西安楼市，正在见证新卷王诞生

业绩，就是话语权。

PART.01

6月19日，时隔8个月，西安再次出台楼市新政。12条新政主要着力于从「供给端」解决市场下行的问题，涵盖土地、金融、产品等多种手段，不过从「需求端」解决问题的手段不算多。

这也是正常现象，毕竟之前的各种政策叠加之下，能使用的正常手段都已经用上了，能释放的利好也都基本出来了，总不能直接从居民储蓄账户里把钱掏出来刺激楼市吧？

个人认为，12条新政的路线是正确的。要维护楼市稳定健康，就得先给开发商“松绑”，让他们喘口气，才有余力和动力造出“好房子”，然后才能吸引那些潜在购房者打开钱包，最终慢慢形成良性循环。

12条新政中，有一条个人比较关注——鼓励企业结合市场需求自主下调容积率，适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例，提供多样化住宅产品。

我们先看第一句——鼓励企业结合市场需求自主下调容积率。

众所周知，容积率的大小，和小区的居住舒适度密切相关。西安很多房龄不算老且配套完善的小区卖不上价，很大一部分原因就是整个小区的容积率过高，住着太“挤”了。

既然大家都知道容积率高不好，为什么开发商不能降低容积率呢？

站在房企的角度，损容并不符合自身利益，土地出让的时候容积率是确定好的，开发商确实可以和有关部门申请在一定范围内自行降容，但这也意味着房价需要大幅上涨，客户会不会因此买单是个大问题，开发商何必自讨苦吃？

在商言商，偷偷“升容”才符合开发商的核心利益。损容这种吃力不讨好的事情，一不小心就要亏钱，房企根本没有动力去推行。

现在把“下调容积率”的权限下放给房企了，土地出让的时候对容积率有规定，但房企可以根据自己的客户群体自主决定要不要适当下调，相信主动损容的开发商在备案价方面也会受到一定的照顾。

再者就是——适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例。

我们常说西安四代宅已经遍地开花，但这个“遍地”并不全面，某些片区新房基本都是四代宅，露台越做越大，而某些片区四代宅还处于萌芽甚至空窗阶段。

我们不是说四代宅就一定比三代宅好，但是在同等建面的情况下，四代宅得房率确实要比三代宅更高，这点在大平层豪宅中体现的不太明显，但在小户型中体现的尤为显著。

适度扩大绿化平台（露台）这点就不说了，但“扩大阳台占套内面积的比例”就真的是实实在在的「实际得房率」了。毕竟不管是卧室带的阳台还是客厅带的阳台，都是可以封装在室内成为实用空间的。

还有一点不得不提，《西安市住宅品质提升设计指引（试行）》5.0.13条规定：悬挑长度大于 1.50m 的阳台、露台区域活荷载标准值不应小于 3.50kN/㎡；不上人屋面活荷载标准值不应小于 2.00kN/㎡。

直白点讲，就是未来西安的新房如果按照规定建造，不管阳台还是露台，每平米的可移动物（包括人、设备、家具等）承重至少要在350公斤，和住宅、办公楼上人屋面的恒载荷值标准基本没区别了。

这个“设计指引”全文已经正式发布，感兴趣的话可以去西安住建局官网下载查看。

PART.02

不过这个“设计指引”只能“指导”未来的新房，已经在售或报建过的项目，还是会按照原规划继续推进。

当然，也不是说之前的规划肯定就不好，毕竟参与编撰的除了各大设计院之外，还有高科、招商、绿城、保利四家开发商。

而且，从最近一段时间我们参观的项目来看，事实上很多开发商在户型设计上，已经“领先”这版指引了，而如今市面上的卷王，无疑就是建面约139㎡户型。

前几年，西安市场上最卷的还是建面约143㎡户型，无论是三代宅还是四代宅，143户型已经卷到了天花板，所以我们曾发布文章《》

此前因为契税和政策原因，建面约143㎡算是一个门槛，是普通住宅的上限，也是大平层的“守门员”。不过后来西安出台新政，契税门槛从143㎡下降到140㎡，所以我们也预测《》

如今来看已经基本验证了我们的预测，政策对产品的影响还是非常大的。新政后拿地报建的项目，都已经开始卷139户型了。对开发商来说，想要比友商销售好，就是要在满足购房者需求和争取最大利润之间做好平衡。

PART.03

首先开卷的是「绿城·熙海棠」。建面约140㎡户型，做了连很多大平层都没有的三面环绕式露台（偶数层）。

除此之外，四开间朝南、主卧270°端厅式采光设计以及室内较大的赠送空间带来最大约138%的得房率，让熙海棠在竞争中处于领先位置，首开销售额近3亿。

除了自建的熙海棠，绿城代建的「春月风华」也在139户型上带来了区域TOP级的产品力。

四室两厅两卫设计，超大独立电梯厅、LDKG一体化环幕光厅，在三面采光的端厅式主卧套房和超大室内赠送面积之外，还有三露台设计，最终得房率约120%。绿城能够在西安拿到那么多代建合同真不是浪得虚名。

