北京
1，今年小阳春成交量很高，比去年年后的量要大。这是其一
但如果你只看成交量，就很容易被误导：这么高的成交量，市场回暖，价格上涨。
而实际情况是：
高成交量主要集中在低总价房源，300万以下的房源占了一半以上，500万以下的房源占了绝大多数，高总价房源非常非常少；
很多房源是降价成交的，而不是涨价被追着买，当然自媒体喜欢渲染的是，房价涨了几十万，事实是，市场上有涨价的房源，每年都有，但同时下跌的房源应该还是主力。
摆好了事实，再来看一些基本逻辑就比较清楚了。
高成交量背后是刚需在上车，刚需上车的原因，第一，阶段性里，很多房源的价格达到了买家的心理预期，所以出手接盘，产生成交（这就是微观成交的事实，时刻在发生，只不过阶段性高一点）；
第二，算细账，“租房不如买房”，买个200多万的房子，贷款200万，月供8000+，起码是自己的房子，这种心态下，很多人会加杠杆上车。
第三，年后的市场情绪，大家觉得新的一年有新的希望，这是玄学。
第四，今年买学区房的人抓紧上车，这是每年的固定需求。
第五，综合了一二三四，才促成了今年的小阳春现象。
2，好像全国都在回暖，至少看热搜是这样。但我不关心全国，一般来说知道了北京就知道了全国，楼市没那么复杂。
回归到最本质的东西就是：房价是怎么涨起来的？现在有没有具备上涨的条件？
第一，房价是靠货币涨起来的；第二，现在不具备条件。
那结论就简单了，房价上涨是很难的，因为条件不具备。
那这么高的成交量，不代表大家都在买房吗，既然都在买就说明有需求，价格不涨吗？
这个更简单，买房不代表房价会涨。北京每个月一万多套的二手房成交，而房价上涨只发生在那几年。
自然购买力很难把房价买起来。跟货币政策相比，自然购买力只能算九牛一毛。
3，北京楼市长期向好，靠的是房价的下跌，越跌市场越健康，越涨风险越大。当然也靠大家的收入慢慢上涨。这两者往中间走得越快，市场恢复得越快。
4，刚需是一类什么群体？刚需属于初生牛犊不怕虎的阶段，他们眼里200万的房子大概是这样的：首付只要30万，就能在北京有一套房子了。对市场有敬畏之心的人，往往是买过房，被市场教育过，他们眼里200万的房子，都是从300万跌下来的，手里的首付亏掉了一大半，这套200万的房子，有可能会跌到150万。
但总体来说，刚需群体的初生牛犊不怕虎精神，给楼市注入了新的活力，阶段性降低了楼市的风险，只要每个人多努力赚钱，不管是刚需个人还是楼市整体，都会越来越好！
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