十全街：一个古城街区的“共生式更新”，藏着中国城市更新最落地的解题思路！

图：十全街位于苏州古城的区位

来源：小红书博主栗子姐，追光研究所整理

三月的江南，醉在姑苏。

苏州古城，这座历经两千五百载的古城，是当代苏州的城市封面，更是江南的精神原乡。它的文脉从未尘封于历史，而是在传承中生长，在时代里新生。

这里有世界文化遗产级的古典园林、婉转评弹、深宅庭院与精致点心；更在城市尺度上完成了风貌迭代与当代焕新，让年轻人一见倾心、流连忘返。

正因如此，这座世界级历史文化名城的活态保护与有机更新，本身就极具研究价值。

今天我要解读的，正是其中名扬全国的经典样本——苏州古城・十全街。

前两年，十全街历经半年轻扰动、微更新，完成一场低调却惊艳的城市更新。项目落地后，客流激增 3 倍，特色餐饮、文创零售、沉浸式体验业态集中爆发，重新站上城市舞台，成为苏州古城年轻力与创新力的代表。

这个被住建部列为典型、业界公认的“共生式更新” 案例，究竟做对了什么？下面为你深度拆解。

历史演进：御赐十全，风雅千年

十全街东起护城河葑门桥堍，西至人民路三元坊口，全长约两公里，面街背水、河街并行，是苏州古城“水陆双棋盘”格局的典型缩影。沿途园林星罗、学府林立、古宅连片，一砖一瓦皆承载着姑苏城的文化肌理与生活本底，堪称古城精华所在。

唐宋之际，此地因十眼清泉得名“十泉街”，枕水而居、巷陌井然，是姑苏城南最温润、最生活化的人居肌理，烟火与诗意在此天然共生。

明清以来，这里官绅望族聚居、名园别院相望，文脉鼎盛、风雅日隆；乾隆南巡途经于此，御赐“十全”之名，一街自此冠绝江南，成为帝王行旅、文人栖居、士绅往来的风雅高地。

图：姑苏繁华图 来源：徐扬 清代苏州籍宫廷画师

民国以降，西风东渐，中西文化在此激荡交融。旧式书院、同乡会馆与新式市井业态并立共存，传统苏州的风骨底蕴与近代城市的新潮气息悄然相融，在守正与变通中续写繁华。

到了计划经济年代，十全街一度褪去文雅致意，转为五金建材集聚的市井街巷。彼时这里的街道逼仄拥堵、业态粗放杂乱，千年文脉隐没于粗粝的城市烟火之中，昔日盛景暂归沉寂。

改革开放后，十全街因聚集南林、南园等涉外宾馆，成为外宾来苏的第一窗口。80年代起，涉外客流催生古董、工艺品等旅游商业自发萌芽，十全街已显现文旅商业潜质。但这种小商户们自发形成的业态零散、环境简陋，与“东方威尼斯”的城市定位严重不符，无法形成规模效应。苏州亟需一条能代表古城气质、承载国际接待功能的标杆街区。

于是，在1992年，十全街启动了第一次的系统性改造，这是苏州古城保护从理念走向实操的关键一跃。

图：十全街夜景鸟瞰来源：小红书博主名仕

这次改造以风貌复位、空间提质、业态焕新、功能适配为核心，拆除违建与违和界面，统一重塑粉墙黛瓦的苏式街巷肌理；拓宽步行空间、升级管网与照明等基础设施，让老街承载现代城市运行；同步保育古井、古桥、古宅等历史节点，并引导工艺品、文创、特色餐饮集聚，推动街区从粗放市井转向文旅商业。

由此，90年代的这次更新，不仅让十全街重回雅致有序的古城气质，更成为苏州对外文化窗口与外宾游客必访地标，奠定其后三十年的商业底盘与空间格局，也成为了全国历史文化街区保护与利用并举的早期范本。

