浙江
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我们终其一生，都在和自己较劲。
经济学有个流派叫行为经济学，和传统的经济学派不同，行为经济学没有那么多的数学模型，他们把分析人们的动机作为主要研究方向，而这些动机的背后，有一个最基本的假设：
人的决策是非理性的。
行为经济学试图找到非理性决策的开关并加以利用，举个例子，男人看到美女都忍不住要多看两眼，哪怕这个美女和自己无关。美女就是这样一个开关，这样的开关会让男性客户关注到，最终销售变得更容易，这就是为什么售楼处会有那么多美女的根本原因。
行为经济学还体现在各类广告中，在老司机办公室附近有家医美，他们的广告语是：
精致是一种态度，和年龄无关。
你看，把对抗衰老升华到人生态度这个高度了，还能理性思考吗？
老司机周末发了一条短视频，引来很多口水，质疑主要来自于我说到了懿秋的挂牌量，很多质疑者认为，懿秋的挂牌量被夸大了。
我也认为100多套很夸张，否则我也不会关注这件事，毕竟懿秋是高端盘的代表，而且还是在下跌中销售的，投资客应该没那么多。
但我也知道，宁波最后一波投资客其实到2024年才收手，之前的缦云、凤鸣云翠，包括懿秋，都活跃着他们的身影。
他们是心存侥幸的一群人。
老司机视频里说的100多套，是当时宁波排名前二的两大平台交叉比对过的数据，但我刻意模糊了这个数量，因为它并不是问题的核心。
100套挂牌和50套挂牌，或者30套挂牌，都难以改变一个基本的事实：
懿秋的投资客在交付之后，恐怕很难全身而退。
比挂牌量更现实的情况是，懿秋的产品已经落伍了（超大平层可能好一点），明湖的新楼盘正在降价，而更新的四代宅和别墅类产品，正在一旁虎视眈眈。
至于二手房，最近半年的成交价在那里摆着，只要愿意去看，就都明白现在能卖到什么价位。
越到后面，我们越会看明白，下跌可能会穿过任何一道防线，波及到我们曾经坚信不疑的所谓核心价值。
因为下跌的逻辑，正在发生变化。
如果说2021-2024这个阶段的下跌，还只是去泡沫的话，那么从今年开始，房价的下跌可能会进入一个新阶段：
去债务。或者称之为债务出清。
去泡沫，只是把上一轮上涨的泡沫去掉，后面便会再次重回上涨的态势。香港的房价差不多就刚走过一轮去泡沫，同样也是2021年开始的，到去年底今年初，香港的泡沫基本出清，到现在已经连续3个季度上涨。
但内地呢，不仅没有上涨，反而进一步大幅下跌，今年北上深等核心城市的二手房价，跌幅比大部分中小城市都大。
这被称为补跌。
是因为内地的泡沫更大吗？并非如此，大量的二手房跌到了2017年之前，租售比来到了2%以上，如果考虑到内地和香港的利率差，这个价格已经没有什么泡沫了。
一年前定存，香港许多银行的利率3-4%，而内地只有1.1%。
那为啥内地的房价还不能止跌？老司机认为，核心并不在于泡沫，而是在于债务。
内地的房东由于债务的压力，哪怕房价没有泡沫，他们也要抛盘。
以前段时间热议的银行直售房为例，这些房子都是房东债务违约而产生的，如今放到二手市场上抛售，其价格跟泡沫有什么关系？
深受债务困扰的还有企业，特别是国企，很多地方国企没钱了，不得不几十套、上百套的向外抛房子。
个人抛售的情况更是五花八门，有失业抛房的，有投资失败抛房的，有资不抵债抛房的，也有恐慌抛房的。毕竟，经济的状况我们都感受的到。
我们都应该可以确认一个事实，包括地方、银行、企业、个人在内的多个实体，正在承受越来越大的债务压力，而这种排解压力的出口，都倾向于卖房。
这都与泡沫无关，但可能是新一轮下跌的动力源泉。
最后顺便说一下，雅戈尔曾经是宁波豪宅开发商的代表，也曾为很多投资客所追随，但随着其逐渐退出江湖，特别是把旗下物业公司卖给万科物业之后，雅戈尔开发的那些高端楼盘，后面会面临越来越多的挑战。
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