中道消息 2026.7.24

本期是关于金茂满昱的产品揭秘专场，内容涉及到项目内幕、真相和八卦。

1、先跟大家汇报下进度，东坝金茂满昱最近取得了规证，售楼处也已经开放了。按照计划大概8月初样板间亮相，表妹听说是三个户型样板间几乎前后脚全部亮相，开盘时间大概定在了8月下旬。

大概还有一个月的时间，感兴趣的小伙伴可以提前盯住了。

2、产品印象怎么说呢？表妹听了他们的介绍，感觉是又拿出了好几个首创和首次的配置出来，等会儿一一跟大家说。

总得来看就是要接替jmmy炸场子来的，估计bxq的操盘手又得多掉几根头发了。

3、项目体量不大，一共是384套，116m²和140m²基本各100多套，168m²大概只有 48套，标准的初改社区。

大家也都知道，朝阳今年豪宅大平层泛滥，满昱的户型段主打一个错位竞争。

只要不死盯价格，基本上是今年不吃压力那一挂的红盘。

4、尽管面积是初改为主，但满昱主打的是满足「家庭黄金15年」，追求资产+教育双安全性，做「不将就的生活艺术家」。

不将就，这个词很性感，但不得不说还是蛮有挑战性的，尤其是对于人口周期快速变化期的家庭来说，所以我们来看看满昱究竟有啥金刚钻。

5、首先说这个板块，虽然大家都戏称东坝是最大的饼王，但站在当下回看，板块内部已经集齐了万达、嘉品mall两大商超，有3号线和12号线两条地铁，有临近五环的交通和万亩公园，加上第四使馆区、第二三里屯以及自贸区的概念。

东坝确实能称为一个既有强大资源底盘，又有高潜潜力的高配板块。

6、不过重点还是15年顶配教育链，项目周边白家庄小学已经确定纳入北京中学教育集团。初中对口是北京中学三分校，仅次于本部。

北京中学教育集团的背景想必不用表妹多说了。

除了北京中学，板块周边无坑校，教育基本就 8 个字：

下限很高，上限更高。

7、再说说产品，满昱的大门，延续了满曜的超级界面，有着66m宽*6.6m高，满系标志的爱马仕同款陶板、光影艺术在这里都有体现。

不过也有升级，光影艺术迭代成了学府人文高定产品，是整个东坝片区最豪宅的艺术封面。用上了乌金琉璃，陶板则是从耶鲁大学提取的「耶鲁蓝」，又做了竹节陶板寓意节节高升。

总之一切设定，紧贴自己的「学府人文」定位。

8、听说建筑立面侧面、底座也都融入了耶鲁蓝陶板，又大用大面积的玻璃幕墙白金立面，通过非对称设计，给到一个历久弥新的高定艺术理念。

主打一个从外到内，从景观到建筑同一设计语言。

9、虽然地块东西窄，但南北进深大呀。满昱抓住优势，做了一条150m的景观水轴，北侧通过堆山游园的手法造出了一个约4000m²的前景园林空间，又在顶部做了一个「揽星阁」，表妹替大家看了一下效果图，感觉跟10w+臻园的观山亭很像。

社区内部更是整体呈现出1.6wm²的微度假园林，表妹没记错的话，满昱的占地面积也没超过2.6wm²，房子长在公园里，难怪满昱说自己是「先造园，再造楼」。

10、南北进深足够，还能让社区的楼间距足够大，满昱最大是70米楼间距，小一点的也有 50-60m，就这距离表妹觉得私密性绝对可以放心了。

11、再说回景观水轴，满昱还透露出，整个归家动线就是循水而归的体验，契合满系产品无界水域，滨水度假的特点。

而且水轴上搭载了三个桥，飞桥代表着飞黄腾达，平桥代表着平步青云，拱桥代表着中正平和。

给到丰富场景体验的同时，又给了社区美好的寓意。

12、据满昱说，他们的会所是北京首个双馆双营落地社区，噱头很足。

究竟怎么个事儿呢，就是在4000㎡的会所里，不仅有常规的健身房、瑜伽室、行政酒廊这些，还有：

两个场馆，即蓝球馆和羽毛球馆综合体，图书馆和咖啡吧；

两个营地，即成长营和欢聚营。

反正是该有的配置全都有了，而且特意没有做泳池，而是尽量给到了其它运动休闲去，不仅够装，不是，调性很足，估计物业费还能降一降。

13、那个蓝羽综合体很值得单独说一下，说是地板和隔音，灯光设计等基本是媲美赛事级场馆的，可以真正满足业主的使用场景。

现在社区内搞这种球类场馆的并不多，赛事级的就更少了，而且基本集中在10w+，满昱这波还是拿出了很足诚意的，希望展示区搞快点！

14、图书馆也得说一下，主打「一步路，万卷书」的主题，是首次和首都图书馆结合，社区内的图书馆就能借阅到首都图书馆在京津冀三个地区的所有藏书资源，注意，是三个地区所有藏书资源哦。

可以直接在家里，选择图书快递到家，这一步还是蛮拉风的，反正表妹还没在其它社区见到过。

15、户型只有三种，116m²、140m² 和 168m²，使用率在朝阳报规尺度收紧的当下，也做到了 90% 即以上，最高是有 92% 以上。

户型内部没有一味追求大面宽，而是讲究「动静平权」「空间平权」「进深足尺」。

一句话就是，不光好看，还好用，摆的下家具，这比啥都重要。

16、有朋友可能觉得这使用率，在四代宅里也就是 just so so，但今时不同往日，能做到这点真的不太容易。

据表妹了解，hsmd的项目150m²以上才实现北向设备平台两个赠送，满昱140m²就实现了，这台前幕后的努力想必不用表妹多说。

17、使用率是基础，是服务户型实用性的，所以满昱三个户型，有几个共性的优点，比如都能实现步入式衣帽间，仪式感拉满；

都打造了一个「每一天书房计划」，就是在北侧卧室临窗空间预留学习点位，给孩子打造一个更健康的学习环境；

还都做了专门的晾晒专区，基本上是在厨房北侧，彻底把家政区和休息区隔开，满足业主的多功能需求......

每一个优点感觉都不大，但一个又一个加起来，就觉得还真有点意思。

18、还有收纳，表妹听说满昱的收纳是请了专门研究收纳空间的公司和他们一起做的，不同户型怎么收纳，公共空间收纳怎么用，收纳怎么能既方便又漂亮，总之是研究了很多。

这一部分会在售楼处展示进一步推进的时候，给大家做集中的展示，表妹在此就地躺下，期待住了。

19、提到金茂，还不得不说它的科技系统，据了解满昱是用了金茂最新科技的项目，主要提升点涉及两个：

一个是分室控温，就是不同屋子可以自主调节温度，大概是±3度；

另一个是静音住宅，增加了楼板厚度，增加了新风管径上下的隔音垫层，而且在建筑结构上，非施工通道部分，全部采用了现浇混凝土的一次浇筑；在临街的一面全部配备了四玻窗……从各种结构各种角度，尽可能加强对静音的管控。

20、还有一瓜，金茂今年将重点打造府系灯塔项目，但首个项目基本是在外地了，不过北京也会努力拿下灯塔项目地块，并且正式推出科技系统 3.0。

金茂粉们，可以期待一下了。

21、再讨论一个很敏感的问题，就是满昱究竟要卖多少钱？

官方报价是900w起，但报价是报价嘛，但是表妹觉得开盘会有惊喜，而且是大惊喜，感兴趣的可以加助理微信：XGDBJ2022私聊。销冠100

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