深圳楼市两个信号

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

12月，深圳楼市有两件事值得关注的——
第一张价值4055万元的“房票”发出去了，光明区一块地以每平方米1.2万元的低价卖了。

这两件事看似没关系，其实都指向了现在深圳楼市的核心情况，政策在帮着调整房源供应，大家买房的需求分了层次，不同区域的房子价值差距也很清楚。

灵活度最高的一张房票

12月18日，深圳的第一张房票发出，位于深圳南山区西丽板块的福光楼土地整备项目成功核发首张房票，价值4055万元。

这张房票不仅金额巨大，而且还是来自深圳的核心地段范围。

以福光楼土地整备项目周边情况来看，周边以2010年以前建成的房子为主，包括龙都名园、宝珠花园、润成花园、众冠西郡园等，二手房近半年历史成交价格水平维持在5万—7万/平。

如龙都名园今年9月成交一套90.46平户型成交总价为463万，折合单价约5.12万/平；

润成花园今年8月成交一套125.14平户型成交总价为938万，折合单价约7.5万/平；

宝珠花园今年10月成交一套75.47平户型，成交总价408万，折合单价约5.41万/平。

对比其他城市率先施行的房票来看，深圳的这张房票，自由度和灵活度无疑是史无前例的，最主要有这几个特征——

价值4055万元的总额度包括了本身的拆迁赔偿还有使用房票的奖励金额，只要使用房票购房就能享受政府专项奖励；

不限制安置的地域，手持房票不仅可以选择西丽板块的普通住宅或者公寓等商品房，也可以选择福田、罗湖等深圳其他区域的商品房。

房源不作限制，手持房票可在已经预售并接受使用房票的项目中选择房源，包括住宅、商业、办公、商务公寓，也就是买住宅、公寓还是写字楼、商铺都可以，购买这些商品房还可以享受税收减免；

房票2年内都可以多次反复使用，用不完的额度，可以申请结算为现金；

不受深圳的限购政策限制，也就是说在南山福田宝安中心这些限购的范围可以买多套房，不限购套数；

转让对象灵活，2年内可以转让给同样是西丽福光楼土地整备项目的房东，或者亲属之间直接转让，不过只能转让一次。

总结成一句话就是2年内，使用房票可以在全深圳范围内任意选择商品房，商品房的类型、户型、面积、位置等都不作限制。

而隔壁的广州，房票制度即使领先开跑，房票的最长使用期限为18个月，也多要求≥90%一次性使用。

这对于深圳的意义，无异于旧改拆迁安置的一个里程碑，以前拆迁，要么换指定的安置房，要么拿现金，现在有了房票，限制少多了。

同时也是深圳众多旧改拆迁项目的久旱逢甘雨，毕竟深圳太多旧改项目因为资金问题而停滞不前，被拆迁的群体迟迟无法得到安置，甚至有的被迫原址回迁，

比如深圳罗湖的布心花园，就有房东重新装修回迁。

被动等待回迁的日子遥遥无期，是这些年深圳旧改拆迁房东们心中的一根刺。

对深圳楼市而言，也具备一箭多雕的现实意义。

比如将安置需求与存量去化结合，缩短旧改周期，吸引社会资本激活停滞项目，解决旧改资金难题；

比如房票购房豁免限购，为被搬迁人提供跨区域、跨类型选房自由，释放购房需求；

再比如房票资金流入核心区优质房源，对区域房价形成支撑。

试想一下，如果纳入房票兑现的项目中出现核心地段的优质户型豪宅，手持4055万的情况下，难道不会对深圳核心区域的新房豪宅心动吗？

这张4055万元的房票，直接让一部分人有了买大户型、好房子的需求。

按现在深圳高端房子的价格算，这张房票就能买400-500平米的大户型，刚好和今年深圳南山好几个新房豪宅的户型都对得上。

如果这些豪宅被纳入置换的“房票房源超市”，相当于给这类大房子找了潜在买家。

更重要的是，以后房票制度推广开，拆迁的人能更快把安置需求变成实际买房需求，给楼市带来稳定的购买力。

总的来说，长期的作用及效果都是显著的。

底价拿地

如果说，核心地段的大额房票能够给深圳楼市带来稳住核心地段新房或豪宅新房的预期，那么普通住宅的市场就略显局促了。

12月8日，深圳光明出让了一宗占地面积20523.78平的宅地，位于马田街道兴发路与振明路交汇处东侧，以底价76600万被 深圳市恒龙盛祥投资发展有限公司拍下，综合楼面单价约12039.67元/㎡。

这则宅地，由于地处光明区域，加上当天同步排出一块福田核心地段罕见的宅地，几乎被市场的关注视线所忽略。

实际这宗宅地的出让，正代表着深圳楼市普通项目的走向。

这块地在光明区马田街道，离地铁6号线红花山站很近，周边配套也全，规划了住宅、商业、幼儿园等，而且周边二手房挂牌价大概4.1万元/平方米，新楼盘售价大概3.7万元/平方米。

但是这样的地段，拍出约1.2万/平的楼面价，就意味着开发商后期即使销售定价2万/平，都仍有利润。

那么后期开发商在定价及去化之间寻求市场平衡，则很有可能会选择低于如今新房的价格底线销售。

这对整个光明，甚至深圳普通类住宅，都是一个挑战。

因为这已经是深圳光明近5年宅地出让最低的楼面价格，相比过去同地段的宅地出让综合楼楼面价已经便宜了几千块。

光明的区域不同于深圳其他板块，以普通刚需购房群体为主，且也一直以刚需产品为主。

所以，这宗宅地传递出两个信号，一是虽然开发商拿地理性了，但在价格锚定效应下，区域新房定价预期有可能会被拉低。

二是加速区域的分化，像南山、福田这样的核心城区，主要卖高端好房，而光明这种外围区域，主要是匹配普通类的住宅。

所以，把这件事放一起看，说明现在深圳楼市正处于政策引导和市场调节共同作用的阶段，不同区域、不同类型房子的分化趋势也会越来越明显。

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