光明星河COCO City开业火爆！揭秘星盛商业的新区方法论

深圳商业开门红

撰文 | 罗嘉欣

主编 | 付庆荣

头图来源 | 项目提供

4月30日，星盛商业旗下光明星河COCO City迎来全面开业。作为星盛商业布局深圳北部的核心落子，该项目以现象级的人气正式拉开了2026年深圳商业新开的序幕，打响了全年市场的“开门红”。

开业现场人潮涌动，随处可见举着奶茶、牵着孩子的家庭，年轻人凑在创意美陈前打卡，meland等品牌门店排起长队，盒马鲜生门店内挤满了采购市民。光明居民积攒已久的消费热情，在开业首日被彻底点燃。

赢商大数据显示，2026年深圳预计新增商业供应仅50万㎡，创下近十年新低，市场已从“规模扩张”全面转向“质量竞争”。作为深圳第二座COCO City，光明星河COCO City的火爆开业，既是对光明科学城消费潜力的最佳印证，也再次验证了星盛商业对城市新区市场的精准把控力。

Vol.1

火爆的底气：

试业交出超预期答卷

这并非光明星河COCO City第一次点燃光明消费市场。

回溯至去年12月，项目B馆及A馆B1层率先启动试营业，3天累计客流突破40万人次的“现象级”成绩，不仅刷新了区域商业记录，更提前验证了光明区被压抑已久的消费潜力正井喷式释放。

试业四个月，项目备受区域消费者好评，其中盒马鲜生迅速成为区域零售标杆；姬夫人鲜切脆皮鸡煲等餐饮一经亮相便人气爆棚，排队等位成为常态。对于光明街道的周边居民而言，光明星河COCO City的出现彻底改变了他们的生活方式。

赢商大数据显示，项目自试业以来到访客群呈现出鲜明的“年轻化、家庭化”特征，一公里常住人口中年轻家庭占比超过57%。这一数据背后，是项目周边3公里范围内近30万常住人口的坚实支撑，以及地铁13号线北段通车后，大量从南山科技园外溢的高知、高薪客群所带来的增量红利。这种由地缘性居民与城市新移民共同构成的多元化客群结构，为项目的持续繁荣奠定了稳固的消费基底。

Vol.2

AB馆业态互补

完整品牌势能全面释放

作为光明街道首个大型购物中心，光明星河COCO City的全面开业，远非简单的商业空间扩容。赢商网现场观察到，这更像是一场基于“生活趣味主张”的化学反应——总商业体量6.3万㎡的项目，通过A、B两馆的差异化定位与立体联通，构建了一个覆盖从“柴米油盐”到“诗与远方”的完整商业生态系统。

01

第一阶段

烟火人气主场，夯实生活基础

先行试业的区域核心任务是夯实便民服务基础，成为周边居民触手可及的“生活后花园”。赢商网现场注意到，B馆及A馆B1层以高频刚需与家庭配套为核心，构建了极具烟火气的商业氛围。

• 盒马鲜生（光明首店）凭借高效物流与新鲜食材，成为周边家庭日常采购首选；

• 寰映影城（光明首店）提供顶级视听盛宴，魔方城市书房（光明首店）、满纷轰趴、镭战大联盟等满足年轻客群休闲需求；

• 姬夫人、南粤光明乳鸽、云味馆、禾绿寿司、五代同糖、膳心记等特色餐饮，让居民在日常消费中感受市井温度；

• Manner、奈雪的茶、茉莉奶白、SONG崧歌等近10家轻餐茶咖品牌，构筑了“早C晚A”轻社交场域，填补区域高品质社交空间空白。

02

第二阶段

品质生活高地，拉升区域消费天花板

如果说B馆是流量基石，A馆则精准扮演了拉升区域消费天花板的角色。赢商网了解到，A馆的策略是通过引入一批具有强大号召力的“首店”与高端品牌，击穿光明中心区的高品质消费痛点，为区域带来接轨CBD城区的消费体验。