于是，经过这轮改造后，到了2000年，玉器文玩与潮流酒吧的业态次第登场，这里白日温润如旧、夜晚喧嚣新潮。十全街在传统与现代、静谧与热闹的碰撞中，开启了一段新的旅程。

交通与空间重构：打通千年街巷的“梗阻”，还道于人

十全街有着典型的江南街区的独特空间风貌，这里“水陆平行、河街相邻”，具备典型的“小桥流水人家”的水乡韵味。它的北侧十全河是古城“三横四直”水系的一部分，这条近千米河道上横跨乌鹊桥、带城桥等14座古桥。

虽然在90年代，十全街的第一次改造治理了之前的乱象、挽救了古城的风貌，打下了不错基础，使得它从脏乱差变回苏式古街，但时隔三十多年后，十全街的街道空间拥挤、设施老化、业态单一、体验落后的问题又彰显出来。

时过30年后，它的风貌结构已无法满足如今步行友好、年轻消费、文商旅融合的新需求，所以到了2024年，十全街迎来了一次再更新，这次是在90年代成果上做人本化、精细化、功能化的迭代升级，让古街真正适配当代生活与城市发展。

图：十全街综合更新项目概要信息来源:小红书博主讨伐型人格

2024年的十全街更新，首先从最核心的交通痛点入手，以“扩容、分流、优化”为核心，彻底改变了街巷的通行格局。

按照苏州市政府部署，此次道路改造工程由苏州城投公司负责资金筹措，于2023年9月正式启动，确保2024年5月全面完工。

2024年的这次改造之后，十全街最直观的改变是道路的全面拓宽与车道重构。

改造前，十全街仅为9米宽的单行道，机动车与非机动车混行，行人只能在狭窄的人行道上艰难穿行，最窄处仅30厘米，通行安全与体验大打折扣。

此次更新中，施工团队大胆拓宽路面，将街道宽度延伸至14米，彻底打通了千年街巷的交通梗阻，解决了长期困扰街区的“行车难、绕路远”问题。与此同时，对空间进行科学重构，压缩原4米宽的人行道作为混合车道，实现机动车、非机动车的有序分流，让行人和车辆各得其所。

图：改造后的十全街风貌来源：小红书博主大刘爱苏州

除了路面拓宽，交叉口渠化、公交站点港湾式改造同步推进，十全街还增设古典园林式候车亭，既提升了通行效率，又呼应了苏式建筑风貌，让交通设施与古街气质融为一体。

此外，施工团队还清理了沿街112处占道设施，移除了阻碍道路拓宽的行道树，进一步释放通行空间，让这条千年古街第一次拥有了“宽敞、有序、通畅”的现代通行体验，也为后续商业业态的升级奠定了空间基础。

图：十全街的道路慢行港湾式停车来源：小红书博主yuki

基础设施升级：褪去“烟火粗糙感”，筑牢街区“硬根基”

如果说交通改造是“面子”，那么基础设施升级就是“里子”。

2024年的十全街更新，以“精细化、系统化”为原则，重点推进管线入地、雨污分流等基建工程，彻底抹去了古街的“粗糙感”，筑牢了长期发展的“硬根基”。

管线入地是此次基建升级的核心任务之一。

而这次的更新，政府按照“谁家的孩子谁家抱”的资金筹措原则，让供电、广电、通信等强电弱电全部实施入地改造，彻底消除了空中线缆杂乱缠绕的乱象，还原了姑苏古城干净、整洁的天际线，让粉墙黛瓦的苏式建筑得以完整呈现。

这一举措不仅改善了街区的视觉观感，更消除了线缆老化带来的安全隐患，让古街的居住与经营环境得到质的提升。

图：十全街与乌鹊桥路交叉口来源：小红书博主momo

与此同时，雨污分流工程同步落地，施工团队全面改造街区污水干管，实现污水完全截流入网，彻底解决了雨季积水、河道污染的顽疾。

在此之前，十全街沿线河道因污水直排，水质浑浊、异味明显，与“水陆并行、河街相邻”的江南肌理格格不入；改造后，污水有序排放，河道水质明显改善，重新焕发了江南水巷的温润气质，让“小桥流水人家”的诗意场景得以重现。

