穿越周期的“保利模式”：产品力、现金流与城市深耕的“三重确定性”

4月17日，保利发展发布2025年度财报。

成绩并不意外：销售签约金额2530亿元，连续领跑行业。

更令人惊喜的是这份成绩的“成色”：在资金普遍偏紧的行业背景下，保利发展的销售权益比提升3个百分点至79%，回笼资金连续第三年超过销售额……这些指标显现出的，保利发展不仅仅是一家行业巨头，更是在行业深度调整背景下，专注于夯实发展基础，用心打磨产品的“稳健派”。

01

“量”与“质”兼备：

稳坐龙头地位背后的“含金量”

2025年的房地产市场，销售榜的意义已经不一样了。过去人们关注哪个房企房子卖得多，现在大家更关心哪个房企销售数据更“扎实”。权益比例、回款效率、城市能级，才是“含金量”的标尺。

而保利发展以2530亿元销售额领跑行业，其“含金量”不仅在于“量”，更在于“质”。

权益提升与精准出击，掌握发展主动权。保利发展全年2530亿元销售额中，权益比达到79%，同比提升3个百分点。相当于每100元销售额中，有79元是公司全资或控股项目贡献的。这意味着保利发展对业绩的自主掌控力进一步增强，发展根基更为扎实。销售节奏上，上半年1452亿元的销售规模，深刻反映出保利发展紧抓市场活跃窗口期的精准性和主动性，为全年领跑奠定了难以撼动的基石。

狠抓产品力与交付力，构筑市场信任的双基石。在行业普遍以价换量的环境下，保利发展敏锐地洞察到市场逻辑的深刻变化，即当前客群的决策关键已从单纯关注价格转向追求更高的居住品质。基于这一判断，保利发展坚定地强化“三好房子”产品逻辑，将资源集中于产品打造。这一策略被证明是有效的，2025年保利发展少有的独占了全国两个单盘销售额破百亿的项目——广州·玥玺湾与上海·世博天悦，用硬核实绩证明了优质产品才是最强竞争力。同时。保利发展全年交付规模与品质均位居前列，客户满意度提升至87%，获评行业“交付力”第一。卓越的交付，让“好房子”从图纸变为现实，完成了品牌价值的最终闭环，构成了当下市场中最珍贵的信任资产。

广州·玥玺湾实景图

核心城市深耕，是保利发展穿越周期的确定性支柱。2025年，来自核心城市的销售贡献度达到92%，这已经是连续第三年维持在90%左右的高水平。这显然不是偶然冲高，而是可复制的常态。更关键的是，在核心城市，保利发展的市占率已突破7.9%，同比提升0.8个百分点。在市场竞争白热化的时代，市占率的每一分提升都意味着更强的定价权和更稳的去化底盘。这条“护城河”，正被保利发展持续拓宽加深。

这背后，是严苛的战略定力与极度聚焦的投资拓展。全年新增土储总地价791亿元，一二线城市投资占比超过90%，北京、上海、广州三地占据近半壁江山。保利发展不做机会主义者，而是选择将资源投入高能级、高确定性的核心市场，杜绝“摊大饼”，为未来储备最优质的“粮草”。当行业潮水退去，这些核心市场的资产流动性、价格韧性与需求支撑，构成了最深厚的“安全垫”。

02

财务底盘：

连续三年超100%回笼率意味着什么?

销售质量是显性的竞争力，但真正决定房企能否穿越周期的，是现金流的安全边际与负债结构的健康度。

一个关键指标尤为亮眼——保利发展2025年回笼资金高达2589亿元，销售回笼率连续第三年超过100%，达到102%。

这相当于当年收到的现金，比当年签约的销售额还多。多出来的部分，来自历史应收账款的加速回收。在行业流动性普遍偏紧的当下，保利发展的“超量回笼”构成了最具韧性的资金基本盘

保持资金回笼率的同时，保利发展在投资端执行“以销定产”——新开工面积根据销售进度动态调整，建安支出同比压降。全年新开工面积703万平方米，竣工面积2450万平方米，建安支出同比压降至737亿元。

这并非被动的收缩，而是一种主动的精益运营：既不盲目开工占用资金，也不因过度保守而错失机会。最终，公司经营活动现金流量净额实现了152亿元的净流入，连续8年保持为正，为应对不确定性构筑起坚韧的流动性屏障。

融资端优势，让保利发展将央企的信用价值释放到了极致。2025年，率先发行了国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，六年期综合成本仅2.32%。这一创新工具的出现，本身就是资本市场对其经营稳健性的信任票。

全年来看，新增有息负债平均成本同比下降33个基点至2.59%，期末综合融资成本降至2.72%的历史低点。其中，公司债利率最低探至2.12%，中期票据低至1.85%，创历史新低。融资成本持续走低，直接体现在负债表的持续优化上：资产负债率连续第五年下降，同比再降2.08个百分点至72.26%，有息负债规模也削减了77亿元。低成本融资与高效回款形成强劲的信用正循环，构成了保利发展难以复制的资金优势。

正是基于这样扎实的财务底色与持续的经营韧性，保利发展的行业地位得以持续加固。开源证券对保利发展2025年度年报的点评一语中的，“核心城市贡献突出、销售回款高效，叠加优质土储结构与低融资成本优势，行业龙头壁垒持续加固。”

结语

稳，是一种战略定力。

回看整个2025年，保利发展的关键词不是“进攻”，也不是“收缩”，而是“优化”——优化权益结构、优化现金流、优化负债、优化土储、优化存量资产。每一项优化的结果，都指向同一个方向：让底盘更稳。在行业调整期，“稳”就是最大的竞争力：周期更迭，唯稳不破。

2530亿元的背后，是一个朴素的商业逻辑：穿越周期，靠的不是侥幸，而是在好年景里不膨胀、在调整中不慌乱。展望未来，保利发展更有底气：现金备足了，优质土储更集中了，融资成本更低了，轻装上阵。接下来，就是如何在行业新格局中，将“稳”转化为持续“前进”的力量。

--THE END--

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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