注意！新房卷到了极致

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

新房有时候很难，市场价格 卷到了极致 。

低容积冲刺

最近，位于光明区华夏路与周家大道交汇处的振业天境云玺在吹风入市了，预计今年二季度入市。

目前项目建设进度出地面四五层的阶段。

一旦入市，这个项目是非常值得关注的。

这个项目，与过去光明的新房存在明显的分界线，可能将会成为光明区域新房的一道分水岭。

一方面，项目是光明区域工业用地调规后出让的宅地，去年6月由振业集团（占股40%）、天健集团（占股30%）与光明建发集团（占股30%）三家国企联手以综合楼面单价约18380.08元/㎡拿下。

这不是普通的供地或者新房项目供应。

在宗地位置、项目容积率以及公共活动场地配建方面的约束，可以看出，这是官方在给区域“定调、定品质、定未来”。

一定程度上代表了光明区域，甚至整个深圳区域的新房市场从高密度转向低密度更宜居的转变。

另一方面，振业天境云玺虽然还未入市，但身上的标签已经很多——

新国标，低容积率，光明首个第四代住宅，纯商品房社区，与周边扎堆的新房项目拉开一定的差距。

三是，项目由三家本地房企联手拿下，一定程度上代表了区域价值、市场信心以及新房交付的保障。

以项目的名称来看由振业集团操，对项目公司而言，也是集团巩固深圳核心布局，改善当前经营困境，修复财务指标，稳定市场信用的关键抓手。

对集团短期经营改善和长期发展定位都有多重重要意义。

根据去年《深圳市振业（集团）股份有限公司2025年度跟踪评级报告》给出的结论——

振业集团当前的核心业务风险在于土储结构失衡，去年一季度末全口径土地储备中，惠州、河源、南宁等低能级城市及广州远郊项目占比非常高。惠州部分达到45%。

这些项目面临市场需求不足、去化难度大的问题且在近些年也已计提大额减值准备，而2024年至2025年6月集团未获取任何新项目，核心城市土储储备面临断档风险，未来销售业绩承压明显。

而振业天境云玺是集团自2024年至2025年6月唯一获取的项目。

有时候，一个项目对开发企业而言，有着决定性的意义。

就像曾经的深圳福田皇庭广场之于皇庭国际，罗湖的益田御龙天地之于深圳益田集团，龙岗大运的深港国际中心之于世茂集团。

所以振业天境云玺未来的去化和业绩表现，一定程度上反映出开发房企的操盘能力，同时也决定振业集团修复经营及发展上的质量。

卷到极致的市场

新国标，低容积率，光明首个第四代住宅，纯商品房社区，这些标签都是项目打开市场看得见的优势。

但决定项目能否最终拿到亮眼的去化成果，更多是项目在市场中的位置及定位。

项目地处光明中心区，既是优势也是短板。

项目虽处光明中心板块，但处于夹心的位置，属于光明中心区外围地段。

距离凤凰城核心区约2.1公里，距离科学公园约2公里，距离地铁6号线光明大街站约1.2公里，步行至地铁需一定时间。

这就意味着，项目并不在光明的核心商圈，也非科学公园一线公园景观。

距离较近的成熟配套是新开业的星河COCO City，深圳市光明区东周小学（集团），深圳市光明区实验学校（集团华夏中学），东周文化公园。

但目前依赖的星河Coco City商业，开业没多久，还需要时间沉淀。

其次也正是由于项目所处的地段原因，周边的竞品压力非常大。

竞品压力大到什么程度？

以项目为圆心，向周边1公里的范围划圈，铺满了新房和入市5年内的次新房。

新房扎堆效应逐渐显现。

这些年，据不完全统计，项目周边的新房供应项目就累计超过15个，陆陆续续供应住宅套数超过12737套。

供应过的项目，价格峰值曾到5万+/平，总价区间的上限一度跨过千万级别。均价在4.6万—5.89万/平区间波动，2020年电建地产洺悦府达到峰值5.89万/平。

而二手房方面，目前板块周边成交价格在3万—4万/㎡的区间。

但也已经有房源成交单价已经低于3万/㎡。

比如2021年9月入市的金茂公园里，曾经269套住宅备案均价约51300元，总价区间约438~628，2026年1月15日成交的一套89.52平的三室两厅户型，成交总价仅266万，折合单价约29715元/㎡。

比如2019年12月入市的绿地新都会，曾经362套住宅备案均价约47000 元/㎡，总价区间约408万～670万/套，2026年1月17日成交的一套97.67平的三室两厅户型，成交总价仅283万，折合单价约28996元/㎡；去年12月25日成交一套98.39平户型，成交总价仅285.5万，折合单价约29027元/㎡。

对于市场的确定性压力，还有更大的不确定性压力。

项目周边存在很大的不确定性。

项目周边存在大片未开发空地，未来若开发为高层住宅或商业项目，可能对项目的采光、景观和生活环境产生一定的影响。

再有就是项目的自身问题。

比如梯户比相对较高，部分楼栋为两梯六户或两梯五户，若未来入住率较高，早晚高峰时段等待电梯时间可能较长，影响居住舒适度。

比如部分楼栋间距较短，部分户型存在对视或视野遮挡问题，隐私性不足。最近的楼栋距离仅15.19米。

比如部分户型，卧室空间局促，房间面积需要依赖飘窗提升空间利用效率。

最小的户型83平的A1户型，最小的卧室算上飘窗面积6平米左右。

而曾经供应的项目，可以看到，在户型设计、社区配套、智能化上都曾经做过不少文章，试图留住购房群体的脚步，有的销售表现都很一般。

所以，在这样的市场背景下，说明振业天境云玺不能仅依靠“地段”还需要用更极致的产品去打动对价格敏感的购房群体。

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