以旧换新，真有可能换错了！

本文约1800字，阅读时间约6分钟，可点击上面“耳机”图标收听音频

三批次以旧换新推出以来，宁波的房东分裂成两派，一派认为要抓住机会及早上车，另一派则认为应该等等看，说不定后面机会更好。

老司机是倾向于上车派的，我在文章和短视频中都强调过这一点，原因是以旧换新的名额非常少，以后也多不了。

据官媒报道，鄞州和高新区的报名比例超过了10:1，新楼盘下定人数的比例也超过了5:1，还有房东在不断加入。报名如此踊跃，按照“先到先得“的原则，肯定越早上车越有利。

不过，尽早上车不等于胡乱上车，不等于是个车都上。在我看来，有些楼盘上去可能比不上更麻烦，付出的代价更大。

前不久老司机碰到一位房东，他也是我的VIP会员，在洪塘有套老房子，房价跌的一塌糊涂，但租金还行，本来也想着继续出租算了。

但三批次以旧换新来了，他一看自己的房子符合条件，马上就去报了名，按要求，报名后得先选新房，于是他问我：

洪塘旁边某楼盘怎么样，可不可以换？

这是一个卖了很久的刚需盘，体量很大，房价也很低，产品和配套都非常一般。我问他为什么会看中这个楼盘，他说价格只要180万，洪塘的老房子估计能拿到120万，只要补60万就够了，其他楼盘要补的更多。

我说，如果180万只能选小面积，100平方左右，你肯定不会自住，还是用来出租吗？他说是的，如果以后房价涨了就卖掉。

我对比了一下，这套新房比他洪塘的老房子要小，如果出租，可能租金会差不多，但新房贵了60万，租金回报率更低，从投资角度来看是不划算的。

将来如果要卖，新房肯定比旧房要好卖一点，但这个楼盘体量大，将来卖出来的肯定多，加上品质、口碑都很一般，价格也未必上得去。

这一来一去多花了60万，但资产的质量并没有得到根本提升，在我看来并不算一个成功的以旧换新。

我了解到他自住的房子也超过十年了，面积120+，随着房龄老化，加上孩子长大，未来也还是需要换房升级的。

我问他，为什么不考虑一下改善自住呢？现在首付这么低，你月供也没压力，完全可以利用以旧换新的机会，买一套更大更好的用来自住，这有两个好处：

其一，你甩掉了一套劣质房产，买进了一套优质房产，避免了从一套劣质房产换到另外一套劣质房产的陷阱；

其二，可以提高全家人的生活品质，并且可以把手上这套自住房尽早处理掉，如果再住几年，房龄超过15年，价值会大打折扣，处理也要难很多。

他听从了我的建议，放弃了那个低价盘，买入了同样位于江北的姚江润园，这个楼盘靠近湾头的万象城，离孩子原来的学校也不算远，地段成熟，工作生活都可以兼顾。

相比他前面看的那个低价盘，姚江润园的品质和配置完全不是一个档次。

首先它是个四代宅，四代宅的得房率要高出很多，最直观的比如赠送大露台；其次，四代宅的建筑标准要高很多，楼板厚度更厚，同层排水噪音更小，三玻两腔窗户隔音更好等等。

此外，姚江润园有个2200平方的下沉式会所，会所内有丰富的配套，如温水泳池，也是江北其他楼盘所没有的。

这个楼盘最小150平方起步，比那种最小90起步的小区，业主圈层要高很多，糟心的事情要少很多，物业服务也会更好。

从资产角度来说，姚江润园要比那个低价盘优质很多，同时它还可以提高全家人的生活品质，我认为这样的以旧换新是成功的。

这位客户其实不是孤例，很多以旧换新的业主首先考虑也都是少加钱，但因为想少加钱，他们就更容易选到劣质的楼盘，地段偏远的楼盘，甚至将来更难脱手的楼盘。

在老司机看来，这样的以旧换新，就好比从一个坑跳进了另外一个坑，唯一的区别是这个坑是新挖的。

我们以旧换新的目的，首先是为了升级资产，原来持有的是劣质资产，借着换新升级成优质资产，不要再去买新的劣质资产；其次最好能兼顾自住，无论是自己住，还是给父母住，还是以后给孩子住，自住可以成为我们换新的一个底线。如果把这两点都统筹考虑到了，基本就不会换错。

正是基于这个思路，有好几组江北的客户，老司机都给他们推介了姚江润园。

据我同事讲，这个楼盘在这次以旧换新中的确收获了不少订单，年前加推的那批房源已经所剩无几，最近又刚刚加推了新的一批房源，主要是155平的四代宅（见下图），以及少量的叠墅。

到现在我还是认为，对于以旧换新的客户来说，姚江润园是一个不错的选择，特别是江北、海曙北面、以及一部分镇海客户。当然，前提是资金也要跟得上，毕竟这个楼盘定位于高端改善，最小面积155平，还是需要一定实力的。

最后，关于以旧换新大家还有什么疑问，可以扫文末二维码私信我，或者关注老司机周二晚上的直播，我们不见不散。

咨询老司机请