历史遗留房被强拆，究竟是“违法建筑”还是“合法财产”？

一场围绕“历史遗留”房屋强拆引发的行政赔偿纠纷，因双方就房屋性质、赔偿标准等核心问题争执不下，在二审中迎来了戏剧性转折——甘肃省某市中级人民法院以“一审遗漏诉讼请求”为由，裁定撤销原判，发回重审。这意味着，被强拆房屋究竟是“违建”还是应受法律保护的“合法财产”，以及如何公平赔偿，将在新一轮庭审中继续博弈。

PART 01

案情简介：房屋被拆二十余年后，补偿问题引发连环诉讼

王女士（化名）在甘肃省某市某区拥有一处房屋，据其陈述，该房屋始建于上世纪90年代，全家已在此居住生活二十余年。2019年5月X日，该房屋被区城市管理局（下称区城管）强制拆除。

因对强拆行为及后续赔偿不满，王女士走上法律维权道路。相关行政行为的合法性诉讼或许已先行告一段落，本案聚焦于强拆后的行政赔偿。王女士向区人民法院提起行政赔偿诉讼，请求恢复原状或进行市场价赔偿，并索赔屋内物品、律师费、评估费等损失，各项诉求总计数百万元。

一审法院审理后，判决区城管局赔偿王女士房屋损失23.7万余元及利息，但同时驳回了王女士的其他诉讼请求。对此结果，双方均表示不服，双双提起上诉。案件遂进入市中级人民法院二审程序。

PART 02

维权焦点与交锋：房屋性质与赔偿标准的根本对立

二审中，双方上诉理由针锋相对，展现了对此案截然不同的法律定性。

01

房屋是“历史遗留合法居所”还是“违法建筑”？

区城管局主张：涉案建筑即违法建设，不应赔偿。认为即使强拆程序有瑕疵，但拆除对象本身是违法建筑，不存在受法律保护的“合法权益”。依据《国家赔偿法》第二条，强调国家赔偿的前提是“合法权益”受侵害，对违建的拆除不产生行政赔偿责任。

圣运律师反驳：房屋具有合法基础，非违建。

核心证据是1993年8月4日一份盖有“市政工程管理所占地审批专用章”的文件，载明同意其用地申请，用途为“住房”。强调房屋已存在二十多年，期间无任何部门提出异议，2001年扩建时曾向国土部门缴纳费用并获同意。认为未取得产权证是历史遗留问题，相关部门应解决此类问题、确认权利，而非简单认定为违建。

律师说法：涉案房屋的建造持有特定历史时期的审批文件，且长期被默认存在，其财产属性应当被客观看待。行政机关在征收或查处时，对这类历史遗留房产不能“一刀切”地认定为违建，而应本着尊重历史、解决实际问题的态度，对其财产价值予以合理补偿。一审判决在未妥善处理此性质争议的情况下，直接采用极低的成本价进行赔偿，实质上是变相认可了违建即无价值的逻辑，对当事人极不公平。

02

赔偿应按“市场价值”还是“建安成本”？

在赔偿计算层面，双方差距巨大。

圣运律师明确，按市场价赔偿，保障居住权。

提交了《房地产估价报告》，采用市场比较法评估房屋及附属物价值为374.61万元。强调这是其唯一住房，按市场价赔偿才能使其有能力在同类区域重新安居，否则将导致生活水平显著下降，居住权无法保障。

区城管局方主张：按建筑成本适当补偿。

其提交的《房地产咨询估价报告》仅按房屋建安成本评估，价值为23.7万余元。隐含逻辑是，即便补偿，也仅限于房屋的材料和人工价值，不包括土地价值及市场溢价。

律师说法：《国家赔偿法》的立法精神是填补损失，使受害人恢复到受损前的状态。对于唯一住房被强拆的当事人而言，其损失不仅仅是砖瓦水泥，更是丧失了一个安身立命的家。仅按建安成本补偿，远不足以在市场上获得替代居所，这明显违背了公平合理的赔偿原则。我们主张的市场评估法，正是为了真实、全面地反映其财产损失。

03

律师费、评估费等维权成本是否应赔？

王女士方主张：这些费用是因行政机关违法行为直接引发的、必要的维权支出，属于“直接损失”，应予赔偿。其援引相关司法意见，支持合理律师费的赔偿。

区城管局方主张：在坚持房屋属违建不应赔的立场下，自然拒绝承担所有相关损失，包括维权费用。

PART 03

法院裁定：程序出现关键疏漏，实体争议有待重审定夺

市中级人民法院并未对上述激烈的实体争议作出最终判断。经审查，二审法院发现一个关键的程序问题：

王女士变更后的诉讼请求，明确包含了要求赔偿屋内物品损失。而其提交的《房地产估价报告》中的总价值也包含了物品价值。然而，一审法院采信的、作为判赔依据的《房地产咨询估价报告》，其评估对象仅包括房屋建安成本，未包含屋内物品。

据此，一审法院未对王女士提出的物品损失赔偿请求作出任何处理，属于“遗漏行政赔偿请求”。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》相关规定，兰州中院最终裁定：1.撤销区人民法院的一审判决；2.撤回区人民法院重新审理。

PART 04

案件启示：历史遗留房产的权利如何安放？

本案虽因程序问题发回重审，但凸显的深层问题值得深思：

1.历史遗留房产的性质认定需审慎：对于因历史原因手续不全的房屋，行政机关和司法机关在认定时，应综合考量历史背景、使用情况、当事人过错等因素，避免简单化地以“现行标准”否定其全部财产价值。

2.行政赔偿应贯彻“填平补齐”原则：即便是涉及程序违法的强拆，在确定赔偿时，也应着眼于充分弥补当事人因此遭受的实际损失，特别是对于唯一住房，需考虑其恢复居住条件的现实成本，而不仅仅是物质形态的造价。

3.程序公正与实体权利并重：本案二审裁定，既是程序法严格适用的体现，也为当事人就房屋性质、赔偿标准等核心实体争议，提供了再一次充分辩论和审理的机会。

对于广大面临类似情况的当事人而言，圣运律师提示您：

注意保留和收集能证明房屋历史沿革、建造背景的所有证据。

在诉讼中，清晰、明确地列明各项损失请求，避免遗漏。

在涉及赔偿数额争议时，积极通过申请专业评估等方式，固定对自己有利的证据。

文章 | 圣运律师 | 视觉 编辑 | 圣运律师