洛阳3月份房价出炉；洛阳城市更新大爆发！十大重点片区项目分析

洛阳3月份新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.6%，跌幅收窄到历史极低水平，根据这两个月的成交量和成交价，下半年洛阳房价极有可能会企稳回升。

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洛阳3月份住宅销售价格指数出炉

4月16日，国家统计局公布数据显示，2026年3月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市个数均比上月增加。

其中洛阳3月份新房环比下跌0.7%，二手房环比下跌0.6%，跌幅收窄到历史极低水平，根据这两个月的成交量和成交价，下半年洛阳房价极有可能会企稳回升，而目前洛龙区5年以内的次新房价格，已经全面开始回升了。

图片来源：国家统计局官网

一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄或相同

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.3%和0.2%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.3%，降幅均与上月相同。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有14个，比上月增加4个。

3月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.4%、0.2%和0.4%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。70个大中城市中，二手住宅销售价格环比上涨城市有13个，比上月增加11个。

一二三线城市商品住宅销售价格同比下降

3月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%，降幅与上月相同。其中，上海上涨3.7%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.7%和5.5%。二线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.3%，降幅扩大0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.0%，降幅与上月相同。

3月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降7.4%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降8.3%、6.2%、8.1%和7.0%。二线城市二手住宅销售价格同比下降6.2%，降幅与上月相同。三线城市二手住宅销售价格同比下降6.4%，降幅扩大0.1个百分点。

洛阳城市更新大爆发！十大重点片区项目

投融资模式与落地实施路径分析

洛阳城市更新正进入政策加码、项目集中落地、投资全面爆发的阶段，核心以《洛阳市城市更新行动计划（2025—2030 年）》为总纲，聚焦十大重点片区、老旧小区 / 城中村改造、完整社区、文商旅活化、基础设施升级五大方向，2025—2026 年是集中攻坚期。

一、顶层规划与核心目标

1.总纲领：《洛阳市城市更新行动计划（2025—2030 年）》（2025 年 9 月印发），目标打造宜居、韧性、智慧、世界级文旅名城，构建 “两轴、四带、四区、七片” 更新空间格局。

