望京再无10w+

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最近房价暴跌的热搜很多， 毕竟暴跌有流量，尤其是曾经高不可及的望京。

而从成交来看，望京的暴跌也确实比其他区县来得更猛一些，以“望京三杰”融科橄榄城一期为例：

2021.6.14，145平中层成交价1600万；

2022.7.14，同户型成交价1556万；

2023.3.5，同户型成交价1640万；

2024.1.24，同户型成交价1450万；

2024.10.22，同户型成交价1211万；

2025.8.30，同户型中层成交价1017万。

短短两三年，从巅峰期的1600万跌到1000万，跌幅37.5%，不仅跌没了首付，单价也从之前的11万跌到了如今的7万（事实上，前几天还有一套132平的三居顶层，成交价仅900万，合单价6.8万）。

也正是因为如此巨大的跌幅，有中介哀叹：“望京再无10万+”！

是这样吗？我查了下成交，发现整个大望京片区（含望京、新北苑、奶西和崔各庄），10万+的成交虽然已经很少很少，但也不是没有。

例如东湖湾三期，最新成交了一套243平的中层，成交价2500万左右；

再比如果岭里，前天成交了一套216平南北四居，临街5层，近几年新装，成交价2180万全款。

按理说，望京很久都没有单价10万多的成交，为啥这两个楼盘又支棱起来了？

其实还是在于楼盘本身的品质过硬。

例如果岭里虽然是2004年的老小区，但产品不输现在的“好房子”。

▲果岭里小区，被称为“坡地雅居”，园林绿化率高，保安严格。微坡地形使得社区内形成合围之势，负阴抱阳，整体居住环境非常棒。小区密度低，容积率仅有1.4，都是6-7层的花园洋房，没有高低配的小户型，使得小区户型得房率达到88%—100%，哪怕20年后，户型仍然很能打！

▲果岭里小区沿用万科物业，多年时间沉淀下来的住户相当纯粹，业主集体意识强，小区地库翻新维修，需要全体业主集资，在业委会和物业的尽心沟通下，所有业主都出了钱！这就很难得了。

事实上，除了果岭里，根据我对望京各大高端二手小区的踩盘印象，我觉得诸如远洋万和公馆、望京金茂府、保利中央公园这三个盘后续如有成交，成交价应该也会有超过10万+的户型和楼层（当然并非所有房源）。

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坦白说，10万+从来就不是望京的目标，作为北京最知名的CBD之一，望京曾经出过很多10万+的成交，只不过随着地产环境下行，这些成交全都淹没在过往的风尘中。

但是，作为“整数关卡”，10万+对望京很重要。望京需要10万+的成交，证明望京仍然是北京乃至全国最为高端的品质住区之一，更告诉世人，望京还没有完全衰落。

那么，为什么望京会尴尬至此？

对此，很多人说望京房价下跌的核心驱动因素是产业红利消退——望京有很多以商贸为主的互联网大小厂，比如阿里、美团、优酷、高德等巨头，以及猿辅导、完美世界、keep等新兴互联网企业。

▲其实，望京还是外资聚集地，包括奔驰、雀巢、西门子、施耐德、诺和诺德、默沙东等，以及著名的“韩资”，这些国际知名企业在望京设有办公地点。

由此，大家公认望京的发展高度依赖商贸类互联网企业和外资产业，过去十年互联网和外资的快速扩张带动了区域人口流入和房价上涨。

但近年来，商贸类互联网企业进入深度调整期，外资企业因为毛衣战，使得企业裁员、扩张放缓导致人口流出压力加大，住房需求锐减，直接削弱了望京的房价支撑。

而在我看来，产业红利衰退只是表象，望京楼市最根本的原因是望京自身小区老化，而周边蹭望京概念的板块，商品房又供过于求。

可以看到，望京周边，围了一圈新规划片区，比如新北苑、奶西、崔各庄、金盏、东坝，这五六个片区齐齐吸血望京，叠加望京本身的小区老化（比如东湖湾，虽然上面还有10万+的成交，但是东湖湾的 外围护栏和外墙明显档次不足，即使是三期，围挡也掉漆严重 ），望京楼市可以说是加速失血。

对此，我还记得在供地最疯狂的2023年，朝阳有17个地块接近200w方的供应，其中一半都在望京周边。而海淀彼时只有4个地块（四季青2个+永丰南2个）总共也就20w方左右的供应，两者差距极大。

▲光是一个奶西板块，就集聚了望京国誉府、中建宸园、望京樾、望京云尚等楼盘，且这个板块还有多个住宅用地等待规划出让。

如此巨大的供应，你说被分流的望京还怎么涨价？而这些潜在供应，无论是对奶西还是对望京的冲击，都是巨大而持久的。

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在刚过去的8月，整个大望京区域，最火的楼盘应该就是中建宸园了。凭借着绝美园林和设计，中建智地有心将其打造为“宸园”系的开山之作。

如果望京周边只有奶西这么一个板块承接改善需求，那么以中建宸园为代表的楼盘，必然是要突破10万+的。

只是可惜，供应太多，导致规划最完善的奶西也陷入了与东坝、崔各庄、新北苑的价格战中。截止目前，一直扛价9万的望京国誉府，才卖了110多套，整体去化三分之一。

综上，整个大望京区域，现在就是因为卖地太多，形成一个负反馈的局面。昌平、大兴、丰台这些供地大户也是类似情况，未来海淀等核心区供应多了（比如最近出让的永安里、天坛地块），也会陷入“房价为何涨不上去”的尴尬局面。