• 餐饮矩阵补齐聚餐场景：海底捞（光明中心区首店）填补了区域高端火锅市场的空白；潮发潮汕牛肉店、同仁四季椰子鸡、粤陈记（均为光明首店）丰富了特色正餐的选择；赣千肴江西菜作为深圳首店，更是带来了独特的地域风味。这些品牌共同覆盖了商务宴请、家庭聚餐及朋友小聚的全场景需求。

• 亲子业态填补市场空白：meland儿童成长乐园（光明首店）打造了梦幻般的亲子游乐空间，配合泰兰尼斯、balabala等专业零售，补上了区域高端亲子游乐的空白，开业首日即成为家庭客群的首选目的地。

• 细分生活方式匹配多元需求：精准捕捉科学城年轻人的新形消费特点，引入宠胖胖（光明首店）构建宠物友好社交场、TREK崔克自行车（光明首店）提供专业骑行服务，让小众消费需求不用跨区就能满足。

在配套服务方面，苏宁易购home店与壹品健身一站式健身中心的进驻，进一步完善了全周期家庭服务生态，补齐了项目最后一块拼图。

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全业态生态闭环

构建30+首店的护城河

随着项目全面亮相，光明星河COCO City成功构建了“零售+餐饮+亲子+社交”的全业态闭环，项目首店比例攀升至34%，形成了极具竞争力的品牌矩阵，真正实现了“家门口就能逛的全品类购物中心”。

其通过AB两馆互为补充，共同编织了一张严丝合缝的消费网，这种“首店引领+成熟配套”的组合拳，既保证了项目的不可替代性，也为后续运营留出充足的调整空间，极大地提升了顾客的停留时长与复购率。正如周边居民的评价：“家门口终于有了高品质购物中心，遛娃、聚餐、购物一站式搞定”。

Vol.3

构建绿色低碳商业基因

场景力转化为爆发力

当商业空间不再仅仅是商品的容器，而是成为连接人与情感的媒介时，爆发力便自然产生。光明星河COCO City在正式开业之际推出的「乘洲启梦」系列活动，正是这一逻辑的生动实践。赢商网在实地走访中发现，项目并未止步于简单的促销堆砌，而是通过“用户思维”的精细化运营，将物理空间的“场”升级为情感连接的“境”，成功将场景力转化为实实在在的客流爆发力。

01

空间场景创新

把“光明绿洲”搬进购物中心

紧扣光明“绿色新城”底色，以“星空绿洲”为核心理念，将自然生态与星际主题融入建筑肌理。从星空广场、星空花园到星空连廊，垂直生态场景构建出共享社区公园的场域气质。开业期推出的「寻踪绿境」美陈，正是与建筑结构有机融合的场景叙事。

入口阶梯和中庭悬浮岛屿缠绕藤蔓绿植，以蓝绿色鹭鸟雕塑、白鹭、野鸭、水獭等搭配层叠绿植与巨型光幕，重构光明湿地生态图景，兼具打卡与休憩功能。连廊、下沉广场台阶变身为“星空绿坡”，巨型蘑菇与星空投影交相辉映，昼夜呈现不同浪漫场景。

场景中大量运用湿地绿洲常见的鹭鸟、热带植被等自然元素，这种将“湿地绿洲”搬进室内的尝试，不仅强化了项目的属地特征，更通过自然、艺术与互动的三重奏，打破了商业空间的冰冷感。让消费者在繁华都市中，拥有一场关于自然、艺术与生活的“绿野仙踪”奇遇。

02

稀缺内容引流

精准狙击全龄段客群

稀缺内容的注入则是引爆情绪的导火索。开业期间，项目通过引入稀缺性文化娱乐内容，实现了对不同圈层客群的精准捕获，展现了强大的流量号召力。

对于亲子家庭而言，华南首演的乌镇戏剧节同款木偶剧《绿野仙踪魔法秘境》无疑是最大的惊喜，精湛的操偶技艺与沉浸式剧情让孩子们目不转睛，现场掌声雷动；普宁英歌舞振奋人心。

