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恒大集团2024年被颁令清盘后，创办人许家印的麻烦就没停过。高等法院早前颁令，他要向和信恒聚投资控股中心偿还逾53亿元人民币，否则名下物业就得按押记令出货。一套375呎（约35平）的尖沙咀旧楼，曾是许家印发迹的起点，如今却成了他还债路上的一个小小注脚。
汤姆反复看了几遍这则新闻，脑子里只有四个字——沧海桑田。当年身家几千亿的恒大掌门人，如今连这套「发迹屋」都要被法院按着劈价卖。这种从云端跌落的剧本，比任何楼市波动都来得震撼。
图：hket
「发迹屋」劈价求售，只为还债53亿
这套位于尖沙咀柯士甸道祥景楼6楼A室的单位，正是许家印早年发迹时买入的「风水宝地」。1999年，他以175万港元购入，面积约375平方呎，据说是他在香港唯一以个人名义持有的房产。
案件10日在高等法院再讯，原告申请把物业售价下调至275万元，获法官欧阳桂如批准。汤姆算了一下，这个价钱比2024年估算的496万市值，足足砍了四成多。
图：yahoo财经
根据原告方陈词，这套楼龄47年的旧单位，早前已索取两份估价报告并展开售楼程序，也有潜在买家表示兴趣。但有趣的是，在整个程序中，许家印一直缺席，没有出庭应讯。法官欧阳桂如表示，考虑到单位楼龄，为免错失潜在买家，让物业能尽快售出偿债，批准原告把物业售价下调至275万元。
汤姆琢磨：许家印为什么不露面？是觉得这套小单位杯水车薪，还是早已无暇顾及这「蚊型资产」？又或者，是不愿亲眼见证这套承载发迹记忆的老房子，以这种方式易手？不论哪种原因，都透着一股英雄迟暮的凄凉。
图：网络来源
账面赚百万，实际蚀到入肉
拿同厦成交来对照：祥景楼3楼B室，同样375平方呎，两房间隔，2025年以457万易手，呎价约12,187元。而目前同厦中层放盘，叫价约350万，呎价9,333元。
许家印这套275万求售，比同厦最近成交价低四成，比市场放盘也低两成多。汤姆只能说：这真是「蚀到入肉」的劈价，但放在53亿的债项面前，连零头都算不上。
1999年买入时175万，如今275万求售，看似赚了100万。但计上通胀、利息、诉讼费用，这笔账怎么算都是亏。更重要的是，这套「发迹屋」承载的不只是砖头水泥，而是一个时代、一段传奇，也在某种程度上折射出香港楼市近年来的变化。1999年买入时正值亚洲金融风暴后楼市低谷；2010年代恒大如日中天时，这套房子跟着水涨船高；如今2025年，楼市虽已回稳，但这套「发迹屋」却因主人落难，以远低于市价的水平被迫出货。
图：网络来源
从发迹到抵债，不过二十几年光景。许家印的故事，让汤姆想起一句话：风水轮流转，富贵险中求，但险过了头，富贵也会变成负累。
杠杆是蜜糖，也是砒霜
许家印的教训，不只是给富豪看的，而是所有高杠杆投资者的警钟，浓缩成四个字——成也杠杆，败也杠杆。恒大从顶峰到清盘，他本人从首富到被追债，前后不过几年光景。这套「发迹屋」的命运，正是整个恒大帝国的缩影——当年有多风光，如今就有多狼狈。
图：yahoo财经
汤姆常说一句话：杠杆这把双刃剑，用得好是蜜糖，用不好就是砒霜。对普通人来说，买楼要量力而行，借钱要留有余地。楼市再波动，只要不卖，都只是账面数字；但一旦被追债，但一旦被追债，再好的资产也得割肉离场。
375呎的单位，装得下一个人发迹的梦想，却装不下千亿债务的窟窿。汤姆最后想说一句：房子可以押，但别把整个人生都押进去。许家印的故事是给每一个普通人的活教材——杠杆能让你飞得多高，就能让你摔得多重，唯一能托住你的，永远是自己兜里那点实实在在的底气。
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