北京
01
上周在文章《》里提到这么一个观点，这波小阳春，大家的预期方向原本是海淀，毕竟海淀在年前出让了好几块核心靓地，比如海开的颐海澐颂项目、功德寺双子星、朱房村双子星。
但是，由于规划和设计上的失误和缺陷，备受期望的颐海澐颂昨晚才开盘，功德寺样板间上周才开，朱房村样板间还在赶工，致使这个小阳春，海淀楼市发力很晚。
▲根据官方数据，昨日颐海澐颂总套数752套，卖了606套，去化率80%。
坦白说，颐海澐颂这个项目，首开没有日光，是低于拿地时的预期的。因为早在栖海云颂爆火的2023年，颐海澐颂所属的永丰南地块，就已经是大家众星捧月之所在；
但后来，比海开晚拿地1个月的永丰北保利嘉华天郡，在过年前率先开盘，夺了颐海澐颂不少人气和客户；
再后来，比海开晚拿地5个月的功德寺双子星，又火速开了样板间，尤其是和樾玉鸣，它的大户型策略与颐海澐颂的大户型形成直接面对面竞争，且和樾玉鸣的精装品质、品牌、学区、地段等要素相对更好。
由此，虽说当下楼市已不追求快周转，但颐海澐颂，拿地超过9个月才开盘，这期间对手越打越多，竞争压力越来越大，属实不应该。
02
与海开相对应，进京不过五年的越秀，今年应该是越发春风得意了。
为什么？今年越秀会有8个项目同时在售，特别是在第一季度，将会有5个项目陆续开盘。
而且仔细看，越秀在售的这些项目，位置都还不错，主要集中在海淀核心（功德寺双子星+香山樾），还有跟海淀联动很深的昌平朱辛庄（梧桐星宸、越秀星樾、星耀未来）。
怪不得有人说，北京楼市这个小阳春最终表现如何，一半要看越秀的表现。
也正因为越秀影响力如此巨大，今年操盘越秀的董毅，一面加官进爵，成功上位北方区域总；
另一面，越秀也大张旗鼓，重点推进功德寺双子星+朱辛庄两项目。
当然也并非说，今年越秀就一定是板上钉钉大获成功了，因为越秀有不少项目高开低走，其中最有名的莫过于香山樾。
▲香山樾首次开盘三个月后，才网签了37套。就当时的楼市热度来说，着实令人大跌眼镜。
03
当前，海淀在售的几个楼盘，全部都是国央企。按照本地、非本地的标准划分，天恒、海开是一派，越秀、保利、华润、中海中旅、绿城这些全国性的大房企，是另外一派。
显然，海淀本地派面对这些全国性的大房企，唯有做好口碑才有出路。海开本来也是这个思路，2021年，海开通过第一个项目“圆明天颂”攒了一波口碑，然后又和中建壹品，联手拿下永丰地块，做了第二个颂系产品“栖海云颂”。
然而，让海开始料不及的是，随着楼市行情消退，海淀的购房者也变得挑刺了。尽管栖海云颂相比隔壁富华里的口碑要好，但在交房时，还是有不少客户在维权，说项目降标减配严重，“水系也没了”。
如今，随着海淀多盘齐开，新盘稀缺的景象已不再。未来海开如果想要继续深耕海淀，不仅需要做好产品，还要学会抓住对开盘有利的市场空档期。
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