北京市场最新微观体感

本打算同步下最近数据，比如刚过去的4月份，一二手总成交量，是超过了去年4月的，并且让人不可信地，超越了火热的3月。

但数据这东西吧，一旦对比起来，就要一环套一环，比如有人会说，今年过年晚，是不是成交后移了？

那还要找出真实的、这两年春节前的数据，最好还要对比下近3-4年的、年前年后两个月数据，等等等等。

那索性就放在明天的会员内部直播，好好聊聊吧。

这篇聊聊更多人关注的微观体感。

我总结起来就9个字：

对不齐、卖不起、等落地。

下面我展开说说。

【对不齐】

最近市场上出现了大量的“新换房者”，这个新换房者，对比的是早期就开始换房卖房的家庭，新换房者们受种种原因影响，还是在今年春节后，卖掉了自己的房子。

按理说，这个节点卖掉房子的人，是最应该“紧密衔接”的，因为他们算是最后一批卖在低点，且买在相对低点的家庭了。

但由于他们对之前市场缺乏深入的观察经验，并不知道市场已经和去年完全不同了，没有在卖房前，先去了解自己要买的板块或者房子的真实情况。

等他们出手卖掉后，再去看自己要买的房子，发现“对不齐”了。

自己卖的房子，几乎没怎么动，而要买的房子，已经比去年底恐慌砸盘的时候，贵了一些。

这种现象，如果不放在你我身上，是很难感同身受的。

一方面，大部分在这个时期卖房的，都是亏着卖的，很多都持有了好几年成本很高，能接受损失割肉，是因为他们认为，房价要继续大幅下跌。

另一方面，卖掉房后，发现买的房子贵了或房源少了，和卖房时候中介、自媒体等说的情况不一样了。

在换房这一件事上，产生的是前后两种截然不同的现象，要迅速转变思维和心态，一般人是做不到的。

至于原因，其实经常看我文章的人，都不用解释的，这是源于市场在转折期，出现了明显的价格轮动。

一时半会，他们还难以理解这种本来并不复杂的逻辑。

只有等他们已经卖掉的房子，也涨了一些，才会追高买入要换的房子，虽然这不是一个科学的方法，但是心理接受程度上，是最容易的。

【卖不起】

还有一种是卖不起。

这种现象，本质上和对不齐差不多。

只不过，他们还没有卖掉房子。

这种家庭，对比上面那种家庭，有一个优势，是他们更早地观察过市场，反复盘算过自己卖了房子，和要买的房子的差价变化。

模型大概是这样的：

早期房价还没怎么跌时，自己的房子能卖400万，要换的房子是800万。

随着房价下跌，他们惊讶地发现，虽然自己的房子不如要换的房子，但差价反而是拉近的。

一路从400万、350万、300万，甚至拉近到250万......

这就给换房家庭一个错觉，认为自己的房子挺抗跌啊，有没有希望干到200万以内啊？！

一直拖到今年春节后，也看了很多自媒体解读、经济学卖课大师宏观分析，觉得真有希望啊！

真实的情况，却又倒了回去，差价从250万，已经开始逐渐回到了300万甚至更多一些。

这种情况，我们通俗讲，就是卡在那了，卖不起了。

甚至很多房子，还有不少贷款，如果想继续换房，就要再加钱或再加一点杠杆了。

虽然现在换房仍是合理的，但是在没有北京普涨发生的情况下，很多人宁愿继续错下去，这样心理接受度反而更高一些。

【等落地】

如果不能够克服自己人性中的“弱”，不能够反人性地做正确的事情，又想别做“太错”的决定，该怎么办呢？

那就只有一条了：

等落地——等政策落地。

等肉眼可见的北京政策落地，这是解决以上所有问题的唯一办法。
但这也同时将事情的难度，提高了几个维度。

如果说放在3月底、4月初，等落地政策，其实并没有多不一样，因为全国范围内，关于这一轮以“公积金提额”为主导的政策，几乎都没出（只有上海2月底发布），但到了4月底，局势的发展就不一样了，截至五一放假前，全国主要一二线城市，几乎都出个遍。

大的数据我不敢说，我现有的几百名会员中的“观望买房者”，几乎都在等这个政策。

换句话说，本来可以分布在一个月甚至两个月的需求，要集中在未来的某一个点统一释放。

可不可怕，我不知道，但考验“决策准度”是一定的了。

要知道，这还是在正常交易量高于去年的情况下，积蓄了这样的一个势能。

【结语】

要说放在年前，我发布文章还要顾忌下某些特殊情绪下的看空者。

现在真没必要了，因为这个时候提前一点讲，对我只有好处几乎没有坏处，这是立人设最佳时机。

虽然可能还会有一些不同声音，我只能再重复那句话：

不要拿宏观去讨论微观，如果你真是刚需，那只能让你一错再错。

明天是第八场会员内部直播，请各位会员明天注意查收通知。