广州旧改，大消息

最近，国务院印发了《城市更新“十五五”规划》的通知。

印象中，这还是第一次把城市更新单独上升为国家级别的、五年专项规划文件。

总体来看，这个城更十五五规划，重新梳理了旧改的逻辑。

过去很多人对旧改的理解，还是大拆大建，现在应该是存量更新时代了。

当然，城市更新实际上被放到了更重要的位置，而我们广州还是第一个吃螃蟹的人，国家政策，先行先试。

整个文件近万字，信息量挺大的，下边我用人话版本，讲几个重点：

1、原拆原建模式要开大，探索新模式

十五五规划，直接列出了未来五年KPI，其中排第一位的，也是数量最庞大的，是城镇危旧房改造。

到2030年，要改造50万间！这个数量还是挺夸张的。

国家这份规划，主要还是针对C级、D级，但广州还要多走了一步，B级危旧房屋也可以原拆原建。

这是城市更新十五五规划表述：

这是《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》的表述：

B级资质的老破小，肯定比C、D级要多得多。

并且，危旧房改造，不止是数量庞大，更重要的是模式创新。

上周六，我们独家跟进了员村新村的原拆原建，关注度非常高：

独家｜员村开头炮！广州老破小，要变天了

而这两天，我又收到进一步情况，信息量更加大，主要是实施路径非常多样，且大胆，大家细品一下这五种方案：

1）资产算账，简单理解就是私房业主自己出资

2）共有产权，业主不需要出资或者部分出资，安居集团承担剩余建设金，将来业主和安居按比例共享产权

3）缩减面积抵扣成本，业主直接让渡部分房屋建面给安居，用来抵扣相应建筑成本

4）反向养老，针对孤寡老人群体，业主不需要出资，将回迁房屋产权和土地使用权赠送给安居，由安居承担养老

5）以旧换新，就是置换房票了

一句话总结，如果你没有钱、不愿意贷款，总之针对不想出资这个痛点，有解决办法。

当然，我还听说过一个更有趣的方案。

比如越秀区某老破小，曾经有深圳开发商找过业主做原拆原建，也是业主无需出资。

只需要将增容30%面积交给他们，作为商品房出售即可。

市场化参与，多元化探索，本身就是好事。

2、城市更新第一次被放到“培育新动能”的高度，未来5年至少要砸15万亿

大家以前一直以为，只有新产业才算新动能。

但现在，这份城更十五五规划的开头，就点明了城市更新是新旧动能转换的关键。

那怎么做？

城市更新，要和产业升级、消费升级、房地产转型、城市竞争力一起结合。

有一些概念很新：

推动低效产业园区、低效楼宇、老旧街区厂区转型升级；培育新兴产业和未来产业，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济。

再具象点说，坑口拆了，引入的是太古这种金凤凰；罗冲围拆了，带来了华为。

那城更的源动力是什么？

砸钱。

央视新闻报道，未来5年内，至少有15-20万亿投资，砸到城市更新赛道。

国家层面在城市更新的资金投入，主要两个渠道：

1）专项借款，利率不到2%

2）专项债，利率3%左右

这么来说吧，不到2%的水准，几乎就是“贴地飞行”。

广州四大重点片区，包括聚龙湾坑口，都是专项借款，百亿级甚至二百亿级资金，五年期限，这笔钱让多少人眼红。

这些巨量资金，也作用到去库存身上，且力度巨大，救楼市依然是城市更新的主要任务。

比如说天河环五山，柯木塱用拆迁面积置换商品房，直接把城投天禧住宅清光了，天河麓誉府也是一夜翻身。

接下来还有凌塘主村，更把置换范围扩大到全天河，我们之前写过：天河开会，房票2.0，彻底铺开

3、城中村改造要控量，关键是补偿标准和资金平衡

这份文件对城中村相对克制，但重点清晰：严格落实“一项目两方案”，做到征收补偿到位、项目资金平衡。

再直接点说，现在做城中村改造，得优先保障村民补偿；其次亏钱的、账面不平衡的旧改，能不改就不改了。

在这种逻辑下，广州很多旧模式项目，尤其是没拆的，估计都是不改了，或者是按下暂停键。

什么时候恢复，看政策，看行情，看天吃饭。

4、城市更新鼓励市场资本参与，强调不新增地方政府隐性债务

十五五规划，提出了很多种资金工具：

中央预算内投资、中央财政支持、地方政府专项债、金融机构服务、综合开发、银团贷款、REITs、资产证券化、公司债券等等。

我们上边说的专项债和专项借款就是这种工具，这种是公家的。

REITs这种思路，能操作的思路是很广的。

包括前两天安居下场收购300万以下的内环二手房，很多人看不懂安居以后拿这些二手房能干什么。

其实，变现的方式方法很多，可以做成长租房，发行REITs。

其实早在前几年，就已经有红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目上市。

它的底层逻辑，就不是销售，而是保障性租赁住房长期出租，用租金现金流支撑REITs在资本市场的估值，继续筹集资金回血。

但是，保障房REIT，广州还没有，但估计快有了。

但是呢，REITs并不是任何旧改都可以发行，必须有价值的，能持续造血的，这本身就是一个筛选器了。

5、土地政策变化，旧改混合开发用地功能可适当转换，过渡期不超过5年

这份十五五规划还有一点：制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单。

利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。

以前很多存量资产卡在用地性质、规划条件、不动产登记、消防审验、产权分割这些问题上，现在开了一个五年期窗口。

还记得前段时间自持物业可转销售物业的细则吧，现在就是一个思路了，旧商办变养老托育、低效楼宇导入新产业。

又或者说，安置房变商品房有了政策依据，比如坑口的A41地块从安置房改融资房。

包括我今天得到的爆料，鹤洞村也要抄作业，这个我们改天再说。