天津
01
刚刚，我在北方网政民零距离看到了一条投诉，题为：
悦景湾地下车车库被第三方外包，使用霸王条款
这是怎么回事？
我查了一下，悦景湾小区地下车库归属开发建设单位，属于开发建设单位专有产权，地库产权归开发企业所有。
目前开发建设单位委托天津市新控商业管理有限公司运营管理地库。
但业主不乐意了。
在他们看来，全体业主已选聘万科物业于6月1日接管小区，而地库作为小区附属设施，理应由万科统一管理。
很遗憾，西青区给到的回复是：
根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十二条相关规定，地库的产权人可基于其所有权另行委托相关管理人对其专有部分进行管理。该小区地下车库产权为天津骏耀房地产开发有限公司所有，属于该公司的专有部分，不属于小区全体业主共有部分，不在选聘物业服务企业管理范围之内。
也就是说，虽然悦景湾已更换为万科物业，但地库的产权人仍然是中骏，后者有权选择谁来运营管理地库。
业主的顾虑是，明明已更换为万科物业，但地库却被开发企业另选他人接管运营，以后恐怕将面临相互扯皮。
02
无独有偶，美的旭辉翰悦府也遇到了相似的情况。
2026年2月，已由业主大会选聘万科物业，但地库仍然是开发企业自持物业永升物业负责日常运维，业主希望由万科物业进行统一管理。
可惜，得到的也是同样的答复。
目前来看，开发企业的操作合法合规，业主的诉求，恐怕很难得到满足。
毕竟，地库产权归开发企业所有，依据相关法律规定，开发企业享有自主处置权。
03
这两年，天津时常会有业主联合起来更换物业的案例。
但，需要提醒大家的是，对于拥有地库的新小区，更换物业，可能也将面临地库不归新物业管的命运。
建议大家在买房时，就将入住后的物业服务纳入重点考虑范畴。
因为，物业的好坏，也关系着你入住后的居住体验。
喜欢万科，就买万科开发的楼盘，交付就是万科物业。
喜欢金茂，就买金茂开发的楼盘，交付就是金茂物业。
依此类推，避免后续不必要的麻烦和困境。
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