山东
▲海信双山SF0901-38地块
等了十年的新都心王炸，要全面对标崂山张村河君悦系！还没等海信双山项目的规划正式落地，各种小道消息就已经满天飞：
一梯一户小高层、接近零公摊的设计、95%的超高得房率、层高3.15米、外立面清一色玻璃幕墙……每一条放出来，都像是要给周边的房子来一场降维打击。
▲海信双山项目
01
无法抗拒的吸引力
海信双山项目（新都心SF0901-38地块），位于市北区宁乡路以南、福州北路以东、台柳路以北，受2.5的容积率的限制，住宅部分没有规划洋房产品，暂定规划6栋或者7栋16层小高层，一共也就200多套房子。
产品层面，规划了建面约126平、143平、166平三个面积段，全部采用一梯一户的独立电梯厅入户方式，户型全都是目前市场上最流行的元宝户型，超大的宽厅设计，配上3.15米的层高。外立面采用了质感拉满的玻璃幕墙，这种立面风格，即使在整个青岛楼市，也找不出第二个对手。
最让人心动的，是号称高达95%以上的得房率。过去那些公摊动辄25%的大高层，140平的房子换算下来，实际使用面积可能还不如这里126平的户型来得宽敞。
▲北侧紧邻双山生态公园
海信双山项目位于新都心的核心，直线距离500米，是地铁3号线双山站，步行到凯德MALL也就几分钟的时间，周边的和达中心城、万科中心，各色商业形态繁华。北侧紧邻的双山生态公园，更是成了小区的天然绿肺。这种出门便是繁华、转头就能隐入山林的居住切换，确实有让人无法抗拒的吸引力。
02
光鲜背后的考验
海信双山地块，西南侧不远处，就是预计在2027年全线贯通的双山隧道出入口，噪音是一道绕不开的门槛。车辆进出隧道时的噪音以及夜间的车灯，都会给靠近这一侧的楼栋带来不小的困扰。
虽然海信双山项目，整体会采用抬板设计，相当于把小区的地面抬高了接近两层楼的高度，并且双山隧道还会加装隔音屏障，但这些物理层面的弱化噪音手段，在不间断的车流面前，顶多算是一种心理安慰，对声音敏感的人，得好好掂量掂量。
▲海信双山项目紧邻双山隧道
项目的另外一个硬伤，是高达45:55的商住混合比。住宅建面3.39万平，而商业办公部分达到2.77万平。项目南侧靠近台柳路那一端，将会立起一栋办公楼和一栋面积不少于3000平的酒店。原本应当圈层纯粹的高端改善小区，在酒店和写字楼的夹击下，居住的私密感和纯粹性无疑会打折扣。
▲海信双山项目地块数据
再看小区的内部空间，甚至可以用局促来形容。整个住宅用地的总面积，仅1.35万平，在这么小的不规则地块，要塞进6到7栋16层的小高层，楼间距大概率会被压缩。
崂山张村河君悦系，那种中央景观和水系园林，在这里根本没有施展的腾挪空间。至于海信楼盘标配的会所，由于项目整体体量所限，最后能落地成什么样，也是未知数。
还一个让人纠结是代建。这块地的开发商，是融汇集团旗下的市北城发，在去年6月以楼面地价9600元/平、总价5.91亿元竞得的，海信只是在今年3月份中标了全流程的管理服务。真正拥有所有权、决定权的“幕后老板”是市北城发，海信扮演的其实是个“高级打工人”的角色。
03
到底值不值得等？
虽然海信双山项目的定价，现在还没有确定，但结合周边项目的态势和开发成本，预计含精装修单价，大概在2.8万到3.3万之间，建面126平的入门户型，总价大约在350万上下；143平的主力户型，得400万出头；而166平的大平层户型，总价将达到500万级别。
▲海信双山项目正在施工
没有完美的房子，只有适合自己的房子。海信双山这个盘，是一个优缺点都很突出的纯改善盘。如果你看重海信的品质和口碑，能接受它的缺点，那它绝对值得你等。
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