核心回归，资产重估——2026中国商业大洗牌

进入2026年，中国商业市场与所有成熟行业一样，将从总量过剩迈入深度洗牌阶段。

这一变革并非偶然，而是多重因素交织共振的必然结果，背后折射出消费结构、城市发展与商业逻辑的根本性转变。

我们来看最新观察的几个全国商业市场现象。

第一，租金仍然普遍下跌，消费能力下降

受制于消费市场的低迷，全国商场的消费数据普遍下滑。

根据铱星云商的数据，2025年12月，全国商场消费水平为4155.04元，同比下降12.01%；环比也是连续4个月下降。

因此，受到消费低迷的影响，商场的租金也在持续下滑。

2025年12月全国重点城市优质购物中心监测数据显示，核心商圈首层租金同比下跌2.4%，非核心商圈跌幅扩大至4.1%。全年新增优质商业供应超1500万平方米，供过于求加剧竞争。

即便部分项目虽然通过促销活动实现客流同比提升3%-5%，但客单价仍旧普遍下降5%-8%，其中可选消费（服装、美妆、轻奢）客单价跌幅尤为明显。

而这种消费能力疲软的背后，是多重现实压力的叠加，核心原因还是家庭资产缩水和就业情况持续疲软。

全国百城房价指数连续18个月环比下跌，家庭资产缩水导致消费信心不足。2025 年全国城镇调查失业率虽稳定在5.1%左右，但青年失业率仍高于12%，就业预期不稳进一步强化了居民的紧缩性消费心理。

所以，央行问卷调查显示，2025年四季度居民“更多储蓄”意愿占比达58.2%，创近三年新高，消费复苏的乏力直接传导至商业地产市场。

第二，城镇化红利结束，商业的增量市场已耗尽

对于大多数城市而言，波澜壮阔的城镇化浪潮已经结束，人口流入趋势已基本稳定。

2025 年全国人口净流入超50万的城市仅12个，比2019年减少18个，多数三四线城市及部分二线城市已出现人口自然增长停滞甚至负增长。

所以，现在城市资源分配格局已被锁死，新的城市生活秩序已经形成。这种城镇化红利的消退，直接导致商业增量市场衰减。未来如果人口出生减少的趋势不被遏制，更多城市还将不可避免的进入收缩阶段。

对于那些在城市扩张期未能抢占新兴产业、优质教育医疗等公共服务资源的郊区片区，商业生存环境愈发艰难。

我们来看下面数据：

2025 年全国商业地产区域分化进一步加剧，郊区型购物中心的生存压力尤为突出。综合仲量联行、中国商业地产协会等多机构监测数据推算，全国郊区型购物中心平均空置率约12%-13%，较核心城区高出7个百分点左右。

同比之下，核心城区依托成熟人口与消费基础，空置率持续保持在5%-6%的低位，而郊区项目因人口流入不足、新增供应集中，叠加消费力外溢，空置率普遍偏高。

更值得关注的是，部分缺乏产业和人口支撑的三四线城市郊区商业体，空置率已超30%，从而出现业态撤场、运营停摆的情况。这一趋势与城镇化红利消退、人口向核心城市集聚的大背景高度契合。

第三，商业市场进入马太效应阶段，好的地段、好的产品、好的品牌聚集到头部

进入2026年，中国商业市场的分化已从“商圈差异”演变为“头部聚集”，好地段、好产品、好品牌已经深度结盟，形成强绑定。

以上海为例，淮海路、南京东路、新天地三大核心商圈，2025 年首发品牌数量占全市优质商业首发总量的62%；在这三大商圈的首发品牌中，首店、旗舰店的占比高达78%，而非核心商圈首发品牌占比不足15%。

在全国其他地方也是如此。

北京三里屯太古里、成都春熙路 IFS、杭州湖滨银泰 in77 等全国标杆级项目，凭借成熟的商圈氛围与运营能力，聚集了全国重点城市国际一线品牌首店的40%以上。

同时，核心商圈优质项目的有效品牌密集度（按入驻品牌数/可租赁面积测算），约为非核心商圈普通商业项目的3-5倍；

并且，出租率数据差距也同样显著——2025年核心商圈优质购物中心平均出租率保持在 96%以上，而非核心商圈及区域型商业项目平均出租率约83.5%。

所以，在消费缩减、“强者恒强”的格局下，各类商业品牌资源持续向头部倾斜，中小项目与非核心区域项目的生存空间被进一步挤压。

第四，新项目碾压存量，低质项目加速出清

同一商圈内，硬件升级、设计迭代的新项目对存量项目的冲击呈“降维打击”态势。

2025年全国新开业的集中式商业项目共360+个（总体量超2740万平方米），其中定位中高端、头部商管运营的优质购物中心超180个，新增商业建筑面积约1600万平方米；这些优质项目中，超60%集中在北京、上海、广州、深圳、武汉、成都等一二线城市的核心及成熟商圈。

