新龙泽微中心宅地扩到70%，意味着什么？

今年的昌平两会出了一个新消息：2026年新供地块新龙泽微中心A地块（欧德宝项目A地块），规划调整把住宅扩到了70%！

之前的规划里，地块明确要求商务用地占比不少于50%；

但最新披露的成果里，居住用地建筑规模冲到了约 17 万平米，商业地块却只有约5万平米，居住占比超 70%，相当于商业规模的3.4倍。

这一转变并非小事。

这意味着，这块手握“四线换乘”王牌的地块，直接从一个可能吸引企业办公、汇集人流的商务微中心，转向了以居住为主的社区。

网友的态度直接分成了两派。

部分周边的居民表示反对：现在的13号线、8号线早晚高峰地铁都要挤三趟才能上去，他们担心大量新增住宅人口导入，出行力可能会更扛不住；

而且他们觉得目前临近的配套并不足够，比起先堆住宅，更期待先建公园、体育场和大型商场，把生活配套补起来。

也另一派则觉得 “改得合理”，由于地块附近有合生汇、华联这样成熟的大型商业了，部分网友觉得这地块再做大规模的商业可能没多少竞争力了，改成住宅未必是坏事。

拆哥觉得，这要结合地块的整体布局 ，综合客观来看。

调整后的地块里，并不是全给了住宅，而是70%住宅+5万平商业的规划。

北京市《站城一体化工程规划设计规范》中有指引：城市级站点边建议以商业、办公及公共配套为主，以发挥交通枢纽的辐射力，以外可逐步布置居住用地。

所以，调整后的商业用地，紧邻着地铁龙泽西站，规模和位置都恰好落在“社区型商业”的最优配置。

5万平的规模，足够服务本地居民日常生活需求——超市、餐饮、基础零售、社区服务等，又不至于盲目做大和周边大型商业竞争，这是一种务实且可持续的规划思路。

对购房者而言，地块的交通优势丝毫未减。13号线、8号线、19号线及市郊铁路东北环线四线换乘，在北京新房市场中仍是稀缺属性，通勤效率极高。

居住主导反而让这里更贴近“地铁房+生活社区”的定位，而非一个可能冷清的商务空城。

从市场接纳度看，住宅永远比写字楼更受欢迎。

今年北边这片区域，值得关注的住宅地块和新项目可不少。

同样挨着地铁的平西府0002地块，拆哥已经关注很久了→

这块地很美妙，纯R2二类居住用地+紧邻地铁上盖--它会很香。

去年年底中建智地+未来城联合体以21.143亿元拍下来的，占地3.59公顷，规划建面8.98万平米，地上建面约6.18万㎡，容积率2.5、限高60 米，还得配建500㎡社区管理服务用房。

主力产品预计锁定在110-140㎡三面宽的三至四居。旁边橡树湾的期房均价大概6万/㎡，价格预计也不会差太多，而且纯住宅社区居住氛围会更纯粹。

预计3-4月份就入市了，不管是刚需还是改善，都可以多留意。

如果不想等新地块，周边在售的两个新房项目也可以看看。

建发·珺和府位于北清路南侧，在北清路与生命科学园交汇处，主力户型为75-130㎡的二至四居，主打新中式园林与建发高端产品系标签；

目前均价约6.2万/㎡，去化平稳，适合在中关村、生命科学园上班的通勤族，刚需入手压力不算太大。

越秀·星樾更靠近8号线平西府站，它的户型建面覆盖60-128㎡，1 居室到 4 居室都有目前均价约6-6.2万/㎡；

物业是上市的越秀服务，靠谱度有保障。如果家里人多，想选大户型，或者预算有限想选小一居，这个项目的选择更灵活。

这两个盘均面向昌平南部及海淀外溢客群，地铁交通友好，推荐预算在600-850万的朋友可以关注下。

新龙泽区域的二手房，近两年也是话题的焦点。不完全统计，板块内二手房的成交价回落幅度达到了40%。

地铁边的新龙城，是2006至2008年分批建成的纯电梯商品房小区，一共40余栋住宅楼。2023年小区热门的100平米出头的三居室户型，成交价可以买到610万，而到2025年下半年，同面积、同格局的三居室成交总价降到386万元了，三年多时间总价跌近38%。

板块内的龙锦苑六区，2003年建成交付，共规划27栋住宅楼，整体绿化率接近39%，内部设有地下停车库，小区离即将开通的地铁13A号线文化路站大约250米。

小区一套建面65㎡的小户型，在安居客最新挂牌总价为258万元。同户型的2022年初的成交总价曾达到408万元，成交整体跌幅逼近40%。

房价起伏之下，比选小区、选户型更关键的，是选对入市的时机。后续我会持续跟进北京房价的最新动态，给您提供专业的建议→

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