华润置地上海新项目将入市，“围标”事件错过的三年还能挽回？

华润置地位于浦东三林滨江的项目有望于本月底开放展厅。

据了解，项目将推出建面约85-142平方米3-4房洋房，建面约180-220平方米叠墅，建面约300平方米合院。项目首批300多套洋房预计2季度入市，叠加合院3季度入市，除了合院外均为精装交付。

华润置地三林滨江项目规划效果图（过程稿，仅供参考）图片来源：网络

公开资料显示，2022年10月31日，据上海联合产权交易所披露，上海地产集团旗下子公司——上海德泽置业有限公司（以下简称“上海德泽”）90%股权及相关债权已被转让，成交价为35.26亿元。华润置地接手了上海德泽位于三林滨江的25、28两个子地块，用地性质为商业住宅混合土地包。

值得注意的是，这也是华润置地自“围标事件”后，在上海市场出手拿下的首个项目。2020年，万科、华润、中海因涉嫌围标虹口区嘉兴路街道HK271-01地块遭到处罚，有消息称中海华润3年内不能在上海拿地，万科则是2年。

3年时间内，同为央企的招商蛇口、保利发展在上海攻城略地，一个从城市远郊逐渐向市中心进军，一个在重要板块接连落子。在同行项目销售火热的情况下，华润置地“没米下锅”，不得不采取“曲线救国”的方式在上海获取项目。

虽然华润置地在这座城市深耕得更久，但对于已经错过的3年，又如何能追得回来呢？

发展步调不疾不徐

公开资料显示，华润置地于1992年进入上海，在浦东拿下了第一宗地，并将其打造成华润时代广场。2001年5月国务院正式批复并原则同意《上海市城市总体规划》（1999年-2020年），明确提出要把上海建设成为现代化国际大都市和国际经济、金融、贸易、航运中心之一后，华润置地成立上海公司，2002年启动在上海的首个住宅项目——上海滩花园。

在随后的几年中，华润置地又相继开发出华润橡树湾、华润外滩九里、华润中央公园、华润佘山九里等住宅产品。2015年，华润置地联合华发以158亿元拿下静安大宁两宗地块，将其打造为静安府；2016年，华润置地又联合华侨城以69.32亿元总价斩获苏河湾中央公园地王，项目被命名为苏河湾中心润府。

来自观点网的不完全统计，截至2018年时，华润置地进入上海26年，在上海仅有8个项目，与万科、保利、中海、招商蛇口等相较甚远。一方面是由于华润置地在上海多以豪宅项目为主，另一方面地块多为大体量项目，去化慢、周期较长。不过，不容忽视的一点是，华润置地此时的重心一部分放在商业项目，2017年在上海开出首个万象城，体育业务于同年8月落子上海新静安体育中心，2019年又历经526轮争夺以58.02亿元抢下南京西路商办地块。

2020年，华润置地华东大区发布“大江大河”产品战略，深度布局上海，杭州，南京，温州，似乎有“大干一场”的架势。但同年4月，虹口区嘉兴路街道“围标”事发，涉事房企相关负责人被追责，时任华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚、上海执行总经理宋悠优被带走调查。华润置地的“雄心壮志”也无处可施展。

此后，华润内部进行了人事调整，陈刚被调回集团，宋悠优离职。原华润置地深圳公司总经理王昕轶则接任陈刚成为华东大区总经理。

证券之星地产经过搜索发现，3年未在上海拿地，华润置地当前已无住宅项目可售。不仅无项目可售，华润置地在上海的项目中，也发生过维权事件，

如2020年，业主投诉称，位于奉贤的华润幸福里6月交房以来，出现地漏错位、台面缺损、门槛断裂、移门歪斜、地板空鼓等问题，部分业主家中墙壁裂缝和鼓包。

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小区内部，35号楼因为一场大雨上下楼层均出现阳台漏水，45号楼交房2月内电梯出现了5次故障，42号楼、49号楼发生了电梯坠梯事件。

2022年“3.15”前夕，苏河湾中心润府建筑工地发生火灾。据了解，具体着火区域位于该项目写字楼旁，上午正由一家装饰公司的工人在操作电焊，因为作业不当，火星引燃旁边的泡沫板等建渣，导致起火。

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保利发展、招商蛇口追赶

和华润置地相比，保利发展和招商蛇口在上海不断加码，势头凶猛。

2017年，招商蛇口提出“重返上海”战略，不断在长三角区域新增土储。到了2021年，招商蛇口单城资源投放近30亿元，重点布局上海、南京、杭州等核心城市。在这一战略的支持下，据不完全统计，2017年至今，招商蛇口上海公司共获取65个项目。

在“重返上海”的基础上，2021年，招商蛇口上海公司又进一步将战略升级为“重返上海心”。通过公开市场拿地、股权合作的方式，招商蛇口接连拿下上海中心区域地块，并落地了招商外滩玺、招商虹玺、招商云玺、招商苏河玺等重点项目。

数据显示，2021年，招商蛇口上海公司全口径签约销售额突破366亿元，在招商蛇口所有区域中排名第一；2022年，招商蛇口上海公司全口径签约销售额为741.25亿元，操盘面积为64.89万平方米，登上2022年度上海房企全口径金额及操盘面积排行榜第一名。

而保利发展紧跟上海市提出的“一江一河”战略发展规划，接连布局了保利One56、保利香槟苑、保利西岸、保利世博、保利浦开金融中心等项目，又围绕大虹桥、滨江、五大新城、临港等国家战略布局重点区域打造作品。截至2022年，保利发展在上海累计开发39个项目，服务4万户家庭，10万业主。

值得一提的是，2022年也是保利发展的“高光时刻”。这一年，保利发展在上海持续强化布局重心，在杨浦、普陀、徐汇、闵行、宝山、嘉定等区的核心地段新增八处土储，新增全口径货值近550亿元。数据显示，2022年，保利发展上海公司全口径销售金额337.39亿元，同比增长113.5%，在上海排名第四，销售面积45.03万平方米，同比增长24.0%。

同样是在房企销售排行榜中，华润置地2020年在上海全口径销售金额为174.42亿元，排名10；2021年在上海全口径销售金额为139.08亿元，排名13；2022年则完全未上榜。

易居研究院研究总监严跃进表示，“围标”事件压缩了华润置地拿地口子，对其具有警示意义，项目投资时应当合规操作，否则会影响规模。同时，从保利发展与招商蛇口的角度来看，如招商蛇口采取一些新的打法做大规模，当前确实需要看到企业间的竞争情况，利用土拍、合作拿地的方式积极抓住房地产市场复苏机会。总体上来看，是一个较好导向。