贝壳“再造” 最大底气是什么

看上下一体、看高效实操！

作者：行者

编辑：守一

风品：李毅

来源：首财——首条财经研究院

五年重塑，贝壳“再造”步伐愈发坚定、也兼具挑战性。

公司公告显示，6月3日以每股43.400港元至45.280港元的价格回购22.53万股，自5月22日以来已连续8日回购，合计约253.95万股，累计金额1.10亿港元。

5月19日，贝壳2026年一季报亮相，期内净收入189亿元，净利12.55亿元、同比增长46.7%，经调整净利16.11亿元、同比增长15.7%；毛利率24.1%，同比提升3.5个百分点；经调整经营利润率8.8%，同比提升3.9个百分点，多指标创过去七个季度新高。

对此，贝壳董事长、首席执行官彭永东表示，“3月底，我们启动变革，以消费者为中心重构组织，让管理者回到一线、服务者走向专业化分工、平台把个人经验沉淀为可复制能力，驱动服务模式与产品创新。”

遥想2021年5月20日，创始人兼董事长左晖遗憾离世，当时42岁的彭永东临危受命，扛起重任。面对内忧外患，其带领贝壳开启战略转型，旨在重塑信心、甚至“再造一个贝壳”。

如今五年过去，盈利重新企稳，系列回购振奋人心，战略转型渐入收获季，到底做对了什么？还有无短板隐忧？彭永东离“再造”梦远么？

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三大业绩看点 转型成效落地

回望这五年，伴随房地产业整体深调，贝壳过得并不轻松，业绩起伏、甘苦自知。

2021年堪称水逆，公司增收不增利：营收807.5亿元，净利亏额达5.2亿元；2022年则营利双降：营收至606.7亿元，净利亏额近14亿元；好在2023年得益大幅削减成本、提升经营效率，市场环境逐渐回暖，公司触底反弹：营收恢复至777.7亿元，净利一举攀升到58.8亿元；2024年又增收不增利：全年营收攀至934.6亿元，净利则滑超30%至40.65亿；2025年净收入946亿元、同比增长1.2%，净利29.9亿元、下滑26.7%。

可见，2021、2022年业绩大幅波动，2023年以来营收保持增长，净利虽有起伏，但均保持了盈利，近两年下滑也有2023年可比基数高因素，净利规模均已超2020、2021年水平。

2026年一季度，多项核心数据露出喜色。首先，主营业务利润全线增长。新房业务收入51亿元，贡献利润率同比提升2.3个百分点；家装业务收入23亿元，贡献利润率达36.2%，达到历史最高水平；租赁业务收入50亿元，贡献利润率14.8%，同比提升8.1个百分点，连续6个季度环比提升。

其次，细分板块业务全面推进。二手房业务，平台二手交易单量同比提升‌12%‌，3月单月交易量创历史新高、同比增长‌21%‌；存量房收入61亿元，环比提升12.7%。租赁业务，在管房源规模超过‌74万套‌，同比提升约‌47%。

其中，省心租模式不断优化，截至4月中旬累计赔付超2亿元，覆盖服务纠纷与租房意外。家装业务则通过主动退出低收益城市、关停低质量渠道调整结构，不仅盈利质量提升，还通过足额赔付保障交付确定性。

再者，财务面健康度改善。2026年一季度，经营活动所得(所用)现金净额-14.7亿元，负额大减。期末现金及现金等价物总计199.8亿元，较期初增加40.4亿元，现金储备充足。短期借款则从上年同期的1.820亿元降至1.394亿元，一定程度减轻债压；资产负债率仅42.63%，是近六个季度最低点。

都说功夫不负有心人，经过长期蛰伏筑底，贝壳经营质量、盈利水平、财务健康度均有优化，转型已见一定成效。

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内外兼修 抓住用户本源

上述喜变，离不开内外兼修，即对内提质增效、对外加码服务创新。

2026年一季度，贝壳营业成本从2025年同期的185亿元降至143亿元，同比下降22.6%；行政费用下降22.3%，销售和市场费用更大缩139%。

值得注意的是，上述下降并非单纯源于削减人员开支，还有效率的提升。比如科技赋能，贝壳正在推动AI平台内化，让技术资源流向真实业务场景，沉淀一线能力。自研的AI应用构建平台，能让一线员工用自然语言生成工具应用，截至一季度末，已覆盖超7100名员工，4400多个应用总访问量超412万次。

