万科最值钱的资产浮出水面

作者| 王晗玉

编辑|张帆

封面来源|视觉中国

从王石辟谣“被抓”，到今年一季度持续亏损、瘦身，拟32.7亿元转让环山集团股权，进入2026年的万科，依旧深陷舆论漩涡。

风波不断的背景下，普洛斯再度赴港IPO的传闻对当下的万科来说可算是一个利好消息。

此前据多家媒体援引消息人士称，全球物流及新型基础设施巨头普洛斯（GLP）计划最快于今年第二季度向港交所递交上市申请。此次IPO目标集资额不少于10亿美元，公司目标估值约达200亿美元。

尽管普洛斯官方对上市传闻表示“不予置评”，不过若能成功登陆联交所，一方面普洛斯可借此一举回报投资人；另一方面，一直化险攻坚的万科，也可借助这个“退出窗口”缓解资金压力，或是凭此获得新的估值支撑。

实际上，万科当前A+H股总市值约460亿元（截至5月11日），折合美元约67亿元，按普洛斯200亿美元的目标估值，万科手中的股权价值约42.8亿美元，已占其总市值的63.9%。

8年前“种下的树”

回顾万科与普洛斯结缘，双方在资本层面的联手始于上一轮普洛斯从新加坡资本市场退市。

在2017年那场私有化收购中，万科牵头联合厚朴投资、高瓴资本等组成财团，以约790亿元完成对普洛斯的私有化收购，其中万科出资约169-170亿元，获得21.4%股权。

尽管后续在2024年及之后曾数次有消息传出，万科因面临流动性压力，与粤海控股等潜在买家洽谈出售所持普洛斯21.4%股权。不过截至目前尚未有关于该出售事项的官方消息更新。

结合此前几年万科数度欲出售普洛斯股权，以及其近年所面临的经营压力，这棵在8年前种下的树也成了万科后来“好乘凉”的关键资产——若普洛斯IPO落地，将为万科提供“退出窗口”、股权流动性和估值层面的显著提升。

按普洛斯200亿美元的目标估值测算，万科持股对应价值约42.8亿美元。而多家机构的分析还显示，市场普遍预期普洛斯上市的估值区间或在250亿至300亿美元。由此万科的持股价值有望达到53.5亿至64.2亿美元。这几乎相当于万科当前的A+H股总市值。

普洛斯股权价值力压万科传统核心资产

开发类房地产企业传统核心资产以土地储备、待售物业为主，对比万科2025年年报披露的土储、物业情况，普洛斯股权的估值、变现潜力似乎已超越万科自身持有的核心资产。

截至2025年末，万科拟开发产品即土地对应的账面价值为778.8亿元、在建开发产品即期房1788.2亿元，土地及在建期房合计货值约2567亿元。

一般而言，土地转化为成熟的待售物业需2-3年的开发周期，还面临市场波动与减值压力，如2025年万科就新增计提存货跌价准备208.26亿元。

同时，截至2025年末，万科已完工开发产品，也就是待售现房，对应的账面价值约1144.5亿元。鉴于易居研究院在去年11月发布的一份报告显示，全国百城新建商品住宅去库存周期即存销比为27.4个月，万科当前现房资产变现效率仍然承压。

对比之下，截至2025年9月30日，普洛斯全球资产管理规模约800亿美元，总资产净值约200亿美元。根据其披露的2023年年度业绩公告及资产负债表，普洛斯彼时总资产账面价值约1762亿元。

从兑现效率看，万科持有的普洛斯21.4%股权，在解禁期过后可通过二级市场在1-2个交易日变现，且无需承担开发及销售成本；增长速度上，2021-2023年普洛斯总资产复合增长率约8.7%，也超过房企今时今日投资拿地的增速。

此外，与万科当前总市值对比，万科A+H股最新总市值约460亿元，约合67亿美元，按普洛斯200亿美元的目标估值，万科持有的股权价值约42.8亿美元，约合人民币293亿元，较170亿元投资成本增值72.4%。

普洛斯的溢价与万科的收益

与传统的“物流地产商”模式相比，普洛斯未来的成长潜力在于“物流+数据中心+新能源”的生态协同及800亿美元的管理规模。

公开资料显示，截至2025年9月30日，普洛斯全球资产管理规模约800亿美元，总资产净值约200亿美元。在全球与超过140家机构投资者建立合作关系；其中在中国的70个地区市场运营约450处物流仓储及制造研发等产业基础设施，运营面积超过4000万平方米，算力中心IT负载达1400兆瓦，新能源开发规模超2吉瓦。

作为承担起第二增长曲线角色的新兴业务，官方数据显示，2025年普洛斯算力中心业务全年收入同比增长32%，已交付IT负载超420兆瓦。

这意味着，高增长、高毛利的新兴业务，有望推动普洛斯估值从“物流地产”向“科技+新能源”切换。

同时，普洛斯主要通过“开发-运营-证券化-再开发”的模式循环，此类轻资产模式通常更易于在二级市场获得估值溢价。

以其在中国内地发行的中金普洛斯REIT运营情况来看，该基金在2023-2025年连续三年按当年末市值计算的分派率保持在5%以上，在11只已上市仓储物流REITs中表现较好。后续伴随内地公募REITs市场进一步扩容，更多物业有望证券化，提升资产流动性及估值。

目前普洛斯200亿美元目标估值对应的市盈率约8.5倍，与行业平均水平持平，估值具备合理性。

不过回到万科自身，当前普洛斯IPO仅为市场传闻，递表时间、融资规模以及能否成功上市均有变数，同时港股波动或物流行业周期调整也可能导致股权缩水。更重要的是，亚马逊、京东等企业布局自有物流，也为这家全球物流地产巨头带来竞争压力。

但无论行业竞争格局如何变化，普洛斯能否顺利IPO，其对于正处化险攻坚期的万科都是最具确定性的高价值资产。

去年万科归母净亏损885.56亿元，资产总额约1.0万亿元，负债总额约7847.6亿元，净负债率达123.48%，一年内到期的有息负债就有1605.6亿元。普洛斯股权既是稳定的分红来源，更是可快速变现的优质流动性储备，无论IPO是否落地，其都将成为万科优化资产结构、缓解债务压力的“最值钱”资产。

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