上海的房子，正在大面积送

2026年上半年，上海新房累计成交8.48万套，较2025年同期的7.39万套将增约1.1万套，同比涨幅达14.7%。

今年的新房卖的是真不错。

如果你一直在关注上海的新房市场，会发现一个现象越来越明显。

今年卖得最快的一批项目，几乎都有一个共同标签：

3.5代住宅。

嘉定南翔的大华星屿，首开认购率超过120%；

闵行保利都汇和煦，多次登上区域销售榜首；

宝山金茂锦棠首开认购率190%，触发积分；

徐汇的高端住宅，也因为新一代产品设计取得不错的市场表现。

有人说这是开发商营销做的好。

但真正去看产品，你会发现，购房者其实是在用真金白银，为实得率投票。

越来越多人愿意为3.5代宅买单

以前，上海大量住宅都有一个共同的问题。

产证100平方米。

真正住起来，却完全不像100平方米。

因为传统住宅普遍存在较大的公摊。

100㎡建筑面积，真正能够日常使用的面积，大约只有七十多平方米。

剩下的大量面积，变成了公共楼道、电梯井、公摊结构。

在这70多平的空间里，你要分割出客厅、厨房、餐厅、卧室、卫生间、收纳空间等等。

很多人直到入住的时候才发现：

怎么家里这么小？

为此，我们统计了目前上海公开户型资料较完整的一批3.5代住宅产品。

整体结果更为直观。

上海3.5代住宅的平均实得率已经达到约91%。

平均每套住宅，不计入产证面积的赠送空间约14.5平。（不含别墅类）

还是用100平建面的房子来计算。

3.5代住宅，可以达到90平米以上。

这和原来的房子相比多了接近20平。

这放在以前是需要换到130平才能解决的问题。

现在100平方米左右就已经能够实现。

这也是为什么很多改善家庭开始重新计算预算。

不是买更大的房子。

而是买得房率更高的房子。

完整3.5代宅得房率情况，扫码免费获取

新规从多个方面为3.5宅铺路

我们计算得房率的口径是：

得房率=（套内建筑面积+不计入产证面积）÷ 建筑面积。

套内建筑面积包含使用面积、墙体面积及套内阳台面积，墙体面积按整体建面的10%估算（高层民宅建筑墙体面积一般在10%-15%，取最低值保守估算）；

2025年9月上海落地的住宅设计新规里，给予了3.5代住宅很多的赠送便利。

第一，阳台从最高8㎡改为比例+阈值双控模式。

旧规下，阳台≤8㎡、进深≤1.8m按1/2计容，超标全额计容；

新规改为每户阳台总面积≤建面的10%且≤16㎡的，统一按1/2计容。

以140㎡户型为例，旧规最多送4㎡，新规可送7㎡，面积翻了近一倍。

第二，飘窗从固定结构变为可改造空间。

不计容规则未变（进深≤0.6m、层高＜2.2m）。

不过现在户内绝大多数墙体都是非承重墙，飘窗从以前不让动，变成交付后可改造利用。

第三，设备平台从改造走向规范化。

每户≤2.5㎡且无围护结构的不计容。

第四，其他。

干挂石材、铝板等高品质外立面及架空层、风雨连廊等公共空间也明确不计入容积率。

3.5宅的户型，改变了很多生活方式

很多人看到91%的实得率，就觉得重点只是面积。

其实真正改变生活的，并不是数字。

而是空间效率，是生活方式。

1、独立电梯厅

以前独立电梯厅是200㎡以上顶豪专属。

普通小区都是两梯四户为主，能有一梯两户都算好的。

现在上到3-5千万，下到3-5百万，独立/类独立的电梯厅都能给你。

电梯门一开就是自家领地，从电梯到入户没有第二个人经过，私密性彻底拉满。

这个空间更是一笔巨大的收纳红利，鞋柜、婴儿车、快递、外套、雨伞全部外置。

室内玄关不再堆满杂物，甚至可以改变用途。

像保利虹桥和著项目，独立电梯厅就有7-8个平方。

2、飘窗

新规下，让原本的卧室空间得到了进一步拓展。

以中海环宇玖章的123户型为例，主卧及主卫的飘窗合计赠送面积约11.5㎡。

合理的利用，就相当于在主卧里凭空多出一个完整的梳妆区或阅读角。

自行改造后甚至放下一张婴儿床，主卧直接升级为带婴儿照护功能的“母婴套房”。

一个飘窗，让主卧从“睡觉的地方”变成了真正的“主人的套间”。

过去传统北次卧常因采光差和面积限小，经常沦为“小黑屋”或杂物间。

而转角飘窗带来的双面采光和面积增加，真正让这个房间变成一间可用的卧室。

3、次卧阳台

新规后很多项目，基本上南向的卧室全部配置一个阳台。

原来很多次卧就是放个床，再放个衣柜就没空间了。

现在像一个8平的次卧，阳台能再拓展4平，面积达到12平是不成问题的。

就能多出一个独立的书桌区。

4、设备平台

解放了原来传统的阳台区域，现在把赠送的面积变成了洗衣室。

4、层高拉高

3.5代宅层高普遍提升至3-3.1米，而新规前多为2.8-2.9米。

这20-30厘米决定了中央空调能不能装、吊顶后压不压抑，就连橱柜的收纳空间也跟着增加很多。

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过去十几年，上海楼市更多依靠地段驱动。

只要位置够好，产品普通一点，也有人买单。

但今天，同样的地段，同样120平方米。

一个实得率74%。

一个实得率91%。

未来谁更容易流通，答案其实已经非常明确。

购房者越来越理性。

他们开始计算真正能住多少面积，开始关注收纳、层高、阳台、电梯厅、空间利用率等。

而这些，也将逐渐反映到未来二手市场。

同样产证面积。

真正住起来大的房子，更容易获得认可。

产品力，也会成为房屋价值的重要组成部分。

而3.5代住宅，只是这一轮产品升级的开始。

如果你正在关注上海的新房市场，我们也整理了一份目前在售《上海3.5代宅报告》，包含各项目实得率、阳台面积、飘窗设计、电梯厅配置等核心信息。

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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。

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