此外，环卫设施也同步升级，沿街增设标准化公共厕所、分类垃圾箱，建立常态化保洁机制，彻底改变了以往街区卫生脏乱的现状。这些看似细微的基建升级，不仅提升了居民与游客的体验感，更让十全街摆脱了“粗放市井”的标签，朝着“精致、整洁、宜居”的现代街区迈进。

风貌重塑：唤醒苏式美学，让古街“颜值回归”

作为苏州古城的核心街巷，十全街的风貌承载着江南文脉的精髓。

因此，十全街在2024年的这一轮更新，始终坚持“保护为主、优化为辅”的原则，以苏式美学为核心，对沿街建筑风貌进行全面整治，让千年古街重新擦亮“乾隆御路”的文化底色。

首先，沿街建筑立面整治是风貌重塑的重点。

施工团队对沿街所有建筑进行统一梳理，拆除违规搭建、乱贴乱画，修复破损的砖雕、门楼，统一打造“粉墙黛瓦、苏式门窗、坡屋顶”的经典苏式风格，让沿街建筑既保留原生肌理，又呈现出整齐有序的美学质感。

值得注意的是，此次整治并未追求“千店一面”，而是在统一风格的基础上，保留了部分建筑的个性特征，让古街既有整体美感，又不失烟火灵气。

图：十全街夜景来源：苏州市旅游咨询中心

其次，景观亮化与标识系统升级同步推进，进一步唤醒了古街的夜间活力与文化气质。

这轮改造中，施工团队更换了沿街路灯，采用古典式设计，搭配暖黄色灯光，打造“乌鹊桥红带夕阳”的夜间意象，让夜晚的十全街既有江南夜色的温婉，又有现代灯光的氛围感；同时，统一设计路名牌、指示牌，融入苏式纹样与书法元素，让标识系统成为古街文化的延伸，既实用又具观赏性。

此外，施工团队还对十全街沿线的古桥、古井进行修复，清理桥体周边的杂物，还原古桥的历史风貌，让8座古桥重新成为串联街巷的文化地标，进一步强化了“水陆并行、河街相邻”的江南格局，让十全街的每一处细节都彰显着苏式文化的底蕴。

图：十全河夜游 来源：小红书博主寒山学长

40年近代商业史，5轮业态调整

作为一条有丰富历史传承的文化街区，这条街的商业以沿街独立商铺为主，这里并没有集中式购物中心，整体为线性、分散型商业形态。

这条东西长2004米的街区，拥有的商铺总数约598家，总商业体量大约4.6万平米。

其中，微型铺（≤30㎡）的数量约180家，占比30%；小型铺（31–80㎡）的数量约270家，占比45%，是这里的绝对主力，而大型铺（≥201㎡）的数量约38家，占比7%，属于稀缺资源。

因此，这里小铺主导的商铺面积结构（75%商铺≤80㎡），就决定十全街具备了“小而美、快迭代、强体验”的基因。

而从这些铺位的产权结构来看，十全街最鲜明的特征是产权极度分散，这里的私有产权占比82%，为绝对主体。因此，这种小业主、高流动性、自主决策的模式，使得整条街区的租金随行就市，业态迭代完全由市场驱动。

在这种背景下，我们再来看十全街的业态迭代历史，就能看到非常强的年代特征。

图：十全街夜景来源：小红书博主假面の舞会

十全街近四十年的业态迭代，清晰划分为五个阶段，每一轮都对应城市发展、消费需求与街区治理的深层变化。

1、上世纪80—90年代，是十全街的涉外文旅起步期

依托片区内涉外宾馆聚集，街区以旅游工艺品、丝绸、餐饮等外宾接待业态为主，1992年改造后正式确立古城文旅窗口定位，商业以服务游客、对外展示为核心，奠定了粉墙黛瓦的风貌基底。

