存量时代城市更新实践：北京、武汉、绥芬河各寻适配路径，行业直面资金估值难题

本报记者 董红艳 北京报道

国内城镇化建设已告别大拆大建、粗放造城的增量阶段，城市发展迎来全新历史转折。2026年，城市更新被确立为国家战略核心实施载体，国内城市建设彻底告别大规模外延扩张，全面迈入存量提质、精细增效的全新周期。

身处行业转型关键关口，需要疏通规划、土地、投融资、后期运营全链条的各类卡点，统筹政府引导、市场参与、居民诉求三方关系，形成协同发展合力。7月5日，在由中国房地产报社主办的2026中国城市更新创新发展研讨交流会上，参会各方代表共同交流多地特色更新实操经验，深度拆解投融资模式现存多重堵点，并为行业指明REITs市场化退出新方向。

多方共探发展路径

“随着城市发展告别增量扩张，存量提质、精细治理、长效运行已成为新时代城市建设的核心主线。”中国房地产报社执行总经理、中国城市与区域治理研究院院长张学冬致辞时表示，2026年是“十五五”开局之年，也是中国城市更新从试点探索走向系统落地的关键一年。

值得留意的是，2026年3月16日，自然资源部举行3月份例行新闻发布会，解读自然资源部、国家林草局近日联合出台的《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。

“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，这一制度设计通过硬约束倒逼地方政府将工作重心转向存量挖潜。”自然资源部国土空间规划研究中心副主任、研究员徐小黎向《华夏时报》等媒体以及其他在场人士进行了进一步解答。

就不同类型城市而言，城市更新不存在可直接照搬的统一范式。来自北京丰台、湖北武汉、黑龙江绥芬河的相关参会代表分享了不同城市规模、不同资源禀赋地区因地制宜推进更新工作的实践思路与创新经验。

其中，北京市丰台区住建委党组副书记、建筑行业管理处主任叶娜带来“七大组团释放发展机遇”的丰台方案，通过多元场景系统集成，打造城市更新示范区；武汉市住房和城市更新局一级调研员、市城市更新工作专班副主任韩伟分享了“五改四好”的武汉实践，为超大城市高质量发展探索系统性解题框架；绥芬河市政府副市长黄绪忠则带来了边境三、四线城市更新的一手经验，探讨中小城市在人口流动与产业变迁中如何盘活存量、重塑活力。

城市更新工作的核心归宿，在于提升群众的获得感与幸福感。基于此，多家深耕城市更新赛道的头部标杆企业，分享了一批具备落地价值、便于复制推广的实战案例。

其中，北京天恒正同资产管理公司董事长周兴介绍了“回天经验”，展示了如何通过设施类城市更新盘活存量资源，在超大社区中精准补齐公共服务短板；北京首开东成城市更新建设运营有限公司运营部负责人蒋颖讲解了皇城景山项目，探索历史街区保护与产业活化的平衡之道；北京建邦东憬城市更新建设运营有限公司党支部书记张孟硕则分享了西总布街区“针灸式”有机更新的实践，证明传统平房区的更新不必大动干戈，精准微改造同样能激活深层活力。

资金困局如何突破？

城市更新中长期存在的“病灶诊断难”“资金平衡难”等痛点的解决备受关注。高和资本投资管理部执行董事冯巍系统拆解了城市更新投融资的分类逻辑与可持续路径，为破解长周期运营中的资金困局提供了市场化方案。

在冯巍看来，国内城市更新可分为两类：北京城市更新、非北京城市更新。其中，北京城市更新以存量房屋改造为主，几乎无法提升容积率、新增建设指标，参与主体以专业城市更新投资机构、国企为主；北京以外的城市更新多采用拆除重建模式，依靠新增建设指标实现盈利，开发逻辑近似早年北京传统地产开发。

市场化城市更新主要分为重资产、中资产、业主自主更新三类模式。冯巍重点解读了重资产模式下资金构成、行业现存核心困境。他指出，重资产模式收购确权持有物业，通过改造提升租金，赚取资产溢价，资产增值是核心收益来源；因需完整持有不动产，投资方愿意投入大额资金升级改造，同时承担更高风险博取长期高收益。

当前重资产模式面临多重困境。一方面，土地使用到期续期规则有待完善。冯巍指出，北京二环、三环大量土地于2002—2004年出让，40年土地使用权将于2042—2044年到期，剩余使用年限有限，大幅降低资产投资价值。

“政策虽写明土地可续期，但续期补缴地价标准、计算规则未明确。北京已有企业测算续期成本过高，选择搁置续期，行业形成僵持局面。”冯巍进一步分析道。

同时，资产端与资金端估值逻辑分歧巨大。冯巍表示，资产估值是资产买卖、融资合作的基础，但国企、金融机构与资金方估值体系完全割裂。其中，资产端的国企受国资委监管，核心考核国有资产保值增值，优先采用市场法估值，参考历史高价成交案例，资产估值高位固化；若下调评估值将直接产生账面亏损，因此难以匹配当前市场价格。

“而资金端的银行、资管等金融机构受证监会、银保监会监管，要求投资具备安全合理性，统一采用收益法、DCF折现模型，依托现有租金、剩余土地使用年限测算，估值结果偏低，保障性租赁住房REITs均采用该测算逻辑。”冯巍分析道。

这种估值分歧直接导致项目交易、融资谈判难以达成一致。“大量资产闲置，银行不良资产再融资链条断裂，外部资金无法入场盘活存量。”冯巍感叹道。

另外，冯巍还提到，全行业租金面临持续下行的局面。无论重资产、中资产项目，租金收益均承压，进一步压缩项目盈利空间，加剧资金方观望心态。

通过冯巍的分享，《华夏时报》记者还了解到，以二房东、操盘人自有资金为主的二房东模式，无底层资产抵押权，无法撬动银行杠杆，规模扩张受限；业主自主更新模式以物业产权方自筹资金改造为主，这种模式土地剩余使用年限问题同样压低了项目估值，核心区位优质资产依托租金、剩余使用年限收益法折现后估值偏低。

“不过，基础设施公募REITs的放开，为所有的城市更新从业者指明了一条退出路径。”冯巍总结道。