妥选择，各类问题集中爆发之前及时置换出手。

放任情况持续恶化，居住体验彻底变差，很难找到接盘买家。指望政府统一接手改造，不现实，改造需要资金体量极其庞大。关注家庭资产配置的人，明白道理。现实难点在于，不少人清楚高层住宅长期风险，却没有置换能力。

网上有不少讨论，认为超高层、高层住宅最终会沦为贫民窟。一部分房源里，有经济能力住户陆续搬走，剩下住户老人、流动人口、租户为主。高层、超高层存在短板，也存在自身优势。房子售价几百万，单价不低，换成低密低层产品，同等地段房价高到普通家庭难以承受。

这里说的便宜，相对层面优势。高层住宅，普通人有机会城市里获得居住条件改善，选择需要牺牲房产长期保值能力。利弊共存。去年上海出台高层住宅维修基金相关政策，当时专门做过解读。资产性价比角度判断，老破小长期价值，优于超高层住宅。

这种残酷的物理衰退，正驱使着有钱人早悄悄将资金转移，加速向低楼层搬迁。经过市场变化，大众关注点反转，不再只盯资本收益，开始重视资本损失，同时关注房产回报率。

过去二十年，很少人看租售比，哪怕租售比严重失衡，不在意租金收益，只要房价持续上涨就足够。现在，租售比成为买房、持房必须参考维度。新增评估维度，房屋折旧。早些年很少关注折旧，2000年之后新建房源整体比较新，永远有下一个接盘人接手老旧房产。

如今接盘人群数量大幅萎缩，三十年房屋使用周期来看，房产每年持续折旧。维修基金、公摊产生各类成本，都需要纳入考量。很多人只盯租售比，忽略折旧，最后依旧出现亏损。除了房屋本身自然折旧，要面对产品迭代带来代际碾压。

参考新能源车发展趋势，同样五十万预算购车，隔一年之后，同价位新车配置更高、空间更大。房产市场一样逻辑。四代宅概念去年开始慢慢普及，相隔一年入市新房，周边二手房价差不大，得房率差距悬殊。

重庆、成都不少新建楼盘得房率可以做到百分之一百以上，福建闽侯部分楼盘得房率达到百分之一百三十。有钱人早悄悄搬回低层，本质上也是在躲避新产品代际更替带来的降维打击。房子同时具备投资属性和居住属性。

站在投资角度，高层住宅受折旧、产品迭代、维护成本多重因素影响，资产价值长期处于下行通道。置换本身有很多选择，卖掉房产之后直接租房，也是可行方案，没有更好资产选项的时候，这是合理出路。

业内人群里面，已经有人完成资产调整，处置掉多余房产，选择租房居住。值得思考的点，行业下行，开发端压力肉眼可见。

全国商品房全年销售面积持续下滑，行业巅峰时期年销售面积十八亿平方米，市场腰斩之后，再度下滑百分之二十。观点认为，房地产行业不会消亡，会长期健康存在。

核心原因在于，过去二十年集中开工建设大量住宅，未来二十年集中迎来置换需求。这种置换，通常意味着被动置换，因为部分房屋老化之后，不适合继续居住。

分享过厦门集美案例，2009年建成楼栋被判定危楼，根本无法继续居住，只能搬离。无论是主动逃离还是无奈撤离，高楼层昔日的光环褪去已成定局。

高层住宅的兴衰，是城市发展与居住观念演进的必然缩影。当人口规模跨过拐点，曾经那些被吹捧得天花乱坠的高楼层，早已暴露出无法填补的成本与安全漏洞。

当年抢破头现在却卖不掉的底层业主，承受着时代的阵痛；而有钱人早悄悄搬回低层，则精准捕捉到了体验升级的风向标。剥离盲目跟风的光环后，真正能跨越周期的，唯有那些让人安顿身心、回归生活本源的居所。