2、2000年到2013年，进入休闲娱乐爆发期

酒吧、茶楼、特色餐饮、外贸服饰快速崛起，十全街成为苏州年轻人夜生活与潮流消费地标，业态丰富度达到一轮高峰，日间文旅与夜间休闲并行，城市烟火与年轻活力高度叠加。

3、2013到2017年是玉器业态垄断期

受玉器市场热潮带动，大量玉器商铺涌入，一度占据街区半数以上份额，业态高度单一化。租金快速上涨，休闲、餐饮、零售被大幅挤压，街区可玩性、体验感明显下降，走向专业化但也陷入同质化困境。

4、2017到2024年为主理人品牌复苏期

玉器热潮退去后，街区重新洗牌，精品咖啡、独立餐饮、文创买手等小而美品牌陆续进驻，以年轻主理人带动业态回归多元。街区逐步“去玉器化”，体验感、颜值化、个性化重回主流，年轻客流稳步回升。

5、2024年至今，十全街进入首店与共生业态定型期

在新一轮系统更新支撑下，首店集群、网红消费、老字号、非遗体验、后街与二楼经济共同构成立体商业生态，政府引导、商户共创、市场运作，实现文旅、商业、生活深度融合。街区从单一商业街，转向可持续运营的城市文商旅标杆，客流、消费与品牌层级全面提升。

图：十全街商铺立面来源：小红书博主假面の舞会

用公共投资修复街区底线，

用底线修复激活整个片区的市场价值

十全街全长2004米，拥有598家独立商铺，其中私有产权占比高达82%，产权分散在数千位小业主手中，是典型的“小业主、高流动、纯市场化”古城街区。

在全国绝大多数城市，像十全街这样商铺产权高度分散、80%以上属于私人小业主的老街，政府平台公司通常都没有动力、也没有意愿投入大额资金改造。因为产权不归平台、无法统一运营、无法通过租金、销售、物业实现直接回本，传统“投—建—管—收”的闭环走不通，这类街区普遍会被归类为“改不动、管不好、算不过来账”的难题街区。

但面对步行空间狭窄、设施老化、业态低效、安全隐患突出等长期困境，姑苏区政府又必须想办法改变。

于是，政府确定了以约1亿元为总预算的整治提升计划，核心原则是100%投入公共区域，坚持轻扰动、微更新，不触碰私人产权，不介入私人物业，切实做到不与民争利。本次改造的投资主体为市区两级财政与苏州名城保护集团，实施主体为苏州名城保护集团及万和建设。

这笔钱没有用于商铺收购、没有用于统一装修、没有用于业态强控，全部投向了私人和市场都不可能承担的公共硬件，其中包括：

人行道拓宽、雨污管网更新、弱电线路规整、夜景照明提升、电瓶车立体停车库建设、公共空间与口袋公园改造、古桥与驳岸修复、道路与景观整治。

这些所有投入都属于公共品、基础设施、民生保障类支出，不产生针对私人资产的直接收益，也从根源上避开了产权分散带来的投资障碍。

所以，十全街这个案例真正特殊的，是它的投资思路完全跳出了传统项目算账逻辑。

在这里，政府平台的思路不是“做商业开发”，而是“用公共投资修复街区底线，用底线修复激活整个片区的市场价值”。

在产权无法统一的前提下，政府只做三件事：把路修好、把环境做好、把秩序理顺，让整条街的安全、美观、舒适度、通行效率回到合格线以上。

当地政府深知，一旦公共空间质变，私人商铺的价值自然水涨船高，客流、消费、租金、税收都会同步上升，政府不需要占有物业，就能分享片区增值带来的长期综合收益。

图：十全河河道来源：小红书博主假面の舞会

所以，这套思路的本质，可以概括为三句话：

只投公共，不投私有；只做底线，不做经营；只图增值，不图直接回本。

所以，当地政府用一笔“一次性公共投入”，解决了私有街区几十年解决不了的空间顽疾，把一个衰败、拥挤、老化的街区，重新变成可逛、可游、可消费的城市资产。

在这样的背景下，平台公司不需要靠收租、卖房、自营来养活自己，而是通过国有资产增值、公共服务收费、政策补贴、市场化运营服务形成轻资产现金流，再依靠商户自治共建降低长期运维成本，最终实现“政府补短板、市场赚收益、平台可持续”的闭环。