正如彭永东在一季度业绩说明会上所言，“过去行业最稀缺的是房源，今天更稀缺的是判断力。消费者的核心焦虑已从‘买不到’变为‘买错了’。AI会压平单纯信息撮合的价值，但会放大有判断力的服务者的价值。”

事实上，早在2008年，公司便持续推进信息化与数字化建设，打造“楼盘字典”房源数据库，提升房源真实性。2023年以来，又基于大语言模型，重构原有业务体系，如推出AI找房助手“布丁”来精准匹配房源，并联动专业经纪人完成服务闭环。贝壳副总裁、首席运营官王超表示，“经过十余年的积累，我们已实现全业务流程的标准化与线上化，为AI技术的融合奠定了扎实的数据基础。”

对外方面，围绕客户需求、持续深化服务。2026年前5月，贝壳推出多个服务模式创新试点。比如在北京试点“诚意卖”，通过业主线上设定底价、买家凭保证金出价、系统自动比对撮合的方式，帮助买卖双方减少反复试探。“小区开放日”则把同小区多套房源集中曝光，组织业主与买方现场比较，帮助业主获得真实市场反馈。

再如通过机制变革直连一线。在2026年一季度的50天改革中，通过反馈机制一线问题直达管理层，管理者走进业务场景，参与业主面访、客户陪看、解决客诉等环节。未来，贝壳还将推动经纪人从通用型服务者向专业顾问转型，成为买方、卖方、社区、新房等领域专家。

以租后服务为例，通过精细化的二次招租管理，客户续租率与房屋预售率均有所改善，空置成本得到控制。

第一性原理告诉我们，从没有见顶的市场,只缺发现的慧眼与巧手。做企业要回归本质,始终从用户需求出发来拆解重构,找到运营最优解。想来这就是贝壳的“再造”心法，对内技术与组织变革，对外围绕创新服务模式，都是为了更好满足市场、提升客户体验，继而筑高竞争护城河，盈利回暖就是自然而然的事。

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三驾马车齐驱 贵在长期主义

看似简单，实则如烹小鲜、久久为功。

早在2021年彭永东上任后，就提出“一体两翼”战略，“一体”指房产经纪服务，并将家装家居与租赁业务提至核心战略层面。

2023年7月，升级为“一体三翼”，覆盖整装、惠居及贝好家三板块，旨在建立更全面、协同的业务布局。通过深耕居住服务领域，积极拓展家装、租房等多元场景，向“一站式新居住服务平台”迈进，为消费者创造更多“美好居住”选择。

如今伴随战略落地，贝壳不仅守住了核心基本盘，第二曲线培育也跑出加速度。家居家装业务、房屋租赁服务等细分板块，不仅利润贡献可圈可点，还不断创新着产品和服务模式，为市场用户带来惊喜，成为业绩增量新抓手。

以“省心租”为例，针对大城市租房市场长期存在的供给分散、服务差、信息不透明痛点，贝壳推出房东把房交给平台管、租客享受管家服务模式，获得了市场认可。2026年一季度贝壳在管房源规模较2024年末大幅增长，即是有力证明。

再说贝好家业务，主要为开发商及其他合作伙伴提供C2M（消费者直联制造者）产品解决方案，以及线上线下一体化高效营销服务。2025年贝壳已在推进C2M能力建设，为开发商提供包括套型配比及价格预判在内的数据驱动决策支持，目前已有多个合作项目落地。

业务面的改善，也让贝壳有了更多资本底气。财报及相关公告显示，仅2025年三季度，公司回购额就达2.8亿美元，同比增长38.3%，创近两年新高；进入12月后，几乎每个交易日执行回购，全月累计回购约219.6万股，总金额约1200万美元。2026年一季度继续加大回报力度，斥资约1.95亿美元，同比增长约40%。甚至还扩大到了港股，开文的连续8交易日回购就是例证。

行业分析师孙业文表示，战略面、业务面、资本面三驾马车齐驱，既帮贝壳筑实基本盘、培育新动能，还向外界传递发展信心，以长期主义取信于市场。若以此看，“再造一个贝壳”或不遥远。

