民主开倒车？民法典物权篇对物权法的这三处修改是进步还是退步？

引子

《民法典》物权编对住宅业主的影响深远，登记制度、业主权益、责任条款三大修改既存进步也藏争议。

疑惑

登记制度统一主体、新增隐私保护，却引发共有物权隐私界定的疑问。业主权益方面，明确成立程序与居委会职责，表决规则增设参会门槛，看似规范却让业委会成立、换物业更难，自治便利度引发质疑。责任条款删除行政与刑事责任，或与物业乱象增多存在关联。

制度修改本应平衡各方权益，物权编的调整究竟是简化流程还是提高门槛？是强化保护还是留下监管空白？法理的完善需扎根现实，如何让规则既符合法理逻辑，又切实保障业主权益，值得立法者与社会各界深入探讨

对比图

笔者整理了这三个内容，觉得颇有争议，看起来为了小区业主好，结果好像一地鸡毛，这是为啥呢？

物权法和民法典物权篇，这三处不同，影响太大了，具体详见表格。

登记制度的修改对比剖析

物权法的规定：

1、登记主体（如县级以上地方政府）；

2、第18条：可查询复制登记资料

民法典的规定：

1、统一登记主体为“登记机构”

2、可查询复制不动产资料

3、新增：禁止利害关系人公开、非法使用登记资料，兼顾权利与隐私保护

修改导致的问题剖析

明确登记机构为登记主体，避免分散性

加三个字：指不能查询全小区各权属登记资料了吗？

新增219条禁止公开和非法使用登记资料，共有物权属于谁的隐私？

隐私锁定了谁的利益？

对业主权益的修改对比剖析

物权法的规定：

1、未明确业主大会/业委会成立条件程序

2、未明确表述居委会有指导协助职责

3、表决规则：无参会门槛，普通事项需要双过半同意，重要事项需要双2/3同意

4、筹集和使用房屋维修基金，属于重要事项，需要双2/3同意

民法典的规定：

1、明确成立条件程序

2、居委会应当指导协助业主大会；

3、表决规则：新增2/3参会门槛，普通事项需要双过半同意，重要事项需要双3/4同意；

4、筹集房屋维修基金，属于重要事项，双2/3参会、双3/4同意。

修改导致的问题剖析

1、物权法指出要按《业主大会和业主委员指导导则》配套执行，民法典直接引入，无可厚非，无实质性变化。

2、物权法75条明确由政府部门指导协助；现居民自治组织指导协助业主自治组织。后果：且不说一个并无物业区分所有权的群众组织，来指导协助另一个实际有物业区分所有权的群众组织，相当于外人干预“私权私产”，在法理上和逻辑上似乎都缺少合理性；另外：一方为“稳定”服务，一方为私产保值增值努力，两方本就难成共识的。

事实上，业主或业委会，埋怨居委会、街道乱干预情况已经比较突出了。另外，一个基层群众组织协助指导业主自治群众组织，法理上规避了行政插手嫌疑，还不可行政起诉，就撇开了物业乱与政府部门的牵扯，物业乱就和我不相干了，这或许是另一妙用吧？

3、有人说民法典这样修改，是为了业主好，因为业主大会表决通过人数减少，等于难度降低了；但是，千万个小区明显发现，实事上成立业委会更难了、换物业更难了。

这肯定不是业主数学题不会，应该是专家太懂社会心理学、太明白国内业主普遍不愿意参与的状态了吧。

所以一边说通过表决的人数占比降低了（画个饼），一边却偷偷增设参会率太高高门槛（水中月）。

一顿操作猛如虎，结果业主没得到真正实惠，到底方便了谁，为难了谁，谁更满意了？也不知道，参与修编民法典物权篇的专家，怎么想的？

4、原来是筹集和使用维修基金，都属于重要事项；现在民法典规定，使用房屋维修基金属于一般事项了。直接后果是，物业、物管会、还有业委会动用维修基金更容易了。

有些小区，房屋十年刚到、房屋未老，维修基金快用光，这正成为“新常态”；反之，开发商和前期物业，倒是乐呵呵了，恐怕再十年后，业主面对空池子，只有在风中凌乱了。

责任条款的修改对比剖析

物权法的规定

包含行政责任、刑事责任相关表述

民法典的规定

删除行政、刑事责任条款

修改导致的问题剖析

没有罚则了，

住宅物业乱象好似更多了！

各部门都似乎无所谓了，

住宅物业如脱缰的野马，

和这条被取消有关系吗？

欢迎大家讨论、交流

大家都来说说，原来的物权法的那三条好？

还是现在的民法典物权篇的这三条好？

希望大家留言区积极交流，讨论，

但是请不要灌水哟，说实事、讲道理即可；讲法理，辨是非！

强烈建议，和大众息息相关的法律法规修改修编，一定要吸纳各方人士参与，修编不要光听专家学者的，也要多听听基层民众的声音，让真正食人间烟火的基层治理关注者、工作者都有机会发声。因为他们有真正的、接地气的、经受社会实践捶打过的经历或体验，而空想的理论、不结合实际，往往就是闭门造车，给出的药方有时不能治病反而致命！

草根的思考 · 为千万业主发声·

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