北京
先问一个问题：
一个真实购房者的想法，从网上搜索、实地看房、选房、到成交，再体现到网签数据要多久？
一般要3个月±1个月。
3个月是到成交阶段，1个月是数据延迟反映阶段，当然了，市场差的时候，时间会延长，市场好的时候，会缩短。
所以，你能从网上看到的、所有的“所谓成交结构”，都只能是“过去时”。
看“过去时”，它就不是趋势。
之前几年，大众觉得没有延迟性，是因为市场一直是一个鸟样，无非就是跌多跌少、跌快跌慢而已。
如果你是一个典型的“底部爱好者”，现在市场的“想法”和“数据”出现了一定程度的偏差，光看“当下数据”，容易被误导。
因为“想法”这种东西，没办法统计，我说说我的实际感受。
半年前，直播间里，几乎全部都是刚需，而我对刚需的定义更贴合实际——买房第一目的，是自住的，就是刚需。
买房第一目的，是可以不住的，就不是刚需。
近半个月以来，我粗略统计了一下，刚需占比，连一半都不到，直接明说纯投资的也不在少数。
（如果不信的，可以蹲我各平台直播间，你自己统计一下，一般我直播时，也会跨平台把问题读出来共享）
这种变化，连源于观望者的“不信邪”，人们往往有个惯性思维：
“这几年哪年不是过了4月，市场直接凉凉，今年绝对是一样的！”
而实际情况却是：
5月不一样、6月不一样，接下来还会有7月不一样和8月不一样......9月大不一样和10月后的翻天覆地......
“不信邪”的人会越来越少、“信邪”的人越来越多，也不再在评论区当键盘侠了，自己偷偷去看房了。
圈内以前有句黑话：
不怕三四月不硬，就怕五六月疲软。
翻译过来就是，不怕三四月份是否有小阳春，就怕五六月份成交暴跌。
最典型就是2023年和2025年，三月成交很火爆，到了五月直接软掉了。（这两年也是近5年来，北京最拉胯的两年，平均跌幅最大。）
伴随的“并发症”还有：
挂牌量迅速攀升、有效房源量到处可见，什么次顶层突破新低、楼盘多套无人问津、一楼带小院卖出了顶层的价格，比比皆是。
而最典型反例的就是2014年、2019年，三四月份成交很一般，但是五六月份成交没有下滑太多。然后跨年就是一波涨幅（就连2020年的口罩都没有抵挡住势头，2020年憋到5月小区一放开市场就火起来了。）
今年的市场不太像2019年，而更像2014年。
挂牌量继续下降、有效房源量少到可怜，你但凡能摸到的房子，不是低层有遮挡，就是高层没电梯。
有网友苦笑道“我买套老破小，搞个二层要求也不高啊，怎么就没有正常价卖的呢！”
说到了“网友声音”，我也挺感慨，如果到现在，你的房子，还比去年底价格继续下跌，那能说明什么？
小丑就是你自己啊，你那是尾部资产啊！趁着转折到来前，抛还来得及。
我做个微小预测：
本轮市场明确开启后，会有越来越多的人，把增值当做第一目的，随后成交占比中，低总价老破小占比，会逐渐回落到正常状态。
不要相信任何一个“假刚需”的嘴脸，当住的预期逐渐转变成涨的预期时，买明知不能涨的房子的人，自然会越来越少。
最后给各位一句忠言：
未来两年，不要把自住放在第一位。
两年后，你再完成你的自住梦想，可能会多一到两个卧室。
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