这也是十全街能成为全国样本的关键：

它没有试图改变“产权高度分散”这个现实，而是在这个现实之上，找到了政府该做、能做、划得来做的事，把最难改的老街，做成了投入最清晰、回报最长远、阻力最小的城市更新模式。

所以，从结果来看，政府1亿元公共投入之后，就精准撬动社会资本超1.5亿元，这里包括了商户自主改造、品牌升级、装修投入，同时带动约10%商户自主更新，单店投入从数十万到数百万不等。

构建全新的共生治理体系

十全街改造完成后，政府平台并未采用传统商业街区“统一招商、统一运营、统一管理”的模式，而是立足“82%私有产权分散、小业主主导”的核心现实，构建起“政府定方向、平台做服务、产权守边界、商户自治造血”的共生治理体系。

这样各方各司其职、互不越界，既尊重私有产权与市场规律，又实现街区长效活力，彻底破解了分散产权街区“改后易乱、运营难续”的行业难题。

图：十全街网红店铺来源：小红书博主寒山学长

首先，在政府层面（苏州市、姑苏区两级政府及双塔街道），核心定位是规则制定者、公共统筹者与政策引导者。他们不直接介入招商、不干预商户经营、不触碰私人产权，重点做好“定方向、立规则、给政策、保底线”四项工作。

在业态引导上，政府明确“文商旅融合、新旧共生”的核心定位，倡导首店经济、非遗体验与本土烟火业态共生，不搞“腾笼换鸟”式强制淘汰，保留老面馆、糕团店等本土老店28家，引导商户自主升级业态，同时出台负面清单，清退五金加工、低端烧烤等扰民低效业态12家，从源头把控街区商业品质。

在风貌管控上，政府出台《十全街店招与外立面导则》，实行“刚性标准+柔性引导”，商户店招、外立面改造需备案且符合苏式风貌要求，但不统一设计、不强制统一风格，既保证街区整体格调，又保留商户个性。

在政策支持上，为自主更新商户提供设计补贴、亮化补贴与外摆许可，简化店招、外摆等审批流程，推行“快速备案、高效落地”，同时推动“二楼经济、后街经济”发展，释放闲置空间约3000平方米，引导商户拓展经营维度。在公共治理上，牵头成立四方共治专班，建立快速响应机制，统筹市容、交通、安全、环卫等基础管理。

图：改造后的十全街风貌来源：小红书博主大刘爱苏州

其次，国资平台（苏州名城保护集团及其下属万和建设），作为政府投资的实施主体与街区公共服务的核心载体，定位为公共运维者、服务提供者与资源对接者，实行轻资产运营模式。他们不持有商铺、不统一招商、不参与商户经营，重点承担公共设施运维、商户服务与文旅引流三大职责。

在公共设施运维上，他们负责1亿元改造投入形成的公共资产（人行道、电瓶车立体停车库、管网、照明、绿化、古桥、公共节点等）的日常养护、维修与更新，全程不向商户收取任何运维费用，确保改造成果持续落地。

而这种国资平台不向商户收取任何公共运维费用，符合法规与公共服务定位。其运营成本由市区两级财政专项预算、名城保护集团综合收益反哺、古城价值提升的税收与资产增值共同覆盖，形成“公共投入—街区增值—收益反哺—持续运维”的良性闭环，不存在净亏空风险，是历史街区可持续更新的成熟范式。

