中国住宅产品迭代的十个关键节点。︱刘德科

中国住宅产品迭代的

十个关键节点

*本文根据2016年1月17日刘德科在杭州金沙湖CBD绿城·月映金沙产品分享会上的主题演讲部分内容整理

文︱刘德科

对购房者来说，开发商越是「卷」产品，住宅平均品质就越是过硬，场景也会更美好。那么未来我们的住宅产品迭代往哪个方向去演进？我们总结了「中国住宅产品迭代的十个关键节点」——

①大门的功能混合；②沿街面的灯光与人影；③园林级别的视线多样性；④会所空间的真实需求；⑤架空层的室内外交融；⑥室内花园的纵向嵌入；⑦声音温度空气灯光的重视度；⑧大自然的深度交互；⑨文脉的场景化转译；⑩小尺度空间的系统化运用。

①大门的功能混合

现在的新楼盘大门都比过去好看，但是「好看」是有段位之分的。如果只是单纯穿过大门进入楼盘，那就是普通大门，它好看，但不一定高级。高级的大门需要「功能混合」。比如大门可以做成一座立体的门楼，在二楼设置临街露台，你可以坐下来跟朋友聊聊天或者晒会儿太阳，看着街道上的车来车往。它为你提供了一个可以休憩的空间，楼盘中拥有这样的休憩空间很常见，不常见的是把它放在了大门中。这就叫「功能混合」。

②沿街面的灯光与人影

在我看来，最美的沿街面必须有灯光、有人影。只有灯光没有人影的大门，就只是衙门般的大门，我不喜欢。有灯光很容易，装上灯就行了，难的是要有人影——有场景才会有人影。比如，从前楼盘的接待厅一定是放在大堂里，现在许多楼盘将接待厅做成了沿街的透明玻璃盒子，当业主穿梭其中，当管家站在那里，他们的人影就映照在了街道上，这时候的大门才是最高级的大门。

当我们提到沿街面的设计，还要知道：大门不是孤立存在的。大门可以跟会所空间、底商或口袋公园等等共同构成连续街景。这种街景同样是整个楼盘封面的组成部分，它会让整个楼盘看起来更有精神气：不是一个冷冰冰的围墙，而是有高级烟火气的楼盘。

③园林级别的视线多样性

很多城市都出台了新规，楼盘都要做抬板设计。抬板设计的好处是带来了更立体的景观、更充足的阳光，带来了空中花园里居高临下的心理优越感；但如果没处理好抬板带来的高差关系，那就变成了「傻抬」，走路回家或下楼散步反而会变得很不舒适。

抬板设计带来的重要改变是：我们拥有了更有利的条件，能够把传统园林移植到现在的住宅楼盘中。传统园林最重要的一个奥秘就是「视线多样性」，也就是在一个空间里能够产生非常丰富的对视关系。比如你可以坐在花园里，看下沉式庭院里的走廊；远处的泳池与地下会所空间，彼此之间也能有很多互不打扰的视线交织。你会感受到这个楼盘很有人情味，居住氛围很浓厚。

把园林与抬板设计结合在一起，需要有足够的空间规划能力。我们外行人一听到「规划设计」，会觉得两者是一回事，但是做规划与做设计其实是两回事。抬板就主要属于规划领域，而不是设计领域。好的设计能让你感受到惊奇，而且不是那种容易过时的惊奇；而好的规划不一样，它是让你感觉到舒适，而未必让你感到惊奇，以至于你都不知道这是好的规划。

④会所空间的真实需求

未来所有的会所空间都要回归到最真实的需求。现在开发商最喜欢做的会所空间是SPA馆或红酒雪茄吧，但是真实交付以后，谁会去使用这个空间？

即使是做出使用频率比较高的功能空间，这个空间如何满足真实的需求也很重要。举个例子，篮球场是使用频率非常高的会所空间，但并不是开发商在楼盘中规划了篮球场空间就好了，如果是基于真实需求的篮球场，要考虑地板材质、层高、灯光、看台设置、LED屏等等。这就需要整合更多的细分专业。房地产商本质上是整合商，他们的能力在于卓越而精细的整合能力，比如把所有的资源纳入到一个篮球场中。

「把专业的事情交给专业的人来做」，这话说起来容易，很难做到，因为太多的地产商和操盘团队认为自己无所不能。这样的篮球场，一般的室内设计师做不出来。同样是设计师，也有很大的分别，就像骨科医生和脑科医生都是医生，但是骨科问题不能找脑科医生解决。

⑤架空层的室内外交融

对于架空层，我们最关心的是「室内外交融」。现在有一种过头的做法，就是把架空层全部包起来——作为购房者，当然是希望开发商为我们多花点钱，但是花钱也需要专业性，好的架空层需要「室内外交融」。我们在订餐厅包厢的时候，有花园、有露台的包厢，跟那种直接窝在室内的包厢，价格肯定是不一样的；哪怕价格一样，你肯定会选有户外空间的包厢。

⑥室内花园的纵向嵌入

全国很多城市都出新规，允许在室内做空中花园，让得房率可以变得更高，但很多楼盘只是简单地把阳台横向拉大，变成所谓的空中花园，日常使用效率很低。但更高级的做法是把空中花园纵向嵌入到室内，让它与客厅或卧室交融在一起：空中花园跟卧室或客厅，不再只是平行关系，而是咬合关系，进而形成了别墅般的场景感受。

⑦声音温度空气灯光的重视度

现在对于声音、温度、空气、灯光重视度的提高，也是一个趋势。我只能说是重视度，因为对于这些方面的提升才刚刚开始。今天中国所有楼盘对于声音、温度、空气、灯光所有的探索，是站在同一条起跑线上的，大家都刚刚开始。谁要是不做，立马落伍，立马应该被淘汰。这一批的楼盘交付以后，与过去的房子的居住体验就完全不一样了。

⑧大自然的深度交互

一般我们能想到要让园林与大自然深度交互，但其实车库也可以。在你开车回家的一刹那，就可以与大自然深度交互。因为好的抬板设计可以做出地库与庭院的结合，当你开车回家，沿路就是下沉式庭院的风景。我们一般开车回家下坡道的时候是最无聊的，但当你开车穿过一个花园，这样的回家感受一定是幸福的。

⑨文脉的场景化转译

现在很多房企都注重文脉赓续。但文脉不是简单地在建筑表皮上贴几个传统符号，文脉需要转化成可进入、可停留的场景。比如当你说「采菊东篱下，悠然见南山」时，你不能只是造一座假山，种几丛菊花，你要让人在某一个花园里、某一座桥上或某一扇窗前不经意地瞥见那座假山。

⑩小尺度空间的系统化运用。

「小尺度」指的就是「人体尺度」。过去很多空间是傻大傻大的，站在其中显得人很渺小；未来无论是在户外，还是在「灰空间」，无论是公共区的室内，还是户型内部，都要有人体尺度的「小尺度空间」，它能够带来更多的情感浓度。

A strong imagination begets the event itselfs.

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在严子陵钓台读汉光武帝的信