2.核心节奏：

2025—2026：全面启动、集中攻坚，完成 110 个老旧小区改造、20 个完整社区试点、十大片区核心项目开工 / 建成。

2027—2030：全面提升、全域覆盖，基本完成 2000 年前老旧小区改造、城中村改造收尾、完整社区全覆盖。

3.资金与模式：政府引导 + 市场主导 + 社会参与，争取国开行、农发行等政策性金融支持以及三类政策性资金，推行片区统筹、收益平衡、滚动开发模式河南省人民政府。

二、十大核心更新片区（引爆点）

洛阳以历史文化活化 + 功能重塑 + 交通疏解为核心，集中推进十大片区，是当前 “大爆发” 的核心载体：

1.隋唐洛阳城皇城片区（含周公里）：核心 IP，恢复宫城格局、中轴线展示；实施应天门南广场、中州路下穿、新天津桥、天街提升，打造 “盛世隋唐” 核心地标。

2.洛邑古城片区：老城核心，推进 “一横三纵” 肌理保护、道尊街启动区、东关大街（铜驼暮雨）活化，打造沉浸式文旅街区。

3.龙门片区：石窟保护 + 文旅配套，建设石窟艺术展示中心、周边路网与服务设施升级。

4.城市阳台片区：洛河核心滨水区，九都路下穿、丽春东路打通、滨水空间提升，打造城市新客厅。

5.洛阳火车站片区：交通枢纽更新，玄武门大街西延、站场与周边风貌提升、商业与居住功能重塑。

6.关林片区：关林市场升级、二郎庙商业街区、里坊风貌修复，文商旅与商贸融合。

7.洛南里坊区：正平坊、宜人坊保护展示，安业坊民宿集群、天街业态升级，还原盛唐里坊格局。

8.汉魏故城片区：大遗址保护、考古展示、文旅配套，打造世界遗产展示窗口。

9.上海市场片区：涧西老商圈，步行街改造、业态年轻化、老旧街区焕新，打造青年潮流消费地。

10.涧西区 36 号街坊：苏式工业遗产保护修缮，改造为文商旅综合体、文创园区，盘活工业遗存。

三、核心资金渠道总览（洛阳十大更新片区适配）

洛阳十大片区（隋唐皇城、洛邑古城、龙门、城市阳台、火车站、关林、洛南里坊、汉魏故城、上海市场、涧西 36 号街坊）。

1. 超长期特别国债

核心定位：纯公益性、地下管网、韧性基建、历史保护配套，不支持纯商业开发、住宅销售、文旅商业运营

支持范围（洛阳十大片区精准适配）：

地下管网（供排水、燃气、供热、雨污分流、内涝治理、综合管廊）：城市阳台、火车站、上海市场、涧西 36 号街坊片区路网 / 管网改造

历史文化保护配套（遗址本体加固、安防、消防、考古展示、环境整治）：隋唐皇城、洛邑古城、龙门、汉魏故城、洛南里坊片区

老旧小区 / 城中村配套基础设施、完整社区公共服务设施：火车站、关林、上海市场片区

2. 中央预算内资金

核心定位：民生补短板、老旧小区、完整社区、历史保护、基础设施配套，撬动作用强、额度有限、精准定向

支持方向（洛阳适配）：

城镇老旧小区改造（管线、电梯、适老化、停车）：火车站、关林、上海市场片区内老旧小区，中部地区补助比例 40%-50%，单个项目上限 1 亿元

城市地下管网、排水防涝、燃气 / 供热老化改造：同特别国债管网类，可叠加（不重复）

历史文化名城保护、大遗址保护配套：隋唐皇城、汉魏故城、龙门、洛邑古城

完整社区（养老、托育、医疗、文体）：十大片区内完整社区试点

十大片区适配：老旧小区 / 完整社区（火车站、关林、上海市场）> 遗址保护配套（隋唐、汉魏、龙门）> 管网配套

3. 地方政府专项债

核心定位：有稳定经营性收益的城市更新基建、配套、文旅公共设施，收益覆盖本息≥1.1 倍，是片区统筹、收益平衡的主力工具

支持范围（洛阳十大片区精准匹配）：

市政配套：停车场、充电桩、公交场站、滨水步道、慢行系统、路网打通（城市阳台、火车站、关林、上海市场）

文旅公共配套：游客中心、停车场、智慧文旅、遗址展示场馆（隋唐、洛邑古城、龙门、洛南里坊）

保障性租赁住房、安置房、城中村改造配套（火车站、关林片区）

老旧厂区改造配套、文创园区基础设施（涧西 36 号街坊、上海市场）

4. 政策性金融机构贷款

核心定位：政策性资金 + 专项债的配套融资、资本金补足、长期滚动开发，支持片区整体统筹、收益平衡项目

支持模式：

城市更新专项贷款：匹配超长期国债、中央预算内、专项债，做拼盘资金，用于片区整体开发（路网、管网、安置房、公共配套）

片区统筹开发贷款：“政府引导 + 平台实施 + 市场化运营”，以片区内土地出让、配套商业、文旅运营、物业收益作为还款来源

文物保护、文旅融合专项贷：支持隋唐、洛邑古城、龙门等历史片区活化

5. 社会资本（市场化主力、解决运营与资金缺口）

核心定位：商业运营、文旅活化、产业导入、资金补充、REITs 退出，破解纯公益性项目资金不足、运营低效问题

参与模式（洛阳十大片区适配）：

特许经营：停车场、智慧文旅、污水处理、供热供气等有稳定现金流项目（城市阳台、火车站、关林）

片区综合开发（EOD/ABO）：政府授权平台 + 社会资本联合体，负责片区规划、建设、运营、产业招商，以土地出让、商业租金、文旅收益分成回报（隋唐皇城、洛邑古城、洛南里坊、涧西 36 号街坊）

文商旅运营合作：社会资本（文旅集团、商业运营商）投资运营街区、民宿、文创、沉浸式演艺，政府负责基础设施与历史保护（洛邑古城、上海市场、涧西 36 号街坊）

REITs / 资产证券化：建成后将停车场、文旅场馆、园区物业等打包发行 REITs，实现资金回笼、滚动开发（城市阳台、火车站、关林）

十大片区适配：洛邑古城、上海市场、涧西 36 号街坊（商业 / 文旅运营）> 城市阳台、关林（停车 / 配套）> 隋唐皇城、龙门（轻资产运营）

四、洛阳十大更新片区 分片区资金组合方案（精准落地）

1. 隋唐洛阳城皇城片区（周公里）、汉魏故城、龙门片区（历史保护 + 文旅）

2. 洛邑古城、洛南里坊片区（文商旅活化）

3. 城市阳台、洛阳火车站片区（枢纽 + 滨水 + 市政）

4. 关林、上海市场片区（商贸 + 老旧街区）

5. 涧西区 36 号街坊（苏式工业遗存）