胖东来，要对房地产下手了

文/十一弟

去年底，胖东来在大本营——河南许昌，拍下了一块商业用地。

总地价30亿。

胖东来把这块地开发成了梦之城项目，拿地半年后，最近刚刚动工。

梦之城的开发体量庞大，总建筑面积58万平米，总投资65亿。

这是一个超大型商业综合体，规划了百货、超市、电器、珠宝、电影、餐饮、茶叶、电玩、酒店等业态。

胖东来是国内商超界的天花板，拿下商业地块、开发商业项目，并不稀奇。

让人惊讶的是，老板于东来最近在直播时，竟然放话要开发住宅了——

“我们先把梦之城建好，如果有空间、有能力的话，会再建几个小区，一是安置胖东来的员工，一是面向社会。”

“面向社会的小区，只赚取合理利润，建筑设计、用材、质量、成本、售价全部公开，不破坏市场，推动行业健康发展。”

这意味着，胖东来要用自己在商超行业的成功经验，跨界对房地产下手了。

它好比飞升上界的人，再到人间打凡人了。

房地产行业巅峰时，恒大、碧桂园几家开发商，把单家企业的销售规模，干到了七八千亿。

结果，一夜之间，泡沫破裂，全部归零。

现在，国央企基本占据了百强房企榜单上的前十位，保利、中海的销售规模，也有两三千亿。

国内的房地产行业，还缺胖东来这样一个跨界的门外汉，来开发建设几个小区吗？

在胖东来身上，如果还是用传统的行业视角，来审视和理解它的企业经营，也许并不适用。

毕竟，不是所有牛奶都叫特仑苏。

于东来自己就讲过——

“胖东来现在的状态，和大家传统的认知差距大到无法想象，你们很难理解。”

“因为你们还不明白胖东来到底是怎么做的，即便知道具体做法，也理解不了我们为什么要这样做。”

“根本原因是，你们还在生存层面思考，没有到达精神层面，看不到胖东来身上美好的东西。”

普通人的传统习惯认为，做企业就是为了挣钱。

于东来会追问，“企业挣钱是为了什么？”

这是个终极命题。

他的答案是，为了造福社会，造福更多人。

如果不是为了造福更多的人，那企业的价值和意义又是什么呢？

2025年，胖东来的营业收入235亿，净利润15亿。

到去年十月份，胖东来手上有41亿现金，并且没有贷款。

在商超行业，胖东来的财务状况足够优秀。

但对房地产来说，这只能算是小钱。

梦之城的总投资，需要65亿，相当于胖东来全年营收规模四分之一以上，是净利润的四倍还多。

对胖东来而言，这绝对是一笔不小的投资——

干成了，延续自己的商业神话；

万一干砸了，也许就会引发系统性风险。

于东来之前讲过，梦之城的全部投资，全靠企业自有资金，不依赖银行贷款。

光是这一点，胖东来就不打算走传统开发商的老路了。

传统的房地产开发模式，严重依赖三高——

高负债、高杠杆、高周转。

胖东来在一个三线城市拿地，只开发几个小区，它只赚钱合理利润，全靠企业自有资金。

传统房地产行业的三高模式，它是一个都没沾上边——

没想着做大规模，也没想着赚大钱。

胖东来的经营理念，核心只有两条——

对人好，做好产品。

这两个理念背后，是它信奉的企业精神——

以虔诚之心做品质，以自由与爱为根本。

于东来很喜欢直播，喜欢分享，但几乎很少讲什么企业管理。

他讲得最多的，是一种生活哲学——

幸福、美好、善良的生命状态。

于东来在直播中讲过，他做企业，核心使命其实是研究文化——

我们该怎么对待爱情，怎么对待孩子，怎么对待教育，怎么对待家庭；

让每一个人都明白，什么是美好的生活，什么是幸福的生活。

做企业，是他的一种手段——

把企业做好，把这些理念落实在企业运营中，让它实实在在地呈现出来。

现在，胖东来要对房地产下手，也是基于同样的逻辑——

“胖东来在许昌建梦之城，其实完全没有必要。但我们现在有这个能力了。”

“建梦之城，一是把时代广场迁出来，解决市区拥堵问题；”

“二是把项目打造得更美，优化建筑和环境，提升企业专业经营水平，带好团队，让大家看到如何做企业、做经营，如何生活，如何创造美，让城市更美丽。”

早年，胖东来也没想过要建梦之城，但这几年技术、影响力和经营水平，都上来了。

用于东来的话说——

“挣了钱就多做点好事。钱少就少做，钱多就多做。”

“挣了钱，就要用它创造更多美好，为社会、为城市创造美好，让顾客、老百姓更幸福，让自己更有价值。”

所以，如果只用传统的房地产模式来理解胖东来建商业、开发小区，确实太狭隘了。

这个世界，并不是每一个人都要学着做大规模，疯狂扩张，然后上市。

就像早年的杨元庆，在台上对初代马斯克贴脸开大的那番狠话——

“我们如果都不做广告了，你们这个行业还有饭吃吗？”

这不是隔行如隔山的商业壁垒，而是人与人之间，在认知、文化和思维模式上的巨大鸿沟。

从商超领域跨界房地产，于东来在直播中提到了几个想法——

首先，是建筑设计、用材、质量、成本、售价全部公开，不破坏市场，只赚取合理利润，推动行业健康发展。

这是胖东来在商超行业长期采用的打法——信息透明，现在要把它复制到房地产开发。

信息透明的价值在于，极致地售卖确定性——

传统房地产行业的不确定性太多，这几年连交房都成了大问题，更别说质量和价格了。

在购房者心里都没底、都很慌的时代，谁能做到信息透明，谁能提供最大的确定性，它开发出来的房子，自然就不愁卖。

楼书和销售说辞吹得天花乱坠，抵不过开发商把房屋材料、质量和价格，全都向你公开透明的实在明白。

其次，胖东来要打造小区样板，探索怎么做物业，让业主住得更安全、放心、舒心、有质量。

于东来在直播中谈到——

物业收费标准公开透明，保证物业良性发展，保障每一位住户的权益，引导大家提升素质、遵守制度，而不是随心所欲。

在未来胖东来的小区里，业主随心所欲地违反制度和法律的，决不允许。

比如，推电动车进电梯上楼，这是明令禁止的。

开发商应该先把电动车停放、充电的地方规划建设好，从根源上解决问题，不让业主把车推回家。

规划时尽量考虑到业主方方面面的不方便，提前安排妥当，让大家住得舒心、平等、公平，权益不受损害，公共空间不被破坏，不被占用。

小区里大家都在遵守制度，结果就会变好。

不管是以前开超市，还是接下来要搞住宅开发，对人好、做好产品，这两条最核心的经营理念，胖东来不想变。

在房价高涨的年代，土地、地段是最核心的开发要素。

大家买房，奔着的是投资、升值。

现在，楼市过剩，房价涨不起来了，住得好、住得舒服，产品本身变得更重要了。

胖东来在商超行业的那套打法与成功经验，在大潮和泡沫退去以后，放到今天的房地产行业，才能显现出它的价值。

过去，碧桂园、恒大卷规模、卷周转速度，最后一夜清零，几十年的奋斗一场空。

胖东来哪怕只是用心建好几个小区，没有千亿规模，没有赚到大钱，也能在房地产行业树立起一个榜样——

业主能买到一套好房子，住进一个好小区，开发商也能赚到合理利润。

这种理想简单、朴素，但在国内房地产行业的巨大惯性中，却又很难实现。

组织部里需要年轻人。