宝山房价，乱成一锅粥了

提起宝山，买房人的评价永远两极分化。

有人说宝山是外环洼地，刚需上车首选。

也有人说宝山工业底子重，买房千万不能碰。

宝山内部的房价，同样很割裂。

南大6.8万的新房抢光，顾村3.3万的热销，杨行4.3万的排队。

同一个宝山区，房价差一倍，热度差三档。

很多人踩坑，根源就是把整片宝山一概而论。

今天咱们就聊聊，宝山这趟浑水，到底该怎么蹚？

地理的“锅”？

有一说一，宝山的地理位置不差。

南边贴着静安、普陀，蹭市区资源很方便。

北边接着江苏太仓，是上海的门户。

唯一可惜的是，它太长了。

南北跨度超过30公里，开车都要一小时。

南边的共康、大华，城市界面跟市区无缝衔接；

北边的月浦、罗泾，还停留在工业乡镇的样貌。

这种长条状的行政区，内部必然撕裂。

拿着“宝山”两个字一概而论，本身就是坑自己。

第二个呢，发展断层太严重。

宝山是上海最早一批工业基地，当年的宝钢撑起半边天。

那个年代，工人新村扎堆建，打下了“钢城”的烙印。

后来产业转型，宝山慢了半拍。

市区开始搞金融、搞互联网，宝山还在纠结钢厂搬迁。

等反应过来，好地块已经被老破小和老厂房占满了。

第三，交通切割太明显。

南北高架、逸仙路高架，看着是方便进城，实际把宝山切得稀碎。

高架西边是一个世界，东边是另一个世界。

加上铁路线、货运轨道穿插，很多板块之间联动性极差。

除了1号线、3号线、7号线沿线，其他地方进城跟长征一样。

这就导致了，外区购买力进来，只认地铁口。

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南大的“野心”

南大是宝山离市区最近的成片开发区。

15号线通了，规划中的“中环北抬”一旦落地，南大就从中外环变成准中环。

更重要的是，这里现在3.5代宅扎堆入市。

15号线地铁口的中环麓岛，130平实得率99%，实际使用面积等于别人150多平的房子。

华润置地中心·望雲，央企品质，架空层泛会所，户型设计碾压同板块的次新。

保利海上瑧悦，同样具备3.5代宅的特征。价格6.3万，总价550-1170万。

南大现在俨然成了一个产品力驱动的板块。

它的底牌不是现在的配套，而是“中环北抬”后的位置重塑。

以及3.5代宅对周边老产品的代差优势。

周边那些2000-2010年建成，得房率不到75%，户型过时，物业口碑差的老盘，根本没法比。

所以南大很适合那些追求未来溢价、看重居住品质的年轻改善家庭。

但，痛点也很明显。

目前城市界面还在建设中，商业、学校、公园都在路上。

如果你接受不了现在的工地和荒地，那就别买南大。

顾村的“躺平”

说完南大，再说顾村。

顾村是宝山最成熟的刚需板块。

7号线直达静安寺，龙湖天街、正大乐城、华山医院北院、顾村公园，全在步行范围内。

而且价格极其友好。

招商时代乐章，89平三房折扣价398万起，自带25万方商业，7号线潘广路站150米。

中旅观境差不多也是同样价位。

还有中建山水雅境，总价360-757万，折扣已经放到8折以下。

这就相当于，你用临港的价格，买到外环边的成熟配套。

顾村比南大好的就是，你买的是当下就能享受的生活，不用赌规划，不用等学校。

缺点是板块上限不高，新房供应量大，未来二手竞争激烈。

而且产品力不如南大，这里大部分是常规3代宅或刚需盘。

适合预算极其有限的纯刚需、养老客群、对通勤和配套要求高但资金不充裕的年轻人。

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杨行的“赌局”

杨行是宝山争议最大的板块。

有人看好宝山高铁站和19号线，有人说它是“扶不起的阿斗”。

数据上，金茂棠前97-105平三房450万起，金茂府系科技系统，紧邻在建宝山高铁站，1600平会所带泳池。

招商序600万级，实得率高达90%-93%，会所泳池，紧邻在建18号线。

招商序实景

去化速度不慢，但也不算火爆。

杨行现在算是规划预期型的板块。

它的底牌是上海北站TOD、19号线南北大动脉，以及吴淞创新城的产业导入。

这些规划如果全部兑现，杨行会成为北上海的新枢纽。

但兑现时间至少要5-8年。

目前城市界面还是老厂房、物流园、动迁房混杂，配套全靠底商。

所以杨行适合那些预算有限但愿意赌北部枢纽红利、不急着享受配套、持有周期长的购房者。

当然，赌规划，就要有陪跑的耐心。

宝山买房，怎么选？

那宝山买房到底该怎么选？

第一，要看你的资金存量。

首付只有50-60万，月供承受力1万以内，别想买南大，可以去看看顾村。

首付100万以上，月供1.5万+，可以够南大。

首付80万左右，愿意赌未来，那就去杨行。

第二，看你的人生阶段。

25-30岁，事业爬坡期，每天通勤时间就是你的命。

顾村7号线直达静安寺，比南大、杨行都方便。

35-45岁，有孩子有老人，需要成熟配套和居住品质，顾村或南大的现房更合适。

如果是投资客，讲实话，宝山整体不太适合短线，长期持有看南大和杨行。

第三，看你对产品力的敏感度。

如果你住过老房子，对得房率、会所、铝板立面有执念。

那去买南大和淞南的3.5代宅是唯一解。

顾村的老盘得房率不到75%，户型过时，物业口碑差，买它就是买将就。

同样的预算，不如加一点去买南大。

最后，宝山买房不管预算高低，有几类楼盘千万别碰：

1）离地铁超过1.5公里，却对标地铁房定价，通勤短板无法弥补；

2）得房率低于75%且户型过时，这种盘未来的流动性会越来越差；

3）紧邻宝钢、大型工业区，噪音、污染，居住舒适度有永久硬伤；

4）周边大片动迁房和荒地，无任何配套和规划支撑。

这类盘典型如月浦宝钢边的某些项目、罗店远郊概念盘、大华某些老库存。

不是不能买，而是你买入的瞬间就决定了未来五年它将跑输大盘。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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