公房承租人死亡，谁来签征收补偿协议？

栏目："上海征收100问"第2期

这是公房征收中最常见也最容易引发家庭纠纷的问题。

老房子的承租人（通常是最早分到房子的长辈）去世了，现在政府来征收，谁来签字？谁拿补偿款？子女和亲戚各有说法，谁也不服谁。本文把规则说清楚。

一、法律是怎么规定的

上海市房管局2026年6月发布了最新版《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》（2026年7月1日起施行），对这个问题给出了明确的操作规则：

情况一：承租人户口迁离本市

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的，由本处有本市常住户口的共同居住人协商变更承租人，变更后的承租人作为补偿协议签订主体。

情况二：承租人死亡

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的：

• 由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同

• 无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同

• 继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人

这是最常见也最难办的情况——兄弟姐妹谁也不让谁。按照最新规定：

房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商一致的，由征收范围内的第三方公信评议机构组织协商。协商一致的主体作为补偿协议签约主体；协商不一致的，由公有房屋出租人按照本市公有房屋管理的相关规定书面确定承租人，确定后的承租人作为补偿协议签订主体。

简单说：家里人谈不拢 → 第三方组织调解 → 调解还不行 → 物业（出租人）直接指定。

二、关键概念：谁算"共同居住人"

这是整个问题的核心。不是户口在房子里就算"同住人"。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十一条的定义，共同居住人必须同时满足三个条件：

1. 作出房屋征收决定时，在被征收房屋处有常住户口

2. 实际居住生活一年以上

   （特殊情况除外）

3. 本市无其他住房，或者虽有其他住房但居住困难

三个条件缺一不可。只是户口挂在那里但从未住过的，不算同住人；名下在其他地方有房且不困难的，也不算同住人。

三、承租人的指定顺序

如果符合条件的人有多个且协商不成，出租人（通常是物业公司）按照下列顺序确定承租人：

顺序

人员

1

原承租人的配偶

第一顺位

2

原承租人的子女

按他处住房情况排序

3

原承租人的父母

4

原承租人的其他直系亲属

按他处住房情况排序

四、承租人签了字，补偿款归谁

这是另一个高频纠纷：被指定的承租人签了协议、拿了钱，其他家庭成员能分吗？

能。

根据《实施细则》第四十四条：

公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

也就是说，承租人只是"代表"全户签字，补偿款不是承租人一个人的。所有符合共同居住人条件的家庭成员都有权分得应得份额。如果承租人拿了钱不分，其他共同居住人可以提起诉讼要求分割。

五、一个更复杂的情况：签了85%协议后，同住人去世了

举个例子：

老张是黄浦区一处公房的承租人，儿子小张是同住人。征收补偿协议签了（二轮征询"85协议"生效后），补偿总额也确定了。但就在等发钱的时候，老张去世了。

这时候怎么办？

根据上海市律协的专项研究：征收补偿协议生效后，补偿总额已相对确定，该户内承租人或同住人的征收补偿份额可以按照《民法典》继承编依法继承。也就是说，老张那份钱由他的法定继承人继承。

但如果是在征收决定作出之前就已经去世的——那就回到了前面第二部分"情况二"的规则：重新确定承租人，而不是走继承程序。

时间点的区别非常重要：

死亡时间

处理方式

征收决定前死亡

变更承租人，按公房管理规定处理

征收协议生效后死亡

补偿份额按《民法典》继承编依法继承

六、最极端的场景：一个人都没有了

如果公房内承租人已经过世、也没有符合条件的同住人、甚至户口都没有在册人员了，这房拆不拆？补偿给谁？

拆还是要拆的。法院在司法实践中对这一类案件主要有两种处理思路：

思路一：追溯房屋来源和实际居住历史。看谁曾经真正在这房子里住过、谁对房屋有贡献，综合判断分配。但这导致法官自由裁量权较大，判决结果不易预测。

思路二：参照继承原则。由承租人的配偶和直系亲属按继承顺位获得补偿。这个思路操作性强、结果较可预期，是当前司法实践的主流。

七、实务建议

遇到公房承租人死亡的情况，建议走以下步骤：

1. 梳理户籍和居住情况

   ：弄清哪些人在册，哪些人实际居住满一年以上，哪些人他处无房

2. 家庭内部协商

   ：符合条件的共居人先自行协商，确定新的承租人

3. 协商不成要求物业指定

   ：不要僵持，尽快申请出租人（物业）按法定顺序指定

4. 警惕被排除的风险

   ：如果变更后的承租人试图独自占有全部补偿款，其他共同居住人应及时委托律师，在法定期限内提起诉讼主张分割

补充一点：变更承租人这件事要赶在征收决定作出之前完成。征收决定一旦作出，承租人身份就"冻结"了，再去变更来不及。

八、小结

场景

签约主体

承租人健在

原承租人

承租人户口迁离本市

共居人协商变更的承租人

承租人死亡，有共居人

共居人继续履行，协商确定或物业指定

承租人死亡，无共居人

配偶/直系亲属协商确定或物业指定

协商不成

第三方评议 → 物业指定

签约后承租人死亡

走继承程序分割补偿份额

下一期"上海征收100问"：私房征收补偿款家庭成员怎么分配？