在商户服务上，他们通过搭建商户联盟沟通群，覆盖近400家商户，作为信息枢纽，及时对接商户诉求、协调解决经营中的实际问题（如停车、外摆、市容协调等）；同时为商户提供免费设计咨询、店招优化等服务，推动近百家商户完成店招升级，助力商户提升店铺形象。

在资源对接与文旅引流上，国资平台联动文旅、宣传部门，打造十全街Citywalk路线、水上游线与27处网红打卡场景，运营官方新媒体账号，推送街区动态与主理人故事，为街区引流赋能；同时对接首店资源、网红品牌与非遗项目，为商户提供品牌对接服务，助力优质商户入驻与本土品牌成长。其收益主要来自国有资产增值、政府政策补贴与市场化服务收入（如活动策划、资源对接佣金），实现轻资产可持续运营。

再次，对于产权主体（占比82%的私人小业主，分散于数千位个人），核心定位是资产所有者与租金收取者，严格坚守“产权自主、收益自享、责任自担”的边界，不参与统一招商、不干预商户经营，主要做好三项核心工作。

一是自主开展出租经营，按市场行情自主确定租金标准、自主选择承租方、自主签订租赁合同，不接受政府或平台的统一托管与强制招商，充分享有产权带来的收益权与决策权。

二是配合街区风貌管控，严格按照《十全街店招与外立面导则》要求，配合商户完成店招、外立面、空调机位等改造，确保符合苏式风貌标准，若不符合要求则不予备案，助力维护街区整体形象。

三是支持商户自主更新，多数业主允许商户投入资金进行店铺装修、露台改造与业态升级，不干涉商户具体经营行为，形成“业主享增值、商户谋发展”的良性互动。

最后，商户作为街区经营的核心主体与自治的核心力量，定位为自主经营者、自我更新者与共建共享者，通过“自主经营+联盟自治”的模式，实现自我造血、自我管理、自我提升，成为街区长效活力的核心支撑。

图：十全河夜游来源：公众号苏州姑苏发布

在组织层面，商户们成立十全街商户自治联盟，吸纳近400家商户加入，设立轮值主席与明确议事规则，形成“自我管理、自我服务、自我监督、自我营销”的自治体系，不挂靠政府、不搞行政化，是商户与政府、平台沟通的重要桥梁。

在共建共治上，商户严格履行“门前三包”责任，负责门前卫生、秩序与绿化维护，同时参与公共空间认养（14处公共节点被商户认养），加入“厕所联盟、环卫驿站”等共建项目，主动承担部分公共服务责任，降低政府与平台的治理成本。

这样的模式，有了非常好的结果。

改造后，十全街上的商户营业额平均提升50%-100%，部分网红店营业额实现翻倍，日均客流从不足7000人次升至2万人次，周末峰值突破5万人次，商户的获得感与参与积极性显著提升，形成“街区兴、商户旺”的良性循环。得益于街区环境提升与客流增长，商铺租金普遍上涨20%-50%，部分优质点位租金涨幅超100%。

总结

如今，住建部将十全街作为全国城市更新典型案例推广，这里最值得学习的，就是它在产权高度分散、古城保护严格、无法统一收储操盘的现实条件下，走出了一条不搞大拆大建、不与民争利、可复制可落地的路径。

因此，住建部高度肯定这种“共生式更新”理念：尊重私有产权、不收购不托管、不统一招商，以最小行政干预实现最大社会参与，从根源破解了老旧街区“改不动、管不好、算不过账”的全国性难题。

在实施方式上，十全街以微更新、轻扰动、渐进式改造也成为住建部推广的重点。

在投资与价值闭环上，十全街为全国提供了可借鉴的样板：

政府以公共投入做杠杆，撬动数倍社会资本参与更新，不靠租金、销售回本，而是通过税收增长、国资增值、城市品牌提升、文旅消费拉动实现综合回报。

这种“政府补短板、市场获收益、多方共共赢”的模式，被住建部认定为产权分散型老旧街区更新的最优解，也是其面向全国推广的核心价值所在。