招商蛇口，突然发力了

文/十一弟

前几天，北京上半年最后一场土地拍卖会。

北京城市副中心——通州区，挂牌了一宗住宅用地——

九棵树南6016地块。

这块地的位置非常核心，坐落于通州老城成熟片区，地铁等路网交通便利，直连通州运河商务区、副中心行政办公区。

地块属于纯居住用地，没有商业、办公混合业态，规划容积率低至1.6，限高45米，是通州老城区罕见的低密度地块，注定要用来开发高端改善性住宅。

这世界上，普通人都会困在一个“不可能三角”——

好东西、普通人、不排队。

这个定律，商业世界同样适用。

九棵树南6016地块体量不大，计容面积3.4万平米，起拍价8.4亿。

折算下来，起拍楼面价2.5万/平米。

它吸引了五家财大气粗的国央企报名争抢——

保利发展，招商蛇口，绿城，建发股份，中海地产。

历经整整一个小时、173轮举牌的激烈竞价，最终被大央企招商蛇口摘牌拿下。

总价被抬高到了10亿以上，溢价率21%。

这是今年上半年北京土地市场溢价最高的一块地，折算以后，成交楼面价超过3万/平米。

另一家央企开发商——中海地产，应该比招商蛇口更有拿地意愿。

这块地的南侧，便是中海开发的九树满和，今年三月份刚刚入市。

去年十一月份，中海以逾12亿的代价，拍下了九棵树南6017地块。

它跟这次出让的九棵树南6016地块是姊妹地块，彼时溢价率不到1%，平均楼面价2.3万/平米。

中海拿地仅四个月，九树满和取证入市，总共推出了578套房源。

到现在，开盘卖了三个月，网签备案了537套，去化率九成以上。

九树满和的销售单价，超过5万/平米，比地价翻了一倍还不止。

中海从拿地到现在，只用了七个月时间——

项目不仅卖出了溢价，有足够的利润空间，而且根本不愁卖，去化很快。

这是肉眼可见的热销网红盘，作为姊妹地块，注定要遭到开发商挤破头地争抢。

如今的土地市场，唯一的砝码，就是价格。

大家都想要，就只能轮番举牌，不断加价——

比的是谁的拿地预算更高，谁的土地成本承受能力更强。

173轮举牌过后，九棵树南6016地块的楼面价，被抬高到了3万/平米。

它比九树满和的地价，每平米贵了7000块钱。

中海的拿地溢价率不到1%，短短七个月后，招商蛇口拍下姊妹地块的溢价率，变成了创下纪录的21%。

这就是土地市场的时间成本，大央企激流勇进，照单全收。

在北京高溢价拿地三天后，招商蛇口攻城略地的战场，换到了杭州。

位于杭州滨江区的永久河单元地块挂牌出让，起拍价34亿。

折算下来，起拍楼面价2.9万/平米。

这块地的位置相当核心，片区内上一次供应住宅用地，还要追溯到三年前。

它吸引了12家房企报名争抢——

坤和，滨江，绿城，保利，中海，华润，荣安，中天与海威联合体，建杭，建发，招商，越秀。

经过三个小时、243轮举牌竞价，最终还是由招商蛇口摘牌拿下。

总价被抬高到了61亿，溢价率79%，折算以后，成交楼面价5.2万/平米。

今年上半年，这块地创下了杭州土拍市场的最高溢价，还是单价、总价双料地王。

在杭州滨江区土拍史上，永久河单元地块的楼面价，可以排到第二，仅次于滨江集团在去年拍下的水电新村地块。

今年前五个月，招商蛇口在全国的拿地金额，大约是73亿。

而最近三天时间里，它就在北京、杭州的土地市场，砸下了71亿，并且全是高溢价。

两个月前，华润置地拍下了位于滨江区的襄七房单元地块，成交楼面价4.1万/平米。

襄七房单元地块与永久河单元地块位置邻近，距离仅有一两公里。

但招商蛇口的拿地成本，每平米贵了上万块钱。

最近在土地市场上，招商蛇口已经明显发力了——

今年四月份，它以33亿代价，拍下了位于上海徐汇区的长桥地块，溢价率25%；

同月，它以逾10亿代价，拍下了位于杭州余杭区的良渚东单元地块，溢价率43%；

今年六月份，它以12亿代价，拍下了位于杭州西湖区的双桥单元地块，溢价率36%。

最近则是在北京和杭州，三天内连下两城，砸了71亿高溢价拿地。

去年，招商蛇口销售规模1960亿，行业排名升至第四。

排在它前面的，是另外三家大央企——保利发展、中海地产、华润置地。

招商蛇口去年营收1547亿，下滑了13%；到手净利润10亿，减少了74%。

同期，保利发展的净利润10亿，中海地产的净利润127亿，华润置地的净利润254亿。

跟中海、华润相比，保利和招商蛇口的盈利能力，算是非常拉胯了。

它们坐着的是金山，手里端着的却是空碗。

一两千亿的营收体量，最后到手净利润只有十亿，几乎就是站在了盈亏平衡点上。

去年，招商蛇口对名下开发项目计提了33亿存货减值损失，严重拖累了上市公司盈利。

前几年，它拍下的高价地，土地成本过高，由于市场下行，房价下跌，出现亏损。

这些存量项目，仍然需要相当长的时间来消化，想要修复和改善盈利水平，就只能靠换仓——

短期内在核心城市大规模增补高毛利土地，对冲从前高价地带来的亏损。

本质上，就是面多了加水，水多了加面。

大象转身很困难，上千亿规模，不可能清零重来，只能在结构上作调整。

前些年拍的高价地血亏，这几年拿的高毛利项目小赚，平均下来就能亏得少点，账上也没那么难看了。

这就叫软着陆，把亏损分摊到更多项目上，就没那么痛了。

招商蛇口在全国划定了10个核心城市，去年，它把将近九成的拿地预算，砸在了这10个城市。

其中，上海、北京、杭州、深圳、成都五个城市，为招商蛇口贡献了六成以上的销售业绩。

去年，它在上海卖了500多亿，拿地金额150亿；在北京的销售额193亿，拿地金额71亿；

在杭州卖了169亿，拿地金额24亿；在深圳的销售额150多亿，拿地金额77亿；在成都的销售额过百亿，拿地金额50亿。

北京和杭州的业绩贡献很大，拿地预算相对偏低。

于是，今年在这两个核心城市，招商蛇口的拿地动作，明显变得更加激进了。

策略粗暴简单，但效果立竿见影，它只管大力，剩下交给奇迹。

楼市扛到现在，只剩下千亿国央企还在大手笔、高溢价抢地。

与其说是一种主动选择，其实更像是停不下来。

拿地机器的油门已经踩到底了，但愿挂着的不是倒挡。