东小口新地价格狂飙？涨太多警惕站岗！

东小口新地块0002供地了，群友问新地素质更好是不是要涨价了？

1、地价肯定会涨；

2、但房价如果跟着飙太多，谁买谁就是站岗的大冤种！

一、涨太多大家不太能接受

别上头，我们先看看昌平现在新房到底什么价？

看最近的真实网签成交价。

东小口的龙樾海序，5.44 万的均价，在昌平南靠着海淀和朝阳的位置，有性价比，所以他能网签600多套。

它为什么能卖这个价？因为去年拿地楼面价3.2 万 /㎡，有利润空间。它卖得好，是因为用性价比砸开了积压五年的需求。

但问题来了：如果新地块楼面价涨5千，到 3.7 万 /㎡，未来新房要卖到 6万。你会买单么？

就因为他容积率2.45比龙樾海序2.8低了，离地铁稍近，远离回收站和高压线？

猫子觉得，

如果价格比龙樾海序贵1-2千能接受，可以聊聊产品升级。贵5千那就是大冤种，警惕站岗！！！

二、但是拦不住北京开发商最近快饿疯了

新房供应“腰斩”，房企补仓需求“饥渴”，倒逼土拍争抢成熟区域的优质地块

1、土地与新房供应双降：

北京 26年上半年土地成交金额 340亿，对比 25年同期的1005亿， 同比骤降66%

新房市场，今年 上半年北京全新开盘项目只有 9 个，相比去年 上半年首开项目 23个 ，直接腰斩

前两年的土地供应收缩已传导至新房市场、新项目供应端进入枯水缩减期。

2、房企“无米下锅”的困境

包括建发、越秀、中海等开发商在过去一年未拿地， 手中存量待开发地块持续消耗，一些房企面临无新项目可推，团队闲置的经营压力。

补充优质地块的迫切需求是最近土拍市场热度核心驱动力。

3、6月土拍抢地大战热潮传导

6月以来，包括北京在内的全国核心城市土拍全面升温，上演了多场 “百轮竞价” 的抢地大戏：

北京：6月23日通州九棵树地块173轮举牌，溢价率20.95%，成交楼面价较相邻在售地块跳涨8600元/㎡。6月18日丰台泥洼地块三环1.1容积率，地块溢价率15.65%

深圳最近更是溢价最高干到150%抢地，杭州、成都、武汉、重庆等：核心近郊轨道地块6月多块溢价成交。

4、东小口0002价格要狂飙

市场分化清晰：远郊、无配套的地块无人问津；

而邻主城、配套成熟、有地铁、临产业的 “好地”，成了所有人盯上的猎物。

昌平东小口0002地块，非常 符合 “饿狼标准”

①客户现成：昌平、海淀、朝阳三区交汇，3 站望京，5 站西二旗，几十万互联网人的通勤终点。又有101学校加持

②板块内几乎没对手：

龙樾海序目前网签646套，项目去化率已超70%。楼面价约3.2 万 /㎡，网签均价5.4万 /㎡。

龙樾海序快清盘了，板块即将进入无房可卖的空窗期

③有样板在：龙樾海序卖得好，给了开发商巨大的涨价信心。

昌平东小口 0002 地块，是和九棵树新地状况相似的种子选手。位置都紧邻今年北京的流量红盘。

东小口新地紧邻龙樾海序，九棵树新地紧邻玖树满和。都是今年开盘卖的比较好的项目。而且东小口新地素质更好

所以，这场土拍，东小口地价狂飙几乎是定局。

关键在于：涨多少？

如果只是小涨，市场或许还能用“地块素质”和 “产品迭代” 来消化

如果楼面价干到 3.7 万 /㎡，比现在贵 5千块。未来房价售价锚点被强行拉到 6 万 /㎡以上。

那我劝你冷静！警惕东小口新地后期站岗！！！

三、再看昌平还有哪些待入市新地？

1、第七轮供地，昌平朱辛庄0006、0009-1地块（星耀未来东侧）

核心亮点：低密、产业、确定性。

位于昌平沙河镇朱辛庄板块；占地5.97万㎡，规划建面仅 7.71万㎡，容积率仅1.2，注定是洋房、别墅类低密改善产品

交通：8号线、昌平线双地铁换乘站朱辛庄站，步行距离约2公里；2 站直达西二旗，方便海淀通勤。

地处北五环外，紧邻小米未来产业园等产业高地，承接海淀外溢的高净值码农和改善客群。

朱辛庄板块经过多年开发，周边配套齐全：沙河万达广场、万科 TBD 商业广场；8 号线一站直达积水潭医院回龙观院区；

板块内小米未来等产业园；朱辛庄站附近一零一系多所中小学落地；北侧大面积绿化和滨河森林公园生态资源丰富。

容积率低，听着很美，但问题在于项目紧邻的星耀未来，总978套，已售283套，还有600多套待售。

朱辛庄还有中海寰宇未来、越秀星樾、 中海未来之境 等在售。

开发商在这大概率底价拿地。

2、今年已土拍朱辛庄0055住宅用地

0055位置好，离地铁近，容积率2.5，未来科学城拿地，住宅楼面价约2.4万/㎡

3、平西府地块（北清橡树湾东侧）

平西府华润+未来科学城拿地，

楼面价只有2万/㎡，户型76-128 ㎡，预计7月底开放售楼处样板间，8月开盘

昌平在售新房及新地入市，东小口卖太多溢价，大家对比也不会买单。

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四、七批次另外一块低密改善：顺义后沙峪马头村地块SY00-1801-0503

这块地可能面临 “叫好不叫座” 的尴尬。

核心痛点：交通短板、竞品库存

同样容积率1.2，主打高端洋房、别墅。

地块东北五至六环之间；占地 2.64 万㎡，规划建面仅 3.17 万㎡。
无地铁直达，依赖自驾。

自驾 10 分钟抵达中粮祥云小镇高端商业；温榆河公园、西侧罗马湖溪，生态环境优越；后沙峪国际学校聚集，适合涉外、改善家庭；

竞品堵门：地块旁边的直接竞品懋源・云纪尚有大量库存（总 588 套，仅网签 约100套），新地块客户分流压力巨大

在 “去库存” 和 “抢流量” 的双重压力下，房企对此类总价高、去化慢、竞品库存多的远郊低密地块会比较谨慎。 大概率底价成交或无人问津。

除非地块价格出现 “惊喜”。

最后，

对于房企而言，“急需入地，东小口是不得不抢的。但抢出天价，就是给自己和市场的未来埋雷。

但对于购房者，警惕站岗要冷静，如果溢价太多，咱就让子弹再飞一会儿。

土地市场可以狂飙，但你的买房决策，必须冷静。

现在的房子是拿来住的，不是拿来赌的。

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