北京
最近有年轻的粉丝，非常关注朝阳一个地铁新盘--京投东坝新项目。
这个盘，拆哥觉得特别适合年轻家庭、有刚需改善需求的朋友。
先来看三个硬指标：
200米到地铁，1站双轨的东坝西站已经通车；
得房率90%起步，和一二期不是一个量级；
2026年，东坝第一个“好房子”标准做的刚需小户型。
赶上了“好房子”时代的京投东坝项目，产品是优化过 的，和 旧版图纸比，新版有三个变动：
1、新增南北双阳台；2、北侧6号楼从两梯两户改为“凸”形两梯三户；3、园林楼梯从南北向改为东西向。
这样优化后，带来的增益是：
每户都多了约1.2米进深的景观阳台与1米进深的设备平台，实用空间大幅增加；
北侧楼栋户型集中在80-90㎡，南侧排布100㎡以上户型，既覆盖刚需需求，又保证改善群体的居住舒适度，户型梯度设计十分合理。
规划上，更是做了全面升级，整个地块12栋住宅楼，容积率只有1.79，在东坝乃至朝阳东区的新盘中都属罕见。
北排6栋18层小高层，南排10层或11层的洋房，中间夹着一个很大的园林组团。
平行的两排楼，北高南低，能最大程度的让每个楼栋视野和采光更好。
我粗略算了下，两排之间大概50米左右，楼间距比达到1.5。远超过了北京普通住宅楼间距比1.2-1.3的标准线，比北京规范要求的宽了25%。
在市场上，能做到楼间距比1.5以上的，基本是豪宅配置，这个楼间距意味着哪怕住在低楼层，冬天的日照也不会差。
“好房子时代”最大的红利，还得是使用率与赠送空间的升级，项目整体得房率90%起步，洋房产品更是能突破92%，南北阳台加设备平台，进深1.2米和1米的空间全是送的。
户型72到136平，覆盖两居到四居。主力是72平两居、98平三居和99平三居。
72平是纯南向，不是通透户型，不过加上阳台和设备平台，实际使用面积能赶上一二期80多平的房子。
除了136平的四居做到了三面宽朝南，其他户型都是两面宽。
毕竟是TOD项目的地铁上盖结构，受制于地下车辆段的结构限制，户型没法做太多面宽优化。
全屋精装交付，没有高低配，不管是72平两居还是136平四居，用的都是同一套标准。
区域上，北京自贸CBD的强大底盘在持续发力中。
出门200米就是12号线东坝西站，2024年12月就已经开通了，3站到望京，9站到国贸。串联望京、太阳宫、三元桥、北太平庄一直到四季青，是东西向的大动脉。
京投东坝项目，是目前东坝板块在售盘中离地铁最近的新房，没有之一。
而且这是TOD项目，地铁、社区、商业都在一个系统里，从家到地铁站全程不用出地面，刮风下雨不用打伞。
项目本身也有TOD商业和绿谷商业街，旁边坝河沿岸未来也会有滨水商业。东坝南区万达广场、金隅嘉品MALL、恒大城市广场都在开车10-15分钟范围内。
一路之隔就是北京中学东坝北校区，一期2025年9月已经启用了 。北京中学是朝阳区第一梯队的学校，在朝阳家长圈里的认可度很高。
就在前两天， 朝阳发 改公布了 高中部的建设工程取得了项目建议书批复。
目前北京中学目前唯一确定对口的小区，是首开的龙湖天璞，现在的价格是8.8万/平，比之前最高的时候12万多有了不少回落。
其他小区的对口学校目前没不确定，具体的还要再等等。
东坝项目的价格，参考北熙区 一二期的网签均价7.5万/㎡，估计不会有太大变化，预计会落在7-7.5 万/㎡之间，小户型可能会低一些，总价有机会600万起。
对于刚需改善需求，想在朝阳上车地铁新房的买房人，这个盘有十足的引力，开盘估计就是爆款。
项目的样板间这几天就要开放了，能看到72平两居和98平三居的实景。开盘预计是在5月1日。
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