11月深圳楼市的两个重要变化：落霞与孤鹜齐飞

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来看深圳11月的市场情况，我认为呈现出两个重要变化。

依据深圳中原地产数据，11月单月，深圳一手住宅网签（预售+现售）2644套，环比下滑0.3%，同比下滑71.8%，环（去年11月新建住宅成交9388套），创下全年最大月度跌幅记录；二手住宅网签4472套，环比+6.6%，同比大跌37.2%（去年11月二手住宅成交7125套），也创下全年最大月度跌幅纪录。

客观说，有背景，背景是高基数。去年11月是受到9.24行情刺激的高峰月，深圳新房成交量当时创下了5年月度新高（迄今仍然保持），二手房也创下了当时4年月度新高（迄今为第二高）。

所以说，还没完，11月是新房同比跌幅最惨的月份，12月将是新房二手跌幅全惨的月份，尤其是二手。去年12月，深圳二手房网签量为8282套，创下当时近4年最高月度纪录。如果今年12月新房继续维持上个月的成交量，则今年12月深圳二手房同比跌幅可能会接近腰斩。而去年12月新房成交量为8714套（5年月度第二高），如果也同步维持，则今年12月新房的跌幅可能在……依然高达-70%左右。

这个市场，整体就是没有维持住，感觉还是“俺不中嘞”。

前11月，深圳新房加总成交量35044套，距离去年全年新房37972套的成交量还有2907套（注意：深圳2024年11月开始一手住宅成交开始统计现售，所以去年全年实际新房成交要比37972套为高）。照这么计算，2025年新房成交大概率将略微低过2024年，重新回跌。

而2025年前11月二手房加总成交量为51276套，距离去年全年54487套的成交量还有3211套。今年全年二手房成交量超过去年，是肯定的了，将实现三年连涨。

深房中协使用“录得量”数据发布称，11月二手房共录得5762套，“已连续9个月维持在5000套以上……表明深圳二手房已逐步走出最低谷，进入企稳阶段……”

我认为机构使用单一口径数据做出这样的“判断”是不严谨的，参照供应量、价格走势，更准确一点的说法也许应该是“深圳房地产市场持续低迷，仍然呼唤进一步政策支持”。

上月13日，是深房中协最后一次发布深圳二手房挂牌量，当时达到了8.9万套。随后，这一数据不再发布。但在今年1月，深圳二手房挂牌量大约是5.8万套，1年不到，挂牌量连续冲破6、7、8三个大关，如果持续发布，破9万是铁定的，这样的“激增”是前所未见的，尤其是三季度开始。

挂牌量显示卖方的市场信心和预期，如果挂牌量持续上升并且以如此速度上升，说明了卖方实际上已经非常“恐慌”了，他们都在“抛售”。

叠加市场实际价格水平的下跌走势（这个数据机构依然还是不怎么发布），正确的判断更应该是“市场放量下跌”、“业主抛售加剧”、“市场信心依然极度低迷”、“亟需进一步政策支持”……Whatever……但肯定不能说“进入企稳阶段”。

总之，和我7.1在《》文中判断的没差，年中变盘之后，一直持续到现在，木有改善。

SO，本月召开的ZY经济工作会议，我认为必会释放“大招”，拭目以待。

以上是一个市场现象，那么第二个现象，我依然描述为“K型市场”。

11月深圳楼市最轰动的事件，莫过于华润深圳湾沄玺开盘。项目最小面积209平米起，开盘折后均价约达16.8万/平米，创下深圳房地产历史单价记录。起步价格逼近3000万/套，最贵的一套1080平米天际大宅叫价高达3.6个亿。开盘当天成交额高达130亿，刷新2025年全国开盘成交纪录（下图是深圳湾沄玺的正式价格表格，供参考）。

这个成交热度在我预期之内，市场常常令人出其不意，楼王常常出现于大熊市，2008年次贷危机期间新鸿基天玺创下了亚洲分层豪宅的记录，上半年的伤害、下半年的深圳，也验证了这一点！

我在上月下旬的文章里《》详细阐述了深圳也即将出现“K型市场”的判断。随着“好地块+好房子”运动的深入，2025年一线城市开始正式步入非常鲜明的“分化市场”，超级豪宅从去年在上海开始出现，然后在今年扩散到深圳，一个接一个的出现，并且一个接一个的销售火爆。

这个背后的逻辑在于，我们在房地产步入深度调整的同时，也要正视有相当一批高净值人群的改善需求被长期压抑需要释放。由于常年的限购限价带来的豪宅整体产品力下滑——表现为地段一般（因为核心地段放地太少）、旧改过多、设计感下滑、品质下降、户型面积过小等等，市场仍有相当批量的富人群体存在豪华住宅的改善需求，而全面解除的市场监管让这一切再次成了现实。

这批富人群体不能说很多，但是经年累月的压抑，也有那么一批，这令他们在住宅购买上还有“强劲的消费力”（但中产、白领已经没有了）。而且，他们对居所的追求，更多是为了资产保值、居所改善、身份匹配等等，过往主流的投资追求不再占优，这也令他们的住宅购买拥有更加坚实和持续的支撑力。加之，相对应于高端需求的数量，市场上放出来的高端豪宅的供应量，其实更加不多，这令它们在当前环境下的保值增值价值更加的凸显。

所以，这最终促成了这样的一个令人稍显“意外”的市场特征：一边是中产住宅销售低迷，而另一边则是超级豪宅反而比想象中的销售火热。

深圳湾沄玺的面市，要比去年深湾玖序，对于深圳房地产市场更加具有标志性。在短期，这样的成交证明了“虽然房价有调整，但深圳依然有较为强劲的需求，好产品在深圳依然可以卖得好”，意识到这一点，能够有效提振了开发商的士气，并有助于他们形成正确的市场认识——“我接下来要把我的产品做得更好，我就可以卖得好”。

在长期，这则意味着，以北上广深杭为核心，国内房地产市场正在展开重要的结构性变化。我描述为“K型”，你也可以说是是“哑铃型”。未来可能很长的时间里，市场会呈现出显著的“高中低分化”行情，最贵的（超级豪宅序列）、最便宜的（安居配售保障房序列），都会不难卖，反而是中间状态的刚需改善住宅序列，会持续的低迷内卷。

2025年将是深圳超级豪宅的“复兴元年”，接下来，深圳还有包括中信元湾府在内的其他几个超级豪宅面市，他们会用产品来真正的开启下一个十年的新的房地产故事，我们会看到，真正的国际城市-超级豪宅可以“好”到什么样、“豪”到什么样。虽然大部分人买不起，但是眼界可以为之一开。

以上这两个变化其实是一体的，落霞与孤鹭齐飞，我们未来都会继续看到——超级豪宅是“孤鹜”，往上飞；整体市场是“落霞”，往下“废”。往左看，是房地产市场令人沮丧、信心消逝的一面，往右看，则是房地产市场令人振奋、保有希望的一面。

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