宁波这一类房子真的不能再留了

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最近来咨询老司机的客户中，许多是问我手上的房子该不该留，这本来是一个非常个性化的问题，同样的房子，不同的人选择应该不一样。

但他们的问题也有一些高度类似的地方，比如老破小或者老破大比较多，今天老司机就浅浅的聊一下这个话题。

必须要事先声明，每个人的情况不同，处理的方式也应该不同，并不是看了老司机这篇文章，就依样画葫芦去操作，如果错了自己负责哈。

真正要放心，还是建议来当面我，或者加入老司机的年度VIP，相关服务见文末小标签。

这次以旧换新大家也看到了，老破大没人收，120平以上的老破大未来的出路，除了等拆迁，就是无人问津。

老破小稍好一点，可以等着被收走，虽然宁波这次只收500套，但可能后面还有几个批次，运气好还是有机会被收走的。

老破小、老破大为什么跌的这么惨，甚至跌破了地价，最主要的原因是丧失了适用性。居住体验极差，无论是出售还是出租，都乏人问津。

那以前老破小、老破大为什么值钱？因为那时住房整体还没有过剩，就像现在的香港，再老再破也卖得掉，香港到现在住宅仍然短缺。

但内地就不一样了，经过25年高歌猛进的建设，多数城市的房子都已经饱和甚至明显过剩了，特别是2015年以来的这轮建设高峰，开发的住宅占到总量的40%左右，短短5年时间，住房就从供不应求，转变成了供过于求。

供求关系的逆转，老破小和老破大是最大的受害者，瞬间它们发现，自己没人要了。

此前老破小、老破大还有另一个价值基础，那就是拆迁。典型如黄鹂新村，虽然同类小区跌的一塌糊涂，但黄鹂新村因为有拆迁预期，一直对市场保持着溢价。

但拆迁的前景越来越不妙了，今年宁波土地运营亏损了数十亿，全国100个大中城市亏损了7000亿。拆迁成了亏本买卖，今后肯定会少干、甚至不干了。

没人使用又拆迁无望，老破小、老破大的价值，只能由租金来标定了。

虽然跌了很多，看上去也很便宜，但很多老破小、老破大的租金回报还是很低的，不到2%，极端的不到1.5%。

还有人不知道租金回报率怎么算，很简单，一年的租金除以这套房子的市场价。假设某套房子现在能卖100万，租金一年2万，其回报率就是2%。

老司机以前也谈到过，2%是不够的，就算没有贷款的房子，回报率也要超过2.3%才有价值；如果有贷款，这个回报率要到3.5%才有利可图。

大家可以去算一下，自己手上的老破小、老破大能不能达到这样的回报率。

也有房东担心，现在这么便宜卖了，将来万一涨了怎么办？

我们可以推演一下，就算将来房价涨了，老破小、老破大会跟着涨吗，会超额上涨吗？

前面老司机也说了，老破小、老破大之所以跌的厉害，核心原因是住宅过剩了，它们因为老旧落伍而被率先淘汰了。

所以，房价上涨了老破小、老破大就会有人住吗？答案是不会。只要供过于求的形势没变，它们始终是没人要的，因此就算其他房子涨了，它们也没有涨价的理由。

明白了这个道理，就不会对老破小、老破大的涨价再抱有任何侥幸的期待。当然，如果你要赌一把拆迁，或者征收，老司机是无法辩驳的。

具体来说，什么样的老破小、老破大是不能留的呢？

首先是超过120平又没电梯的，想都不要想，赶紧抛掉。如果有电梯能租出去，情况又略好一点，但也要看租金回报，能不能达到上面老司机提到的两个标准。

其次是3楼以上没电梯的，3楼真的是极限了，再往上愿意住的人会越来越少，除非加装电梯，但看起来加装的难度相当大。

还有就是价格偏高，租金回报率很低的，赶紧走，大概率还会跌不少，一直跌到租金回报超过2%才可能会放缓。

很多人对于房子有一种偏爱，哪怕再不合理也愿意一直拿着，因为房子的安全感是其他投资品比不了的。老司机也认为，投资房产的确要更安全。

但房子不等于住宅，其实很多人的结构是不合理的，全部都是住宅，租金回报全部都很低，全部都不抗跌。

可以考虑去做一些置换，比如把老破小、老破大卖了，换成租金更高的商铺或公寓。同样一百万的房子，一个年租2万，一个年租5万，10年下来，差距还是很大的。

以上只是老司机对于老破小、老破大的一个普遍性看法，还是那句话，是走是留，还得看每个人的具体情况、以及房子的具体情况才能定夺。如果您有这方面困扰，欢迎文末扫码咨询老司机。

房产老司机2001年开始从事房地产，2018年创建了《房产老司机》自媒体平台，是宁波目前收费最高，业务量最大的独立咨询师。我们的主要业务是高端不动产（豪宅）交易，主要服务于年度VIP会员，请点击下面小标签了解详情。

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