中海环宇荟改造调整完整探班报告，内在思考至少值得半数以上项目借鉴

位于上海马当路的中海环宇荟，2018年开业，2万平米左右的开放式小商业体，花了超过半年时间开启了一次因地制宜的改造调整，近日达成了阶段性成果。这些元素，绝对是我做选题的“舒适区”，因此本文可以聊的还挺多，不废话了，直入主题。

为什么要投入成本进行大规模改造调整？

浅层来看，是“时间”，作为一个开业已近10年的老项目，本就是时候来一次“大动作”了。

深层原因，则是“时机”。

项目亮相两年后遇疫情，作为重大分水岭事件，对我们行业从思想到产品有全方位的重大影响和改变。

2018年那会儿，几乎还是主流购物中心“当打之年”，多元化结构、非标、松弛感、亲近自然、情绪价值……等等辞藻、标签，都还没成为热门词汇甚至有些未被创造出来。

而这些，恰恰都可以匹配到中海环宇荟，只是当时没有语境供项目借题发挥。

试想，如果中海环宇荟是今年才开业，相信行业媒体、博主们可以吹水的故事可多了。如果说2018年时机不对，不代表当下还要错失机遇，因此项目去年起，就开始对“空间、招商、运营、理念”等全方位进行一次现代化的重新演绎。

怎样才算“现代化”？如何进行“重塑”？

个人认为有两个关键词贯穿始终，一是取长补短，二是因地制宜。下文拆解逐一来看。

空间

中海环宇荟体量不大，“占据较高权重的开放式街区+位于地下楼层的室内区域”构成了极具辨识度的多元结构。因此，“空间”是改造层面最易被消费者感知、且最能体现成效的环节之一，同时完美体现出了此次改造调整在“取长补短”方面的造诣。

“街区”无疑是中海环宇荟的特色和优势区域，也是项目从开业伊始就引入了不少特色品牌的议价力，不少品牌至今稳定经营多年，且即使放到一站地铁之隔的上海新天地可以说也没什么违和感，室外空间的势能可见一斑。

因此，项目并未街区部分进行封场大改，而是专注于一件事——“以人为本”，主打一个“强化亲近感”。

中海环宇荟并非没有自然生态，只是在开业时更多聚焦于“纯景观”职能，这在当下但凡有点绿植空间，都可能被冠以“公园商业”标签的现代化语境下，相对陈旧了。

此次改造，项目选择有针对性地对不同的点位进行重塑。

首先“一记重拳”，瞄准了位于马当路建国西路的主入口，对其进行了“更为迎客化”的重塑。

去除了看似繁茂但具有阻隔性的树木植被，改为更具亲和力、较为低矮的花卉草本植物，并将入口“小径”穿插于其中，让人们能够在一段浅浅的“自然旅程”后穿行到商业场域，为客人打造舒适怡人的“第一印象”。

此外，在更贴近社区的入口位置，无障碍坡道设施的加装在改造中落实到位，也是现代化商业的标配呈现。

而室外空间更多公共区域，同样对花坛和植被选择进行了重新升级。

更重要的是，项目希望升级后的户外场域能够真正拥有供人停留社交的职能，因此有意识地将景观与小憩点位进行结合。如果作为新项目，这属于一步到位的操作；而作为改造项目，则体现出因地制宜的明确性。

环境与商业结合得更深入的部分，来自对沿街商户外摆区域的改造重塑，将街区优势从原先的“拥有”转为“更好”。

放一张我2019年拍的照片，你可以看到可能并未对业态有清晰的规划，因此当时商户对外直接是台阶，与其说是外摆空间，不如说就只是个入口。

项目所做的工作，先是将商户的外摆空间外扩，即使在1层，也打造出一个个小露台既视感的平台。

其次是界定框架，通过户外、绿植等元素的环绕，为商户“框”出尽可能独立私密的外摆空间，弱化“入口”属性，强化“就餐”氛围。

最后则是品牌外摆区域设计的逐一落实，能看到新进品牌已一步到位完成了全局规划，而原有品牌则因为涉及到新增面积需要重新出图审核，体现项目的严谨态度，并非随意让品牌放点桌椅出来就完事。

