西安奥莱将进入新爆发期，“奥莱之城”呼之欲出……

文=城记智库金缕衣

作为一种独特的零售业态，全国已有两百多家品质奥特莱斯，年销售额约2000余亿，是近些年唯一增长的零售型业态。

作为中国西部商业重镇，西安的奥莱业态发展呈现出起步较晚但爆发力强的特征：以2017年砂之船开业为标志，目前西安规模以上的奥莱业态已超过10家，数量和规模在同类型城市一骑绝尘。

并呈现两大鲜明特点：一是成为新区商业关键主力；二是形成独特“国际品牌+本土运营+文旅融合”。

解析：奥莱与西安

如今的西安，堪称是新“奥莱胜地”。

商业，一直都是城市活力的重要体现：它既是重要的城市配套，也是区域消费力的体现。因此，“商圈”就是现代城市对商业重要性的肯定。商业的发展，也显示了城市格局变化。

之前我们已分析，早期的西安产业和人口主要集中在主城；工业滞后和地理等因素，外围发展受限。

近些年，西安通过“开发区营城”扩容。这种情况下，传统“高密度人口聚集+大型MALL带动”的商业模式，难以满足新区需求。核心就是时机，没有一定的人口和区域成熟度，传统商业难以生存。

因此，“奥莱”在西安就拥有了独特的竞争力。

西安规模化奥莱分布图◎制图/城记智库

“以品牌折扣商品为主”对奥莱业态，与主城的商业形成区隔和错位竞争。在“汽车时代”，通常配备大面积停车场解决了通行难题；从开发角度，‌‌‌‌较低的土地成本降低了整体成本。

「城记」进行梳理发现，西安具有一定规模以上奥莱业态已超过10家，数量和规模在全国也相对靠前。

梳理就能发现，西咸新区有三家位居第一（两家已经开业），高新区拥有两家（一家为城市奥莱），浐灞国际港有两家，临潼区有两家，莲湖区和新城区各一家（皆为城市奥莱）。

可以看到，当城市新区的发展到一定阶段，但传统商业配套难以落地时，奥莱业态就成为关键补充。

片区：新区商业的圆心

西安砂之船奥莱，就是“吃螃蟹的人”。2014年签约落户浐灞，彼时地铁3号线未开通，区域房价和人口密度更是“双低”。

创新引领和重仓投入，必得到回报：如今，西安砂之船年客流超千万，推动东部商业中心的成型。2026年4月，中国首批4只商业不动产REITs获批，西安砂之船估值高达50.28亿。

砂之船通过奥莱业态，在西安实现了“助力新区+商业配套”的闭环。“模式”之所以能成立，就在于它能经得起市场考验。

砂之船奥莱惊人的客流◎来源/城记影像

与之相似的，则是今年四月杉杉奥莱落户沣东，一时激起了不小的热议。

原因主要是三个：一个作为“千亿”唯品会旗下品牌，具有品牌效应；二是具有一定规模优势，投资20亿、面积超10万平米；三是随着大球场的投用，让沉寂多时的沣东有了新气象。

参照砂之船经验，结合区域的发展能级和辐射范围具备一定相似性。如果杉杉奥莱定位若能进一步升级，对片区带动大有裨益。

杉杉奥莱的推进速度极快◎来源/城记影像

此外，其它区域奥莱因为定位不同，所以产生的效应也不同。

首创奥莱，是目前高新南部最大规模的商业体之一，不过主打是奥莱业态。空港的机场奥莱和泾河的静安荟奥莱，一定程度补充了当地商业不足，因为实际因素经营情况各有差异。

所以，不同区域的奥莱经营也各有不同，这里就不再赘述。与此同时，城市奥莱也开始崛起。

不同：特色型奥莱

因为西安拥有丰厚的文旅资源，也为奥莱商业提供了新的空间。

从这个角度来看，临潼已成为西安文旅特色奥莱的“重地”。作为西安国际旅游目的重要承载地，这里拥有兵马俑、华清池和骊山等资源，形成“国际品牌+本土运营+文旅融合”之路。

王府井奥莱融合“微度假”模式，年服务顾客近‌450万人次‌，也为临潼地区提供了高品质的消费场地。数据显示，年营业额约10亿左右‌。

王府井旗下的临潼奥莱◎制图/城记智库

此外，兵马俑奥莱正在加紧推进。2025年9月北京华联正式出手，以1.72亿拿下临潼266亩的商业用地。

此次落子，是北京华联继永宁门「西安SKP」、唐延路「高新DT51」之后的再一次深耕。根据「城记」掌握消息，北京华联这次将在西安打造其旗下体量最大的购物小镇，规模超过北京八达岭奥莱。

梳理时间线，从2024年9月签约到拿地仅1年，按照“招引即筹建、拿地即开工、竣工即投用”目标，这个综合商业文旅目的地将全面推进。

兵马俑奥莱正在加紧推进◎NEWS

作为在西安第三个项目，这次是华联集团全资重投摘地、开发和运营。

对这个京城之外第一个奥莱，北京华联目标是：“汇聚时尚购物、亲子旅游和娱乐度假为一体，以国际一线、国内一线、品牌餐饮和网红书店作为引领，打造对标国际知名奥莱的新范式和文旅经济增长极”。

未来三年，杉杉奥莱、兵马俑奥莱和月澜嘉等将陆续面世，西安将成为新的“奥莱之城”，市场竞争也将进一步激烈。

「城记」西安商业专题：

❶商业及商圈建言：

[2022]

[2020]

[2020]

[2020]

[2019]

❷独家商业专题：

[2026]

[2025]

[2025]

[2024]

[2023]

[2019]

❸商业观察系列：

[2025]

[2024]

[2024]

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[2016]

文=城记智库 金缕衣

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