这些新项目普遍具备更高的层高、更赏心悦目的立面、更怡人的景观、更合理的动线设计、更丰富的体验业态（如沉浸式剧场、室内运动馆、亲子互动中心），与硬件老化、业态单一的老项目形成鲜明对比。

这批优质项目的加入，在一个消费需求下降的市场环境下，构成了惨烈的“减量博弈”格局，这就推动低质量存量项目加速退出市场。

我们来看几个具体案例。

2025年7月开业的深圳大悦城（25万平方米体量、地铁5/12号线灵芝站上盖），凭借 “盒子Mall+街区”开放式硬件布局、超 50%的首店及定制店占比（近400家品牌入驻）、高比例体验业态等核心优势，开业首日即斩获 42 万人次客流与近2000万元销售额，近百家品牌登顶全国或深圳销冠，成功填补宝安片区高端商业空白。

但与此同时，它不仅截留了原本跨区域前往壹方城等项目的消费客群，更倒逼周边优质存量项目加速品牌焕新与场景升级。而区域内硬件老化、业态单一的低质老项目，因无法匹配 Z 世代消费需求，正面临客群流失、业绩下滑的生存压力，成为“新项目以降维优势冲击存量、低质项目加速出清”的典型例证。

无独有偶。上海南翔印象城MEGA在2020开业后，它以巨大的体量、丰富的业态、多元场景体验，虹吸了周边的消费客流。这就使得在它辐射半径5公里内，一些商场客流下降30%以上，这些商场里的多数商户月销下滑25%-40%，其中餐饮与亲子业态分流最显著 。

第五，品牌成为核心资源，反制很多商场

随着商业项目供过于求，品牌成为稀缺资源，议价权显著提升。头部连锁品牌普遍面临 “高邀约、低开店”的供求失衡格局，比如：

在新茶饮领域，茶颜悦色无疑是商场招商的 “香饽饽”，但其对外扩张却始终秉持 “宁缺毋滥” 的原则。

面对海量的外地商场邀约，茶颜悦色并未盲目提速，而是优先选择那些能满足客群画像、租金条件与供应链支撑的优质项目进行合作，这种 “优中选优” 的策略使其成为行业内谨慎扩张的典型案例。

Manner咖啡2025年的扩张轨迹更能凸显头部品牌的稀缺性：全年新增约600-700 家直营门店，截至年底门店总数突破2200家，且始终坚持全直营模式，拒绝加盟扩张。

从时间节点看，Manner咖啡在2025年3月刚突破2000家直营门店，半年内便稳步增长超200家，这种“稳中有进”的节奏，与茶颜悦色的谨慎外扩形成呼应。两者均在海量商场邀约中保持筛选定力，印证了优质连锁品牌在商业地产招商中的核心地位，也反映出当前“品牌挑商场”的供求格局。

而泡泡玛特更为典型。他们凭借全球化IP影响力，成为商业地产领域“品牌选商场”的典型代表。

2025 年泡泡玛特全球门店净增120-150家，但国内市场仅净增20-30家，他们坚持“非核心商圈不进”的精品化策略。作为全球头部购物中心必争品牌，其已进入巴黎老佛爷、伦敦牛津街等顶级商圈。

当下想邀请泡泡玛特旗舰店入住的商场不计其数，泡泡玛特在选址谈判中掌握绝对主动权，要求商场提供核心位置与定制化支持，凸显出明显的供求关系倒置。

所以，上述这些头部品牌均因坚持“重质不重量”的拓店策略，主动筛选物业以保障运营质量与品牌调性。

为吸引优质品牌，商场不得不推出租金减免、装修补贴、物业费优惠等政策，部分核心商圈项目甚至给出“保底租金+流水分成”的灵活合作模式，品牌对商场的反制能力达到历史峰值。

