浙江
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人们关注房地产，核心还是关注房价，但房价是一个笼统的概念。以宁波为例，大家普遍感受是跌了不少，但如果你去看新楼盘价格，今年无论是庄市、段塘、高新区、还是下应，都创下了板块的新高。
接下来要推的新盘，大概率还会继续上涨，原因很简单：新楼盘都是别墅或四代宅，产品力很强，定位高端改善，而且数量稀少，有些甚至供不应求。
所以，等着新盘崩盘去捡个漏，从此住上豪宅走上人生巅峰的梦想，大概是很难实现了。
但与新房相反，二手房特别是老旧二手房还在节节下跌，年初到现在均价跌了超过10%，一些次新二手房由于产品落后，交付即巅峰，也在缓慢的价格回归。
总之，二手房和新房，完全就是两个世界。本文说的房价，一般是指二手房的成交价。
据瑞银的最新预测，中国房价要企稳大概要等到2027年中，在那之前全国房价可能还会有15%的跌幅。
瑞银认为，人口多供应少的高线城市，可能会提前半年到3个月见底。
什么是高线城市，老司机认为可以简化为一线和头部二线，加起来大概15个吧。宁波算不上头部二线，尽管经济规模靠前，但市区太小、人口太少，只能算中上。
所以我们可以假设宁波是瑞银预测的标准样本，在2027年中见底，还有15%的下跌空间。
再强调一遍，这里的房价是指二手房成交均价，新房例外。
老司机前不久也预测过下跌周期《》，我的观点和瑞银不同，因为瑞银讲的是宏观，而我分析的是宁波的具体情况。
我们的分析都有一个共同点，那就是假设没有逆转性的强刺激政策出台。事实上如果看看今年的经济工作会议公报，以及住建部长最新的文章，我们基本可以得出结论：
2026年没有救市大招。
住建部长的最新文章中，老司机丝毫看不出有任何救市紧迫性的表述，相反，“巩固止跌回稳态势”这句话再次出现，表明决策层对于现状可以接受。
此外，文章也再次强调了要因城施策，一城一策，大白话就是各地你们自己想办法，别等着上面出大招，上面没有大招。
事实上，楼市下跌痛感最强的两个主体，一个是房东，一个是地方gov，都不在决策的核心层面。房东是私人负债，自己负责；地方gov则在化债和增加转移支付之后，痛感已有所减轻。
至于银行，断供率现在还能接受，毕竟房东已经还掉了很多利息，后面实在不行走到拍卖那一步，算上前期已经还掉的贷款，总体损失也不是太大。
毕竟以前的政策好，首付要30-40%，有些甚至70%，给了银行足够的安全垫。
更加紧迫的需要房价企稳的，还是内需。
最近高层发出了一系列号召，强调要扩大内需，要把经济的重心放在内需上来。这不是未雨绸缪，而是形势所迫。
本月我们看到了一个数字，今年外贸顺差超过了一万亿美元，许多人为此欢欣鼓舞，认为我们的产品无敌于天下。
但顺差越大，就意味着从外国赚得越多，也意味着越依赖外国市场。国际市场不是无条件开放的，没有人心甘情愿被你赚走那么多钱，最近墨西哥、加拿大和一些非洲国家，都在准备调高针对中国的关税。
外贸这台引擎已经烧得发红了，接下来必须要用内需引擎来接班，否则无法持续。
拉动内需并不是个新话题，喊了十几年了，但成效不大，核心原因还是老百姓的消费能力弱，虽然GDP增长很多，但流到老百姓的口袋里的，你我都有感受。
有钱不花王八蛋，每个人都是花钱的天才，根本不需要谁去刺激。
老百姓的钱来自于哪里？一个当然是工资性收入，工资高则消费力强；另一个则是财产性收入，比如炒股赚的多，买房赚的多；最后一个是保障性收入，比如养老金高，医疗报销比例大、教育免费等等。
扒一扒上面三项，哪一项是乐观的？
所以消费起不来再正常不过，失业在增加，减薪在扩大，怎么消费？股市你懂，房价在跌，怎么消费？养老金心慌，很多人甚至断缴，医疗教育只涨不跌，怎么消费？
最立杆见影还不用花钱的，就是把房价稳住这一条了，房价稳不住，资产天天缩水，哪还有底气消费？
很多人不知道，消费的主力，从来都是有房子的人，而不是买不起房子的人。
最后，老司机想引用《小马过河》的寓言，房价可能不会像我希望的那样立马企稳，也不会像机构预言的那么大跌幅，可能在中间的某一个位置就完成了。您认为还有多大的下跌幅度，请在文末留言，三年后我们来挖坟。
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