广东
昨天刚说完石牌拆迁范围，今天石牌村安置房户型曝光了。
开门见山，这次爆出的户型一共有3种，包括48平、105平，以及125平。
48平，有点像公寓的单间户型，这种房子是最适合放租的。
105平三房，带双开间大阳台，可出租也适合年轻家庭居住。
125平四房，均好性不错，主套还带大衣帽间，适合一家老少一起居住。
我们之前曝光过石牌村的回迁住宅，全部都在广保丰田地块。
按此前方案，复建住宅部分大约6.6万平建面，包括3栋楼。
最靠近黄埔大道和地铁口的一栋，100米楼高，我盲猜应该会放48平小户型。
后边两栋是150米左右的建筑，应该会放其余两种户型。
如果按这三种户型的套均面积计算，广保丰田地块应该能提供700户左右的回迁住宅。
我侧面打听到，这个户型版本其实在两个月前就已经出现，和之前流出来的补偿标准一样，也是征求意见稿，并非最终版本。
据我了解，村民对这个版本的回迁房意见还是比较大的。
两个重点：
1、700套左右回迁房，未必足够首批拆迁户去分房
2、回迁房的可选择性有点少，只有3种户型
下边，展开聊聊。
首先，这66000平回迁住宅，假如按最常见的280平套餐，大概足够给235户村民分房。
而石牌村首期拆迁计划是275栋，很明显中间存在缺口。
当然，石牌的补偿标准是最高3.5层，有可能部分村民会超出280平，那么这部分回迁房就更不够分了。
并且大家还要注意一点，以石牌村1.6万/平的弃产补偿标准，会选择现金补偿的村民估计很少。
基于此，石牌村的补偿方式，很大概率会做出调整。
比如说，增加房票选择，置换到天河或者其他区域的商品房。
至于能置换到哪里，置换比例多少，就要蹲蹲后续了，估计不会太晚。
至少，据我们掌握的情况，石牌村村民目前还没签约，但石牌村改造，是势在必行的。
其次，这三种回迁房，集中在中小户型。
优点是，这种户型既可以自住，更方便出租和转手。
广保丰田地块，就在马场SKP对面，楼下是13号线石牌南站，可以说是全广州位置最好的回迁房。
房价预期就不用说了，参考珠城，关键是租金也很可观。
就拿对面的恒大珺睿作为对照组，一套61平单间，放租价能去到6500元/月。
一套100平公寓，放租价能去到10000元/月以上。
当然，恒大珺睿是高端公寓，石牌回迁房估计去不到这么高，但小户型+新房子+地铁口+马场对面，租赁行情不会差。
更重要的是，相较于石牌村现在的租房环境，新回迁房肯定有质的提升。
毕竟石牌的租房环境，就是各种暗无天日的小巷子、一线天，居住人口相较于高峰期下降了47%左右，出租价格也在下滑，不少单间出租价1000元以下。
至于缺点嘛，还是一个道理，不患寡而患不均。
现在的广州回迁房，也开始了内卷模式。
一个是户型丰富性和新规使用率。
比如说柯木塱，改造意向户型提供了10个，面积段区间也很广，40-210平。
至于使用率，最高直接干到了115%，比很多商品房还要牛。
再比如凌塘新村，使用率也做到了110%，70平两房硬是塞进两卫，很明显就是冲着好分租去的。
再来看房产君的统计，这两年新模式的项目，回迁房使用率普遍达到了100%。
而另一个，就是回迁房品质。
印象深刻的是里仁洞村回迁房，回迁房都配备了游泳池、羽毛球场、过万平围合园林。
据说村民全程参与了回迁房建设，包括户型方案、工程落地、交标选定等等，所以前期征收才能这么快。
| 里仁洞项目复建房实拍
还有更典型的，车陂村回迁房。
金融城东区、一线江景，外立面玻璃幕墙占比不低，看着就挺高级。
回迁房室内装修，也参照原天河区猎德村或棠下新墟回迁房的标准，总之就两个字，豪横。
在这种情况下，石牌村民想要好一些的回迁房，其实是人之常情，毕竟回迁房还是主流安置手段，而且关乎改造后的收入和自住条件。
但石牌村改造又很特殊，首期改造是为了造出环形消防通道，公益性为主。
关键，还是看各方怎么去做好利益平衡。
据我了解，关于石牌村首期改造，相关企业、改造资金都在紧密对接中，会是前所未见的新模式。
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