而缺乏品牌吸引力的项目，只能接纳小众品牌或次级业态，陷入“品牌层级低—客流少— 业绩差—品牌流失”的恶性循环。

第六，大多数商业在未来高度依靠社区化生存。

面对激烈的市场竞争，社区化成为多数商业体的“生存之道”。

从经营数据可以看出，社区型购物中心的优点就在于抗风险能力突出：第一太平戴维斯与戴德梁行数据显示，2025年社区型购物中心平均空置率6.5%，远低于区域型购物中心的11.1%；中指研究院监测表明，社区型购物中心租金同比基本持平，显著优于整体商业地产市场0.34%-0.81%的降幅。

所以，在这样的高度竞争市场，即使是国内商业顶级操盘团队——瑞安房地产，在面对上海激烈的市场竞争，也是率先提出“社区商业3.0”策略，核心是从"卖商品"向"卖生活"的根本性转型。

因此，他们重构了业态结构， 65% 民生业态筑牢基本盘，并且在运营升级，通过"园丁式" 服务提升社区粘性，打造有温度的社区。

具体来看，瑞安在上海瑞虹天地・太阳宫聚焦周边3公里社区客群，优化生鲜超市、社区食堂、亲子教育、便民服务等业态占比至65%，2025年客群复购率达72%，日均客流稳定在3万人次以上。这样就保证了他们即便在整体消费疲软的背景下，销售额仍实现同比增长4.3%。

第七，全国性的城市更新政策推出后，市中心的低效资产将被唤醒，加之非标商业模式越来越成熟，带动城市中心区资产升值

在前些年狂飙突进的城市化时代，各地政府重心都在城市扩张和增量建设，他们无瑕顾及老城的更新改造，导致很多城市出现了新城繁荣，老城凋敝的景象。

各地的老城、历史文化街区、闲置低效的城市中心产业区，如同一头头沉睡的狮子，被市场所搁置和遗忘。

2025年国务院印发《城市更新行动实施方案》，明确提出“激活老城低效资产，打造宜居宜业的城市空间”，因此，各地政府纷纷加大老城改造投入。

在以算城市经营账为主要考核指标的当下，各地政府都更加重视激活老城的资源。毕竟，千百年来，每个城市的老城区拥有新城无可比拟的文化、商业和公共资源，人口密度高、市场活力大。

这批沉睡的老城在新的国家级城市更新政策的刺激下，必然会重新繁荣。而市中心的低效资产也将面临新一轮的价值重塑的过程。

同时，经过几年的探索，当下中国各地的非标商业通过新颖的设计、独特的场景营造和先进的招商运营，已经形成成熟商业经营模式。他们用更先进的运营理念，更有创造力的营销活动，带动一批首发品牌回归主城核心区。

而各地市老城区千百年来自然生长出来的城市肌理和空间格局，在城市人文历史价值和情绪价值上，都超过了工业化复制的标化商业体。这种差异化的场域空间，更具备商业价值重塑的潜力。

第八，整体商业市场进入加速出清阶段。

从上述分析来看，进入2026年，各地商业市场都将迎来一场大变局。

那些缺乏消费市场基础、产品力一般、依靠行政补贴维持、运营能力弱的项目，都将陆续停摆，进入到惨烈的出清阶段。

2026年的商业大洗牌，本质是市场对“过剩产能”与“低效供给”的出清。那些缺乏消费基础、产品力薄弱、依赖补贴生存、运营能力不足的项目，将陆续退出舞台；而经过市场筛选后的商业体，将呈现“二八分化”的新格局：

在未来，80%的商业体将回归社区服务本质，聚焦高频刚需与便民体验，成为连接居民生活的 “毛细血管”；20% 的优质商业将承载城市的核心功能，凭借首发经济、文化体验、微度假场景，成为城市的“名片与窗口”。

然而，这场洗牌不是终点，而是中国商业从“规模扩张”向“质量提升”转型的起点。未来，商业的核心价值将回归“人”本身——无论是社区商业的“便民温度”，还是优质商业的 “城市高度”，唯有读懂消费者需求、贴合城市发展脉搏，才能在变革中站稳脚跟，实现资产的长期增值。

注：文章部分数据来源：

仲量联行《2025年第四季度中国商业地产市场回顾与展望》

戴德梁行《2025 中国首店经济发展报告》

仲量联行2025年Q4商业地产报告

戴德梁行 2025 年商业地产行业监测数据

大悦城控股官方发布、深圳新闻网、南方都市报

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