而在年轻力聚集的场域，环保骑行野猫赛、有YEAST！咖啡面包市集、张韶涵官方授权粉丝应援会等则点燃了年轻客群的激情。

上述这些活动不再是生硬的拼盘，而是基于客群生活方式的深度定制，让每一位到访者都能在这里找到属于自己的快乐频率。

03

在地性深耕

“循环城市计划”，与绿色新城同频共振

赢商网在现场还捕捉到了项目更具深意的一开业当天，星盛商业联合红树林基金会(MCF),ON the RISE可持续生活方式平台，正式启动「循环城市计划」。该计划是2025年星盛商业"无废商圈"的全面升级，作为该计划的重要落地载体，光明星河COCOCity与光明区"绿色新城"的城市气质天然契合。

在启动仪式上，星盛商业联合星巴克、M Stand、JPG coffee、Manner Coffee等17家知名品牌成立"循环城市联盟"，并由红树林基金会与星盛商业对相关品牌现场授牌。该计划以咖啡渣回收再利用为核心切入点，依托我国内地第一个由政府投资建设，社会公益组织运营管理的城市生态公园福田红树林生态公园，将回收的咖啡渣制作成有机堆肥用于红树林湿地周边生态修复，构建"商业+生态"的共治模式，实现商业废弃物向生态养分的转化。

正如红树林基金会(MCF)秘书长闫保华博士所言，生态保护不是公益组织的"孤军奋战",星盛商业通过提供空间与资源，让绿色消费与生态保护的距离变得触手可及。值得一提的是，未来，「循环城市计划」将以此次合作为起点，由星盛商业与红树林基金会及更多伙伴携手，拓展"商业+生态"的共益合作模式，让循环理念真正融入日常生活，作为星盛商业的常态化绿色引擎辐射至全国更多在营项目。

与此同时，项目还通过环保骑行野猫赛、科大讯飞机器人舞蹈表演等在地活动，精准呼应了“绿色低碳”与“科学城科技”的双重属性。可以预见，光明星河COCO City正稳步与与区域发展同频共振，向着科学城人才与居民理想生活中心的目标持续迈进。

Vol.4

从空白填补到品质引领

星盛商业新区操盘方法论

透过这座商业新地标的崛起，我们得以窥见星盛商业在新区操盘上的独特逻辑——它不满足于简单的“填空”，而是致力于通过精细化运营与长期主义思维，为区域注入可持续发展的商业活力。

01

踩准区域消费痛点

不做“复制粘贴”，做“量身定制”

星盛商业深知，每一个区域都有其独特的发展肌理与消费特征。

作为深圳最年轻的行政区之一，光明区近年来凭借‘世界一流科学城’的定位加速崛起，汇聚了大量科研机构与高新企业，以及这种产业底色带来的人口结构年轻化。光明街道作为光明核心发展区，此前存量商业总计不足10万方，且均为小体量社商（*据赢商大数据），商业能级远低于临近的公明及凤凰街道，优质商业供给严重匮乏。

在项目打造过程中，星盛团队瞄准该片区商业供给与消费错位的矛盾，在业态规划上极具针对性：一方面引入海底捞、meland等首店品牌，填补高端社交与亲子体验的空白；另一方面保留盒马鲜生、寰映影城等民生配套，夯实生活基础。这种“量身定制”的策略，使得项目能够迅速融入区域生态，成为解决居民实际生活痛点的最佳方案。

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长期思维

从“建商场”到“造生活中心”

在星盛商业的运营理念中，商业不仅仅是交易的场所，更是生活方式的提案者。光明星河COCO City超越了传统购物中心的边界，通过星际绿洲的垂直生态场景设计与创意空间内容注入，构建了一个集休闲、娱乐、社交、文化于一体的复合型生活空间。这种从“物理空间建设”向“精神内容运营”的转变，让项目成为了片区“公共会客厅”。

当深圳商业进入存量深耕的新周期，光明星河COCO City的成功给出了一个清晰的答案：好的商业从来不是比拼规模多大、品牌多高端，而是真正读懂所在区域的人需要什么。这个被光明人用脚投票选出来的“家门口的理想生活中心”，未来的表现依然值得期待。

以此为样本，星盛商业这套“精准匹配需求、长期深耕运营”的新区操盘方法论，或将为更多新兴区域的商业发展提供借鉴。

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