这些改造举措表面上看似以“自然空间”为主轴，但实际上指向的都是客人。项目并未陶醉于打造纯粹优美的空间，或者说要打造视觉焦点、做IP这些更偏向品牌宣传的技法……而是聚焦于如何结合空间优势为往来宾客创造更适宜或者说户外消费应有的体验特色。

我觉得这彰显因地制宜且显诚意和务实态度。

说完“软”的，来说“硬” 的。

基于建筑的硬件改造方面，首先是大场景外观，项目尽可能弱化原先比较厚实沉闷的砖墙元素，转而采用更为轻盈和现代化的玻璃幕墙设计，甚至对项目内的城市公共设施也进行了统一设计语言的重新包裹，这是个人比较推崇的负责态度。

而这一现代化的改造设计语言，一直延续到了与消费者更为“亲密”的内街、室内等各动线区域。

实话实说，项目开业至今，我踏进内场的次数一个手就能数过来，若作为行业观察，其定位以“白领食堂”为主，日常市调契机不多；若作为消费者视角，空间环境并不优质，如果要去室内，那为何不转角去空间环境更为现代的LuOne？

这也正成为了中海环宇荟此次室内改造的方向——打造更为现代化的迷你商业空间，提升品牌能级和消费环境。

这点在入口的大改造就能有所感受——项目为地下空间增加了贯穿至1层的玻璃幕墙构成的主入口。如此一来，项目的主体性存在感更强，明示给消费者，内场是一个具有规划运营的室内空间，而非类似传统办公配套底商式的“野生地带”——虽然都能满足“饮食”职能，但商业项目所提供的环境和体验附加值是不同的。

这是唯一涉及封场改造的区域，由此可见室内部分是需要全方位提升的。

项目对内场的“天、地、墙、柱、指示系统”进行了全面改造，整体风格更为简洁明亮，尽可能使有限的空间观感上更宽敞一些。不过已经2026年了，对于一个改造项目而言，是应该达到的标准，我就不吹水了。

个人比较推崇的，反倒是项目没有“投机”地去做主题空间，而是尽可能去触及优质项目应有的姿态，以商业内容本身来留住客人。

更具思考的变化，来自南北走向的动线。项目将原先的双动线结构改为了贯穿全场的单一动线。

改造前

初始动线设计更注重商户数量，为了提高业绩增收而为之，但实际运营之后会发现并未达到预期。一方面重量不重质，反而得不偿失；另一方面位于动线弱侧的商户，经营成效也确实有限。

因此借助改造，项目索性外扩东侧商户铺位线，扩大面积，从而有利于引入更多中型餐饮商户，为招商提供议价力，最终依旧是为了给消费者带来优质的选择，而不仅仅是“更多”选项。

毕竟上文已经说到，室内区域本质上与LuOne地下的餐饮主导楼层无异，对周边客群而言，多个项目已提供海量选择，项目所要做的，是能够与LuOne共同打造出现代化的优质商业空间，为消费者带来市中心商业应有的环境和消费体验，实现商圈整体水平的提升和共荣。

这就牵涉到了招商层面的话题。

招商

借助此次调整势头，项目无疑会对品牌进行同步调整升级，但过程中依旧体现了上文所述的关键词——取长补短、因地制宜。

首先在定位方面，项目并未做大改，维持主打餐饮+配套服务体验的业态组合。

何为取长补短？

具有优势条件的户外区域，长期以来经营相对稳定，因此无需大规模调整，更多是单品牌的进出，这本就是商业的日常。

但在地下楼层的室外区域，项目则有意识地增加了更多能够打造外摆空间、具有网红属性的小餐饮商户。如下图所示，原先紫色非餐饮业态如今大多已被替换为了小餐饮品牌。

更紧密的街区尺度，使日常自然客流较大的南北走向内街更具商业氛围和活力。

而东西走向的内街则依旧维持夜经济标签，主打一个各区域氛围清晰配比。

更多的调整，来自室内部分。

硬件空间的升级，足以讲出一个新故事，调整后已引入了更多经过市场检验的人气品牌亦或是具有特色的首店品牌。

而例如点都德、麦当劳等“老字号”则继续得以保留。这里还有个小轶事，点都德作为老牌，在现阶段已脱离“网红”餐厅之列，但有趣的是，鉴于韩国游客的“国际化安利”，这家点都德焕发第二春。再看我此前写过的凭什么老外要来逛你家店呀？还挺有意思。

