房企退地余波

文丨乐居财经 曾树佳

在房地产行业的深度调整周期里，“退地”向来是被不断提及的词汇。

这几天，房企又密集发布了“项目土地使用权被回收”的相关情况。

其中，融创将广州文旅城项目地块，退回给了当地的收储中心，拿回了2.72亿元的土地补偿款，这笔钱将部分用于兑付展期债券本息。因此，融创此次主动退地，可以看作是化债计划的一部分。

相比于融创，瑞安房地产的退地举动更早，它在5年前，就把位于佛山祖庙的两宗地块还了回去。只是，如今地块价值进行了重估，它获得的土地赔偿款，或将面临缩水。

而中洲控股则上演了一次“被动退地”，其在惠州有一宗地块，因无法按照原方案进行开发，被收回了，收回的方式是“无偿”。

用无法盘活的地块，换取宝贵的现金流与战略空间，已成为房企的常态。但如人饮水，冷暖自知，开发商们退地的心路历程，各不相同。

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近日，融创房地产集团宣布，它旗下的广州文旅城，同意将位于广州花都区花城街花都大道以北、凤凰北路以东、罗仙路以南、莲山路以西地段土地的使用权，交由土储中心收储。

这宗地块面积约为8.33万平方米，融创最终获得的土地补偿款总额为2.72亿元。

这次退地，源于四年前的一次化债约定。

2022年12月，融创房地产通过召开持有人会议，将一些资产的“收益权”，作为“H 融创05、H融创07、HPR融创1”等9只债券的偿付保障。

收益权里，有一项是“处置收益权”，就是指在不影响保交楼前提下，出售自持物业资产产生的净剩余现金流。

重庆文旅城、无锡文旅城、成都文旅城、广州文旅城、济南文旅城等自持物业资产，都在该公司的资产处置名单上。

因此，此次广州文旅城被收储，并不让人意外。

融创房地产集团的公告披露，其对外出售自持物业资产的对价，将全部以现金形式交割。出售对价扣除必要支出后，剩余资金归属于公司及子公司部分的30%，用于兑付展期债券本息。

广州文旅城项目是融创在万达手上接过来的。2017年，身处流动性逆境的万达，将13个文旅项目91%股权，作价438.44亿元转让给融创房地产，广州文旅城便是其中一项资产。

到了2022年，融创自身也出险了，为了推动债券展期与偿付，包含广州、重庆、无锡、成都、济南的5座文旅城，被拿出来组成了偿付保障资产包。

广州文旅城是这5个文旅城中，第一个以收储方式回笼资金的项目。

目前，在集团层面，融创已整体实现了化债方案的落地，但这并不代表融创在债务方面能够一劳永逸，一些具体的债项，仍需要一笔一笔去解决。

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房企退地的过程，有时候也会面临地块价值的缩水。

2021年7月，瑞安房地产宣布，将闲置了近20年的佛山祖庙7号、8号两宗未开发地块，交还禅城区土地储备中心。

但5年后，地块补偿款发生了变化。

几天前的10月23日，瑞安房地产发布公告称，其与当地部门签订了补充协议，7号地块的现金补偿修改为8亿元；8号土地的现金补偿修改为“6.36亿元加上实际出让价的金额总和”。

由此计算，调整之后，固定可回收部分的金额，共计为14.36元，相比于2021年谈定的26.53亿元退地价，缩减了不少。

瑞安房地产将此次退地补偿金的调整，归因于中国房地产市场情况，在这几年间发生了变化。

尽管拿到的金额少了，但该公司仍然认为，高效、及时地完成土地收回，可让其以合理价格释放7号土地及8号土地价值，从而提升流动资金及财务灵活性。

对于这两宗地块，说来也让人感慨，原本计划是用于建设超高层办公楼，旨在打造佛山的城市地标。

但在2025年5月，官方将地块的规划用途，从商业商务用地正式调整为二类居住用地，标志着曾经的摩天大楼规划彻底退场。

近些年，瑞安房地产仍践行“资产管理与运营服务商”，除了出售部分资产之外，还采用小股操盘、做品牌与管理输出等模式，守住现金流。

今年半年度，该公司的营业收入为17.11 亿元，股东应占溢利为2.23亿元，净负债率为56%。

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中洲控股的地块，也被收回了。但值得关注的是，其地块被收回的方式是“无偿”。

10月27日，它发布公告称，其持有的位于广东惠州惠城区金山湖的圣廷峰汇地块，已被无偿收回。

该地块面积为5.23万平方米，为商服用地，原规划用途为五星级酒店项目，但因市场环境变化及其他客观因素原因，已无法按照原方案进行开发。

据中洲控股自述，自2019年开始，它积极向相关部门，申请在不变更土地性质的前提下调整规划方案，以及申请有偿收回等，试图努力盘活土地，但均未取得实质成效。

2024年，它收到了惠州市自然资源局出具的《收回国有建设用地使用权决定书》。此后，中洲控股就土地收回事项，向法院提起行政诉讼，诉讼请求是撤销上述《决定书》。

然而，事实最终仍无法改变，中洲控股全资子公司近期收到广东省高院终审判决书，“无偿收回土地”的决定，已判决生效。截至目前，尚未履行相关收地手续。

其实，中洲控股早已做了最坏的打算，它很早就认识到了土地被无偿回收的风险，于是已在2021年度，对该项目全额计提跌价准备，并已在当年年度报告时予以披露。

这说明了一个现实：对于规划错配、长期无法开工的经营性用地，如果没有及时进行财务确认和策略调整，那就有可能在被动收地时承受损失。