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跨越六重压 最大底气野望

当然，转型升级从不是轻松话题，尤其贝壳这样的万人大企，“再造”往往牵一发动全身。加之房地产仍处深调、自身存在短板隐忧，贝壳还有长城厚雪要跨越。

首先，盈利根基需夯实。虽然净利大涨，但相当一部分靠的是人员成本及各项费用压缩，甚至研发费也被优化、同比下滑了15.6%。这对上述内外兼修、AI战略或不是好消息。

截至2026年3月末，贝壳经纪人数量52.69万名，较上年同期下降4.2%。其中，活跃经纪人数量同比下降7.6%。对以“人”和“店”为核心网络的服务平台而言，人力资源既是成本也是资产，减员固然能短期提振盈利，长远看却可能削弱服务密度和响应速度，从而影响核心竞争力，个中尺度节奏的拿捏，考验贝壳的平衡术。

其次，营收下滑，核心业务收缩。作为核心支柱之一的新房业务遭遇“滑铁卢”，2026年一季度总交易额1459亿元、同比快速下降37.2%，导致新房业务净收入从去年同期的81亿元锐减至51亿元，降幅达37.0%。存量房交易同样不容乐观，期内总交易额5344亿元、同比下降7.9%，净收入61亿元、下降10.7%。两大业务失速，最终致总成交额同比下降15.6%，总营收下降19.02%。虽净利大增，可增利不增收毕竟少见，增长质量、可持续性还需时间观察。

再次，新曲线尚弱且不够稳定。新业务毛利亮眼，可体量尚无法支撑大盘。以家居家装业务为例，2026年一季度收入从2025年同期的29亿元降至23亿元，降幅20.6%。期内“新兴业务及其他”板块净收入仅3.21亿元，下降8.1%。

再次，警惕财务面隐忧。虽然一季度经营活动所得(所用)现金净额告负大幅收窄，可-14.7亿元的体量依然失血额不低。这也意味着，12.55亿元账面净利润，实际到手却是负的。何况房屋租赁，尤其家装业务需大量垫资，叠加新房业务应收账款账期问题，贝壳需警惕现金流压力。

再者，管理层高薪争议。据历年财报，彭永东薪酬从2021年的847.8万元飙至2023年的7.13亿元，类似情况也出现在联合创始人单一刚身上，同期薪酬从685.3万元涨至5.29亿元，2023年两人薪酬合计达12.42亿元。即便2025年有所回落，分别约2.35亿元、1.76亿元，8位董事薪酬合计达4.29亿元，整体仍不算低。

最后，一些负面杂音，提示企业要筑牢合规篱笆。浏览黑猫投诉，截至2026年6月8日，贝壳找房相关投诉累计4669条，内容多涉及中介费退还、服务体验与佣金比例等。

（以上投诉均经过平台审核）

还有监督实锤。如2025年2月，红星新闻消息，据国家计算机病毒应急处理中心通报，贝壳找房微信小程序（版本9.91.2）因未对个人信息采取充分的加密、去标识化等安全技术措施，被列入存在隐私不合规行为的应用名单。

客观而言，用户千人千面，人人满意并不现实，上述投诉评论或有偏颇片面处。上述罚单也有滞后性，不代表当下情形。但还是那句话，消费体验、合规运营是发展基石。正因凭借透明收费、专业服务，贝壳才一路走到今天。现在想实现再造新生，同样应重温初心、继续俯身倾听、筑牢发展底盘。

从股价看也该加把劲。截止美东6月5日，贝壳股价16.08美元，较开年的16.06美元基本滞涨，较2021年5月21日的50.06美元则累缩超6成。即便回购不断，市场仍有一定踌躇观望情绪。

诚然，回望过去5年正值房市深刻洗牌周期，贝壳能稳住阵脚、并露出新生喜色实属不易。追其原因，离不开接棒传承、大胆革新。传承的是以服务赢得人心、以专业赢得信任的经营理念，革新的是运营模式、发展动能及增长结构。两者合一让经纪人重新回归专业价值，平台从交易转向长期居住服务，想来这是贝壳奔赴“再造”的最大底气、最大收获。

但如上所言，前方挑战、拦路虎仍然不少，如何继续内塑合规性、外强成长性，看上下一体、看高效实操、看战力定力、看市场应变。彭永东、贝壳仍在答卷路上。

本文为首财原创