并且，据悉在近年逐步积累起来的人气后，项目的“含韩量”激增，为打造“国际视野”创造契机，这也对项目的运营服务提出了更高的要求，也是下一趴要讲的。

运营

这是现代化商业最重要的环节之一，尤其是在项目数量井喷的上海市场，甚至可堪称差异化竞争的胜负手。

如果中海环宇荟是新项目，那必然需要有一套体系化运营策略；但对于老项目而言，需要查缺补漏，难度也不小。

首先是营销企划方面，中海环宇荟需要利用其开放式条件“大做文章”，不仅要吃“刚需客群”的老本，还有带来增量——借助改造阶段性完工契机，项目以“入座”为题，邀请宾客来新空间“做客”。

配合整个企划，在周末等节假日打造事件型活动同样重要，事实上项目已经开始这么做了。5月底，1层和B1层几乎整个户外空间，打造了一场为期4天的“巧克力节”，以吸引周边白领、居民之外的更多年轻人、家庭以及外国友人特地前来打卡——重新认识一下中海环宇荟。

我当然希望类似的企划策略能够定期发生，类似“打卡尝鲜——养成认知——成为常客”的逻辑，我在过往不少推文中都有过详评，本文就不赘述了。

此外，针对近年兴起的旅游经济，作为大新天地商圈的外延部分，中海环宇荟同样承载着喜迎国际宾客的职能——增加储物空间、未来还会增加韩文指示，这些过往小体量区域型商业未必需要思考的问题，也跃然纸上并付诸于实践了。

运营水平的高地，取决于是否能够与时俱进、快速响应。毕竟几年前项目可能也想象不到会有这么多韩国客人，同样，未来也会具有更多想象空间，保持对消费者的持续关注，为客人带来精准的贴心服务很关键。

在具有“国际视野”标签后，中海环宇荟就不仅仅局限于扮演白领食堂的角色，某种程度上，也是一个展现上海年轻人日常工作、消费、生活的窗口，让国际友人看到与上海新天地不一样的城市生活B面，并有机会融入、体验。这将成为项目极具附加值的更为宏大、长远的愿景。

最后，说一些我个人对于中海环宇荟此次改造调整的感想。

在我的自媒体历程中，写过不少商业项目的改造调整案例，他们有些封场大改，有些则是定位重塑，大多指向一个词——不破不立。反倒是在延续原有基础上，进行因地制宜、与时俱进局部调改的案例并不多。

但这恰恰是上海整体商业市场需要直面的问题。

因为整个市场过于丰富，以至于我们更多专注于头部项目、事件营销、首店经济等。但其实，上海有非常多的中腰部、甚至中下部的商业项目，并不能体现出国际化一线城市的商业水准。

有些项目或是瞻前顾后、无法施展，有些则是为了改而改，套用理念、故事，最后发现还是一地鸡毛。

真正脚踏实地，精准研究客群、市场环境，进行有针对性更新的案例，反而不多，但这恰恰是行业更为需要的态度。

我一直说看一个城市整体的商业水平，除了有多少奢侈品这种“统计”视角外，更多还得是看是否足够多元化，以及除了头部项目之外，中腰部项目是否也能体现出高水准。

之前常看到有无聊的鸡汤文会说“所有的项目都值得重新做一遍”，个人对这种博眼球的话术并不以为然。

做项目得脚踏实地，不是喊口号说大话，你能团队稳定、与时俱进，那你就有底气一直走在时代前沿，只要持续在线，何来“重做”一说？

个人认为中海环宇荟案例给出了个很好的示范，虽然目前调整还在继续，更多品牌商户会陆续引进开业，但这个方向性没有问题，也值得推崇和借鉴，千万不要因为一时转化率等问题就把“持续运营”变成昙花一现，能够坚持深耕的商业项目一般都不会差的。