同样开卷的还有国港的「招商·梧桐书院」和「中国铁建·花语博悦」两大央企开发的项目。

这两个项目南北仅一路之隔，梧桐书院在139面积段做了端厅和方厅两种户型，全部是纯粹2T2的四室两厅两卫，满足不同家庭的需求。

方厅户型四开间朝南，室内赠送面积非常大，亮点是南向三卧室以及三面采光的端厅式主卧套房。

端厅户型室内赠送面积同样非常大，在270°采光的端厅之外主卧套房的卧室和主卫都是朝南设计，而且卧室改造之后也是270°转角采光。

当然，梧桐书院这个项目目前最大的亮点其实还是社区内的会所和园林，“书院式”园林水景下沉会所已经实景兑现，几乎所有配套都是为了让孩子学得认真、玩的开心。

花语博悦的139户型也不遑多让，室内几乎做了一圈全赠送的飘窗，再加上露台以及半赠送的超大阳台，这个户型的得房率也非常之高。

不过这个项目最亮眼的还得数120户型，谁都没想到，铁建在这个面积段上，居然做出了五室。

以前这个面积段做四室每个空间都比较局促，但看花语博悦样板间基本感受不到空间局促，因为他们室内赠送面积很大。这就解决了很多人又喜欢四代宅又想多“偷面积”的需求——露台不大但够用，室内能封的空间多赠送。完美拿捏了刚需家庭的需求。

另一个让我感到非常震撼的户型，是「铁建轨交·秦风雅颂」的建面约137㎡户型，虽然不是139户型，但实得面积可一点都不含糊。

如果只看户型图这就是个常规四代宅，无非就是更大的南北双露台，最高赠送面积能达到约71㎡，最大面积能做到约208㎡，实际得房率约121.64%。

但是建议大家一定要去实地参观样板间，两个露台的面积都挺大，南向露台的进深是约3.5米，面宽约7.5米，样板间做了伸缩顶棚，这也是之前大家讨论四代宅隐私问题时的一种解决方案。

最经典的是北向的Loft设计，样板间做了一个女童房，二层是孩子的休息区，私密性非常好，一层是学习娱乐区，有悬空楼梯的加持，空间感也很棒。绝对是天才般的设计，在西安目前没有竞品。

当然，要是说到秦风雅颂的时候，忽略了他们的实景园林和会所，那就太不礼貌了。

在一众眼熟的卷王之中，也有一个新面孔，那就是「邦泰·悦九章」。作为这家四川黑马民企在西安亮相的首个项目，悦九章最大户型也精准的卡在建面约140㎡。

这个户型是四室两厅两卫，双阳台、270°拐角大露台+端厅设计，而且全屋基本配备超大落地窗，采光效果非常好。

这个户型和我们常见的方正户型不太一样，是一个明显的躺着的凹字型，入户之后直面餐客厅，南北各有两室，主卧套房卧室和主卫都朝南，空间感不错。

这个户型的赠送面积也非常可观，双阳台半赠送，看户型图室内还有几乎一圈飘窗全赠送，再加上30多平米（奇数层）的大露台，整个户型的视觉延伸效果非常好。

悦九章还有一个建面约130㎡户型，和140户型非常像，可以算是套娃户型，除了尺寸差异之外，就是少了一个北向的生活阳台，但是露台基本一样大，如果预算差一点的话，这个户型其实也不错。

最后，我们再来说说刚刚亮相，目前非常火热的「保利·天瑞」。139户型是天瑞最小户型，也就是入住天瑞的门槛。

实事求是的说，和这两年非常火爆的天瓒、云谷和著相比，天瑞的露台进深尺寸比较“克制”。当然，这种克制也是没办法的事情，每个区域在报建上都是有要求的。不过天瑞在面宽上找补回来了。

天瑞的139是典型的四叶草户型，2T2，南北双阳台、双露台，无论是室内还是“室外”的赠送面积都尽可能给足。

三个卧室的开间都在3米以上，主卧套房开间约3.8米，餐客厅开间约5.5米，所以参观样板间的时候，各个功能区的空间感还是不错的，得房率也比较高。

目前，天瑞的首批备案价已经公示，即将首开。这个户型的备案均价在2.2万左右，总价在300万左右，首开应该还有优惠，具体可以咨询置业顾问。

当然，西安有139户型的不止这几个项目，可以预见，未来随着更多项目落地，139户型会越来越多，而且肯定也会越来越卷，毕竟官方都已经鼓励开发商“适度扩大绿化平台、阳台占套内面积比例”了。再加上友商的竞争，可以说139户型的内卷才刚刚开始，我们未来肯定会见到室内外赠送面积都更大、户型设计更合理的139户型。

如果说以前的赠送叫“偷”面积，那现在就属于“抢”面积了，不过不管是偷还是抢，受益的总归是普通购房者，从这点上来说，也算是“侠盗”了。

-正文完-

作者 | 王鉴房

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

如需转载请联系授权

踩盘报告

| |

| |

| |

| |

| |

| |

| 天谷雅舍 |