松榆里“精神小伙儿”地块，120㎡要卖1400w？

11月25日东三环松榆里地块 入市，8家房企经166轮竞拍，最终由懋源以50.24亿的价格拿下。成交楼面价约为6.21万/㎡，溢价率18.21%。

一个月了，这宗东三环旁的 “熟地”，至今仍在改善圈层中持续发酵。

市场讨论最多的是：在当城芯熟地的稀缺性遇上低密产品的舒适性，购房者该如何取舍？

毕竟，2020-2024年5年间，东三环及四环核心带仅出让3宗涉宅用地，总供应建筑面积不足12万平方米，平均每年能提供的改善型新房不足30 套。

而松榆里作为近5年该区域供应规模最大的纯住宅地块，8.08万平方米的建筑控制规模，意味着它将承接大量被核心区“老破小”困住的置换需求，其产品定位和价格区间，更将直接影响朝阳改善市场的格局。

核心底气：东三环的 “熟地红利” 能让房企争相角逐，松榆里的价值核心从不是产品噱头，而是无可复制的 先天禀赋。

地块位于潘家园街道，直线距离14号线北工大西门站仅200米，步行3分钟即可进站，3站直达国贸，换乘10号线、17号线能快速衔接金融街、望京等就业核心区。

更难得的是，未来规划的11号线将在此形成双轨交汇，地块已预留地下通道与地铁衔接，长期通勤便利性再升级。

比起多数需要等配套兑现的新区项目，松榆里的生活配套堪称饱和状态。

2公里内聚集了朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里三大商业综合体；教育资源覆盖垂杨柳中心小学、陈经纶中学等9年一贯制学校；3公里内有中国医学科学院肿瘤医院等三甲资源，对于有老人小孩的家庭来说，这种步行可达的便利度远比规划蓝图更安心。

地块周边不利因素为东侧60米处有一处高压线塔，会不会入地还未明晰，另外就是北侧和东侧分别临近规划的11号线和现有14号线地铁，对于地铁噪音和震动需要实地评估。

产品层面，懋源的操盘也值得期待。这家开发商长期深耕北京高端市场，擅长打造豪宅产品，懋源松榆里的产品风格大概率会延续其高端路线。

区域成交数据显示，140㎡以上户型占比，从2020年的45%猛增至2024年的78%。核心区的购买力，正在用真金白银投票，表达对“一步到位”式大户型、改善型产品的刚性需求。

因此，松榆里地块未来的产品脉络不难预测：主打120-180㎡的三至四居，既覆盖地缘置换的刚需改善，也有180㎡以上大平层瞄准高收入人群。

楼面价再叠加契税、建安、财务等成本，其未来售价大概率会落在10-12万元/㎡这个区间，刚好填补了区域改善型新房的空白。

也就是说，一套140㎡的主流户型，总价将指向1400-1700万。

竞品PK：核心区 VS 低密区的选择逻辑

松榆里入市后，直与紫京宸园、璞樾、中海时光之境形成完整的区域改善版图。

中海时光之境是最直接的竞争对手。项目位于小红门板块，距东三环1公里，容积率2.5，比松榆里更低密，户型面积105-155㎡，得房率高达 90%-92%，800万起的总价门槛也更友好。

但短板也很明显，通勤到国贸的距离比松榆里远3公里左右，周边配套成熟度稍逊，更适合预算有限、看重居住舒适度的年轻改善家庭。

紫京宸园的定位则更高端，主打140-278㎡纯改善户型，总价1200万起。项目背靠朝阳公园资源，圈层纯粹性更强，更适合追求生态环境和高端圈层的客群，与松榆里形成 “核心便利” 和 “圈层舒适” 的分流。

璞樾则侧重居住的静谧感，容积率2.6的低密社区搭配150-258㎡户型，距东三环约 3 公里，更适合对通勤时间不敏感、偏爱低密社区环境的改善客，目前成交均价在9-10万/平。

对比来看，松榆里的核心竞争力在于平衡。

既保留了城芯的通勤效率和成熟配套，又通过合理的产品设计满足了改善需求。而周边竞品要么牺牲区位换低密，要么抬高门槛换圈层，没有一个能像松榆里这样同时覆盖 “通勤、配套、空间” 三大核心诉求。

核心熟地：永远是改善的 “压舱石” 开头我们提到了，东三环的新房稀缺性早已是既定事实。

2020-2024年，东三环及四环核心带仅出让3宗涉宅用地，而区域年均改善需求达120套，供应却不足30套，缺口率超 75%。松榆里地块预计提供约600套房源，能有效填补这一缺口。

更值得关注的是区域二手房市场的现状。松榆里周边以房龄超20年的“老破小”为主，最新二手均价仅4.48万元/㎡，总价230万左右的房源占比超六成。

这些小区的业主普遍面临置换需求，却长期缺乏合适的新房选项，松榆里的入市恰好承接了这部分地缘改善客群。

对于购房者来说，当下的选择逻辑其实很清晰：如果你的核心需求是“通勤效率+成熟配套”，愿意为城芯位置适度让步密度，松榆里无疑是首选。

在楼市分化加剧的当下，核心区的熟地价值永远比新区的规划红利更抗跌。

东三环的土地，卖一块少一块。

松榆里的166轮竞价，本质上是房企对北京核心区楼市的信心投票；对于真正的改善客群来说，区位的确定性，远比盲目追求低密更重要。

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